商品房小区的停车位权利归属问题研究

徐福山

摘 要：小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。所以，从几个角度明确小区车位、车库物权的法经济学理论基础，并从物权法的解释论视角，论证以《物权法》第74条所确立的“二元分类”作为实践中解决小区停车位权利归属基础原则的合法性、正当性和可行性。同时，信息公开应作为保障业主权利的辅助性政策，以解决“二元分类”标准可能的负面效应。

关键词：停车位；物权法；建筑物区分所有权

中图分类号：D923 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）26-0148-03

一、停车位权属争议的现状分析

自《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《区分所有权解释》）颁布以来，已有不少理论界和实务界学者对小区停车位争议相关问题进行探讨，但普遍存在视角单一的缺憾，也鲜有对各地新近出台的规范性文件的分析和评述[1]。笔者认为，小区停车位相关争议既是建筑物区分所有权下的物权法问题，又是关系到稀缺资源配置、信息披露和交易公平的社会经济问题，故解决该争议的视角应多样化。因此，笔者主张除传统民法物权领域的视角之外，还应当引入法律经济学的视角。综上，本文将结合传统物权法理论和法律经济学视角，兼顾解释论层面，对不同类型的小区停车位的权利归属如何界定做一框架性分析。

目前，我国市场中停车位争议的主要原因之一就在于对于不同类型停车位的所有权归属界定不够明确。《物权法》第74条列举了两种类型的停车位，一是建筑区划内车位：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；二是业主共有车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。其中，前者若无特别约定，原始权利属于开发商；后者则以法定形式确定为“业主共有”。在实践中，小区停车位的分类则显得更为复杂，存在独立车库、地下车库、地面露天车位、架空层车位、人防工程车位、机械车位等多种类型[2]。由于法律条文和现实情况存在一定程度的不协调，开发商、业主、地方产权登记机关等对于《物权法》第74条理解存在差异，因此并没有形成科斯所说的“产权的清晰界定”[3]。这也就直接造成了业主与开发商争夺小区停车位的冲突，即阿尔钦所描述的“争夺稀缺资源的冲突”[4]。而对于产权登记机关来说，由于《物权法》的规定并不明晰，小区各类停车位是否可以登记长期以来也是一个非常棘手的问题，导致一些地方产权登记机关采取不作为的态度。无法进行物权登记也间接造成业主在“购买”停车位后存在持有和转让的风险。因此，解决小区停车位的争议的当务之急是首先明确各类型停车位在物权法上的法律地位和权利归属。

二、停车位的“二元分类标准”

前文已述，《物权法》第74条列举了“建筑区划内车位”和“业主共有车位两种类型”停车位的产权归属问题。近年来，一些地方为解决现实中的纠纷，颁布或起草了地方性法规或地方政府规章，对小区停车位进行了比《物权法》第74条更细化的类型划分，并对一些特殊类型车位以地方立法的形式做出权属安排。例如，深圳市2014年末向社会公布的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法（征求意见稿）》（以下简称《深圳办法（草案）》）规定，建筑区划内车位分为“配建停车位”和“增设停车位”。其中，立法者将“配建停车位”规定为全体业主共有；“增设停车位”则可约定为房地产开发企业所有。又如，《上海市住宅物业管理规定》将共用地面架空层直接规定为业主共有，从而可推知在架空层设立的车位也应属业主共有。而在学界，出于对业主权益的保护，学者们对于共有车位的范围提出了以计算容积率、公摊面积、成本分摊等多样化的界定标准，而不是简单局限于停车位的类型划分。

笔者认为，各地出台细则解决纠纷的意图值得肯定，学界提出的标准也充分考虑了对业主在购房过程中处于相对弱势地位，但从法条的本身来看，《物权法》第74条已经为小区停车位做出了分类，即上文提及的“建筑区划内车位”（第74条第2款）和“业主共有车位”（第74条第3款）。在《区分所有权解释》中，这样的分类得到了再一次的确认。从解释论來看，《物权法》第74条第2款首先将小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的区分。所谓“建筑区划内”的车位是指依照行政机关颁发的建设工程规划许可证及其所附总平面图（附图）而划定的车位。

由此可见，《物权法》第74条其实是对小区停车位进行了“建筑区划内”和“建筑区划外”的二元分类。申言之，从解释论的角度出发，笔者主张应当将是否属于建筑区划作为判断停车位权属的标准和依据。回过头来，我们再来检视前文所述的各类地方细则，不难发现，“建筑区划”这一《物权法》层面的标准并未得到严格贯彻，而偏离这一标准则会直接导致小区内某些停车位的权属分配发生改变。如《深圳办法（草案）》中将一部分建筑区划内的车位直接规定为全体业主共有，这直接与《物权法》产生冲突。依照《区分所有权解释》第18条的规定，“在处理涉及物权归属争议的建筑物区分所有权案件中，法院应当以法律、行政法规为依据。”换言之，地方性法规、地方政府规章和其他规范性文件被排除在确定区分所有权效力的法律依据之外。由此笔者认为，基于“物权法定”的物权法基本原则、“上位法优于下位法”的基本法理以及司法解释的明确态度，各地出台的关于小区停车位权属安排的细则，至少应尊重《物权法》“建筑区划内外”的二元分类结构，否则有突破物权法定、超越上位法之嫌。

三、基于“二元分类标准”的停车位类型化权属安排

实践中停车位及车库主要表现为四种形式：第一种形式为地面停车位，第二种形式为地下车库，第三种形式为架空层停车位，第四种形式为地面的独立车库[5]。若严格按照《物权法》第74条的二元分类标准和权属安排，是否真的无法解决实践中各类型小区停车位的纠纷？笔者认为，答案是否定的。以下笔者将在“建筑区划”二元分类结构的基础上，对实务中较易引起纠纷的停车位四种类型进行分类讨论。

（一）地面露天车位

有学者曾提出，在地面露天划定的车位并不具有构造上的独立性，因此不能成立专有部分。也有学者提出，车位四至“有梁柱与铁管等为区隔”就可以成立构造上的独立性。由于我国各地小区建设和经济情况不同，地面露天车位的具体划定方式也可能千差万别。高档小区可能采用升降地锁、挡车器、保险护栏等设备划分地面露天车位，而中低端小区可能仅在地面刷以油漆边框区隔之。笔者认为，这里应结合我国实际情况，若地面露天车位属于建筑区划内，且现场有最低限度可资区别的划分，则应认定这类车位可以成立专有部分，属于《物权法》第74条第2款所述之车位，在没有特约的情况下原始权利归于开发商；反之，若在建筑区划内没有标示，则属于业主共有。

（二）架空层车位

一些地方细则直接将架空层车位归为业主共有，其主要依据是《区分所有权解释》第3条中关于建筑物基础和沉重结构属于共有部分的规定。有建筑法实务界人士指出，所谓的基础一般指是“位于建筑物最下部的承重构件”，它承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上。笔者认为，上述规定可以看做是建筑物的基础和承重结构权属的一般性规定。但值得注意的是，当法律对于建筑物的某一基础结构做出特别规定，而使其发挥特殊效用时，基于特别规定优于一般规定的法理，应优先适用该特别规定。在架空层被标示为建筑区划内车位时，《物权法》第74条第2款就属于应被优先适用的特别规定。何况，《区分所有权解释》第2条也明确指出建筑区划内符合条件的车位应认定为专有部分。因此，笔者主张，判断小区架空层的权属问题，首先应当看各架空层部分在最初规划时是否将其规划为有特定的用途；其次，还要看该部分是否符合《区分所有权解释》第2条第1款所规定的认定为专有部分的三个条件。

（三）人防工程车位

人防工程车位由于其国防功能，各地开发商及产权登记机关的态度大多较为谨慎。《人民防空法》并没有对社会投资的人防设施的所有权做出特别规定，但该法第五条确定了民用防空设施“谁投资，谁受益”的一般原则。从《物权法》第74条及《区分所有权解释》来看，“规划用于停放汽车的停车位”之规定并未区分停车位的具体形态，也没有将具有人防功能的车位作除外规定。因此，笔者认为，人防车位若在建筑区划中进行了标示，也理当被视为建筑区划内车位，在没有特约的情况下，原始权利归属于开发商；反之，则属于全体业主共有。这也符合《人民防空法》中确立的“谁投资，谁受益”之一般原则。从目前实务情形来看，广州市、重庆市都在实践中开放了人防工程车位的转让，也可以办理登记。笔者认为，人防工程车位与一般车位不同之处，仅在于它多了一个战时防空的功能，国家处于战备或战争状态下随时可以被国家征用转作防空设施。但笔者认为值得注意的是，由于人防工程车位存在因政策原因或紧急情况下被国家征用的可能，因此购买人防工程车位可能存在理论上的政策性风险。所以，笔者认为应从立法论的角度要求小区开发商在出售、出租前对可能产生的征用风险向业主尽到充分的告知和信息披露的义务。

（四）机械车位

机械车位可以说是一个应对我国目前大型城市小区停车难的良方。其不仅可以弥补一些老旧小区规划车位不足的短板，也可以起到土地有效利用的作用。但由于机械车位并没有明确的法律“身份”，导致开发商、物业没有动力引进，而业主担心购买后无法登记，权利无法得到保障。从法律经济学的角度看，由于缺乏制度性的权利配置，间接导致了机械车位这一优质资源的交换效率减损，交换价值被低估。但是，按照目前我国民法中对于动产和不动产的分类，所谓不动产是指“依照自然性质或法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物”。而机械车库可以较为方便地移动，因此其较难被认定为不动产，应将其归入动产中的大型机械设备，无法进行不动产确权登记。开发商可以自己持有机械车位，向业主出租；也可以通过共有物形式向不同业主出售份额。但鉴于机械车位与小区住宅在功能上的紧密联系，笔者主张可以通过房地产登记机关“在业主的房屋所有权证附注栏中进行备注说明”等变通形式，使购买机械车位的业主获得类似于不动产登记的公示。这不仅有利于消减业主购买机械车位时对于权利是否得到保障的担忧，也有利于日后机械车位在市场中的再次流转，提高资源的交换效率。

结语

以“建筑区划内”和“建筑區划外”作为小区停车位权属安排的标准有充分的《物权法》依据。笔者认为，要充分落实“建筑区划内外”的“二元分类标准”，同时保障购房者的合法权益，还需要一个信息充分公开的制度环境。“建筑区划内外”的认定是基于行政机关颁发的建设工程规划许可证及开发商向行政机关提供并获批的规划附图。当小区停车位的权属安排是基于建筑区划时，建筑区划信息就将成为业主购房决策中的重要参考信息。如果业主在购房前可以充分了解到小区规划附图中所标示的规划内车位和规划外车位情况，其可基于自身情况之判断，权衡车位在其购房决策中的权重，以此做出买或不买的决定。在此情况下，无论开发商建设多少规划外或规划内停车位（前提是满足法律法规确定的最低配置标准），无论业主选择买或不买，都将是一个市场化的行为，是基于各市场参与方对于自身利益的衡量。反之，若业主购房前无法知晓小区停车位的建筑区划情况和未来销售安排，即开发商和购房者处于一种经济学意义上的“信息不对称”，则会导致购房者无法准确地做出购买决策。从现有规范来看，尚未有法律、行政法规或部委规章层面的规定要求开发商在商品房预售或销售时公开小区建筑区划附图 。

参考文献：

[1] 陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京：法律出版社，2007：202.

[2] 许尚豪，王仰光.小区停车位权属分析[J].法学论坛，2007，（1）：26-27.

[3] 吴灏.产权制度与环境 ：“科斯定理”的延伸[J].生态经济，2016，（5）：25.

[4] 杨龙波.从阿曼·阿尔钦《产权经济学》看私有产权与公有产权的问题[J].理论经纬，2011，（4）：301.

[5] 刘阅春.论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解[J].当代法学，2007，（5）：65.