论集体土地上安置房安置模式的利弊及对策分析

邓京闻+谭虎

[摘要]随着我国市场经济体制的逐步确立，经济和社会发展步伐日益加快，城市范围进一步扩大，集体土地征收、集体土地上房屋拆迁引发大量的安置问题，安置房安置模式成为快速解决问题的关键。但该拆迁补偿模式在推广实施的过程中暴露出土地利用率低下、小产权房私下交易、配套设施不齐、被拆迁村民生活无保障等社会问题。文章仅以湘潭市荷塘安置区为例，就集体土地上房屋拆迁补偿安置房安置模式的利弊进行分析，并对安置房安置模式提出相应的改进措施与建议。

[关键词]集体土地；拆迁；安置房安置模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.183

1引言

随着社会经济的不断发展，湘潭市人口集聚加快，城镇化显著提高。2014年湘潭市城镇化率达到了54.02%，与2000年相比，城镇化率提高了18.08个百分点，14年间年均提高了1.5个百分点。2016年湘潭市城镇化率达58.1%，据钱纳里工业化阶段理论，湘潭市目前及以后在相当长的时间里仍将处于快速城镇化阶段。近十几年来，湘潭市城乡一体化加快，郊区大量集体土地征为国有土地，拆迁将是城市经济发展的必然趋势。为规范集体土地上房屋拆迁安置补偿标准，加快城镇化进程，同时保障被拆迁村民的合法权益，政府将《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》作为拆迁安置补偿的法律依据。

该安置办法在促进城镇化水平，保障村民合法权益方面取得了较高的成就，但也暴露出许多社会问题。本文以湘潭市荷塘安置区为例，对村民进行访谈与问卷调查，同时走访了相关政府部门，其研究目的在于了解安置房安置模式实施后的效果，分析存在的优缺点，提出相应的改进措施与建议。

2集体土地上房屋拆迁安置房安置模式概述

2.1安置房安置模式概述

安置房安置模式是集体土地上房屋拆迁补偿中一种重要的安置补偿模式，特指因城市发展壮大，政府征收集体土地及拆迁该土地上村民的住房，并在该土地上集中建房，以解决被拆迁村民的住房问题。本质上是货币安置与住房补助的结合体，该住房的土地所有权仍为集体土地所有，住户没有完整的产权，不能按揭，无法办理过户手续。

2.2荷塘安置区概述

2.2.1项目建设背景

荷塘安置区源于湖南五江轻化集团投资建设的现代化示范性超大型商贸新城——中国中部国际商贸城的建设。为了保证项目的顺利进行，需要征用该地区的土地。根据《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（潭政[2010]101号），该规划区内的住房安置采取公寓楼安置和住房货币补助两种形式，且就近选择了在荷塘乡建设安置区。

2.2.2项目工程概况

荷塘安置区采用下店上居的商住楼行列式市场模式布局，确保每户拥有一套住房和一个店面。区内建筑层数5层，底层为商业铺面，二屋至五层为住宅，套内建筑面积70～140平方米不等，容积率约为1.0，建筑密度约35%。小区道路多与建筑物平行且沿着建筑物双边布置，与城市道路有多处交叉口，提高了交通的可达性和商业铺面的商业价值，但缺乏必要的物业管理、环卫及文化娱乐设施。

3安置房安置模式的利弊分析

3.1安置房安置模式的利

3.1.1保存了拆迁村民的生活方式与社会关系

在拥有五千年农耕文明的农业大国，村民与市民有着不同的教育背景、社会关系与生活来源，如果不考虑村民的生活方式，违背村民的意愿，强行将村民赶上高楼，这种过度的城镇化手段，将不利于社会的和谐。

荷塘安置区考虑到了村民的生活方式与社会关系：首先，考虑到农村住宅需“接地气”等因素，安置区建筑层数控制在五层以下；其次，预留了部分空地作为村民的自留菜地或家畜圈养地；再次，安置区选址采取就近原则，使留有种植地的村民在合理的农耕半径之内；最后，住房分配按村按组进行划分，这样就保持了原有的社会关系。

3.1.2确保了被拆迁村民住有所居，解决了医保与社保问题

荷塘安置区安置模式是货币补偿与住房补助的结合体，确保了拆迁户的住房需求，解决了村民的医保与社保等问题。这样被拆迁村民充分相信政府，相信拆迁政策，有利于拆迁安置工作的顺利进行与社会稳定。

3.1.3注重拆迁村民的生產安置，保障基本生活来源

荷塘安置区为商住综合楼模式，区位条件较好，毗邻“中部国际商贸城”，随着中部国际商贸城的发展壮大，周边地区流动人口大量增加，拆迁村民可以将区内的商业铺面或其他物业出租，换取一定的收入来保障基本生活。

3.2安置房安置模式的弊

3.2.1房屋空置率高，小产权问题严重

根据城乡规划法、房地产管理法以及土地管理法，荷塘安置区地块土地所有权为集体所有制土地，该类土地上的住房没有完整产权，不能办理过户手续，无法上市交易，实为城中村中的小产权房。荷塘安置区一期建设住房403套，实地调查数据显示，小区实际入住率仅为62%，房屋空置率高达38%。且部分村民利用安置房补偿政策，陆续将这些空置房屋变成了谋取自身利益的商品，以低于商品房高于原购房的价格，将属于自己的安置房上市交易赚取差价。此类交易尚无法律保障，势必存在产权纠纷等隐患。

3.2.2房屋质量存在缺陷，配套设施不完善，且缺乏物业管理

在对荷塘安置区村民的问卷调查与实地访谈中，最严重的问题是房屋质量存在缺陷，且村民认为这是安置房存在的特有现象，是政府建房存在的弊端，没有办法根治；最普遍的问题是基础配套设施不完善，村民已经住了几个年头了，安置区内无绿地建设，到处尘土飞扬，周边无学校、无医院、无商场、无公交站，缺乏专业的物业管理服务。这些问题严重影响了村民的生活质量，都将引起村民对政府安置房补偿政策的不满，直接影响到安置区的入住率。

3.2.3安置房不利于集约用地，商业区位无法均衡分配

荷塘安置区土地开发强度的容积率约为1.0，建筑密度约为35%，绿地率约为25%，这与现有的紧促城市，集约节约用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住综合楼模式，尽管安置区内的道路与城市道路开口较多，小区交通的可达性得到了提高。但无法从根本上消除区位的优劣势，致使商业店面的商业价值不同，无法统一，易出现村民间利益难以协调等情况。

4安置房安置模式的改进措施

4.1坚持公开、公正、公平的原则

为了减少村民对政府补偿政策的各种揣测，在拆迁安置补偿过程中相关部门应公示征用地的进度、规模、用途、批准的文号、安置补偿依据以及人员安置等政策及措施；为了保证被拆迁人的合法利益不受到损害，对拆迁补偿要公开进行，如拆迁补偿的相关依据、数量、补偿费用、房屋安置方式、人员安置方式、征地补偿安置方案及其具体实施的进度计划等予以公示，接受被拆迁群众的监督与建议。对拆迁村民关于安置补偿所提出的问题，要及时进行解答，对补偿过程中存在的问题应及时进行纠正，确保拆迁安置工作在公开、公正、公平的原则下进行，努力减少因拆迁安置不公引发的不满和冲突。

4.2创新安置办法，加强就业安置，确保社会稳定

征地拆迁中村民失去了赖以生存的土地，生活失去了保障，面临着“失地即失业”的局面。虽然有适当的货币补偿，有能遮风避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，这也不符合村民的生活方式。新建的中部国际商贸城必定需要大量的员工，针对这种情况政府应当顺应民意，制定合理的就业安置办法。在征地拆迁过程中，拿出部分资金，与就业单位和没有收入来源的村民签订协议。根据各个岗位、年龄层次和文化层次，制订就业培训计划，带动村民再就业的积极性，让其能尽快地适应城镇生活，同时也有利于改善政府、企业与拆迁村民的关系，有利于中部国际商贸城在荷塘乡更好地发展，确保了社会的和谐稳定。

4.3适当增加货币安置模式的比例，压缩实物补偿模式

荷塘安置区安置房补偿模式属于实物补偿模式，目前湘潭市城区存量住房空置率为19.3%，2012年以后新建商品房空置率为32.8%。从宏观上来讲，如何消化商品房库存量，调整住房结构，是湘潭市急需解决的重要经济问题之一。如果能提高集体土地上房屋拆迁的货币安置比例，利用新型城镇化政策努力提高城镇人口规模，用补偿的货币购买现有的商品房，既能保障被拆迁村民的住房质量和生活质量，又能减少当前商品房市场的库存量。

5结论

集体土地上房屋拆迁补偿安置房安置模式，在一定的历史时期对城市建设起到了促进作用，有利于市场经济的发展。虽注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式与社会关系，解决了村民的后顾之忧，但仍然存在著小产权房、土地利用不集约、利益难以均匀分配、房屋质量不达标等缺陷。

安置房是以政府为主导的安置模式，虽然能解决现有的短期问题，但是对长期的运作不利，而且还给政府带来了巨大的财政压力和不可持续发展等新的问题。因此，我们应从长远的发展的角度着手，以增加就业安置与货币安置为主导，调整现有的安置政策。

参考文献：

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