投资性房地产公允价值计量探讨

吴威辰

摘 要：企业持有房地产的目的，一方面是作为自身生产经营管理的场所和对外销售的存货，同时还可以进行投资，将房地产作为出租物来赚取租金或增值收益等。在对投资性房地产价值的计量中，使用公允价值计量是使用比较普遍并且受到普遍认可的。由于受种种因素的影响，其真实性、客观性尚不能完全体现出来。结合会计准则的要求，阐述了公允价值计量在投资性房地产中的优势、局限性及相关对策。

关键词：投资性房地产；公允价值；计量

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.03.055

1 投资性房地产的计量

1.1 历史成本模式

企业在引入公允价值计量之前，使用的是历史成本模式。成本包括企业在现实生产中的各项花销。包括生产成本、管理成本和其他成本等等。使用成本模式时，如果发现持有的资产有减值风险的，需要评估减值风险和计提减值准备。企业在对资产做计量时，只可以使用一种模式。模式确定后不能随意更改。在对资产进行计量之前，需要到当地市场了解信息，得到持续可靠的公允价值信息后，在可以使用公允价值模式进行计量。

1.2 会计准则的要求

根据我国现行会计准则的规定，资产所属地拥有活跃的房地产交易平台，可以直接进行买卖。通过在本地活跃市场中，对准备交易的投资性房地产进行过合理估计和分析，取得了相似或者相同的资产的各项参数和信息。有了以上信息，就满足了企业采用公允价值模式计量的条件。

1.2.1 转换日的确定

（1）投资性房地产转换日是指房地产建设完工的日期。这之后房地产可以作为生产管理场所投入使用，达到了自用水平；企业可以将其转化为生产资料和场所场地的日期。

（2）企业将本来是作为自身生产资料或者自身生产管理用途的建筑物停止自用，改为对外出租；与承租人签署租赁协议后，租赁开始日即为转换日。租赁开始日是指承租人可以行使权利的日期。

（3）企业和开发商用于生产管理的自用土地不再自用，而是改为储备等待升值使用。也不再作为存货。转换日则认定为土地职能转变的日期，土地的使用權可以单独的进行后续计量。

1.2.2 公允模式下的所有者权益

企业对所属的投资性房地产，在后续计量上使用公允价值计量。公允价值是按照房地产市场中该类产品来确定。公允价值的确定则要按照评估当时节点价格来作为该房地产的公允价值。这会导致公允价值损益的出现，从而引发所有者权益产生变化。要是当天公允价值高于房地产企业余额减去备抵项目的净额，超出部分就会计入所有者权益，导致增加；若是当天房地产公允价值低于企业账面价值，损失的部分就是投资损失，汇入当期损益。

2 公允价值计量的相关优势

在使用公允价值计量模式之前，地产投资商在对投资性房地产计量，普遍使用历史成本模式。随着公允价值模式的引入，按照会计准则的规定，许多单位开始使用公允价值模式进行计量。使用公允模式计量的优势在于，房地产有巨大的空间可供升值。对于持有大量投资性房地产的投资商和大型房地产企业来说，其营业收入和企业净资产都会出现极大比例的增加。这有利于公司的可持续发展，在多个方面会带来不小的优势。在如今全球经济一体化的大环境下，采取公允价值模式进行计量更加符合国际惯例，也更加容易融合到以西方国家为主导的国际经济体系中去。使用公允价值计量模式更加符合全球经济潮流，使房地产市场价值和升值空间的行业特征更加明显的展现出来。在采用公允价值进行后续计量时，很多方面会带来积极的影响。

2.1 会计信息与之关联度更高

通过运用公允价值模式进行计量，可以更明确地看出企业的经营状况和发展走势。相比之下，历史成本属于静态指标，它所提供的信息有及时性和相关性的缺失。不能动态的展现企业的各项参数，与会计信息的相关性和关联度较低。公允价值计量属于动态的计量模式，公司在经营活动中的资金流量通过公允模式计量，及时、全面的看出公司的营业能力和财务状况，公司下一步的发展目标更加清晰明了。这有利于企业的长期发展繁荣。使用公允价值模式还能使投资性房地产的期末价格与可交易的市场价格越发贴近，投资者就可以通过分析未来房地产市场的趋势和走向，结合自身实际和经验进行选择。使投资决策更具科学和更有盈利性。

2.2 优化资本配置问题

投资性房地产使用公允价值模式计量，可以促进公司优化自身资本配置。公司通过使用公允模式进行计量，使各项资本分布清晰明了，融资有的放矢，企业融资变得准确容易。使用公允模式进行后续计量的投资性房地产对公司的另一个影响就是会在转换初期的时造成所有者权益的变更。因为，企业在采用公允模式计量之后，伴随着房地产市场的发展，持有的地产的市场价值会在短期内大幅度升值（可以参考2016年3月-5月上海房地产市场，个别楼盘增值幅度达到60%），这样可以实现房地产企业的资产数目在短期内有跨越式发展，有力的带动企业在各方面的发展。还可以促进企业各方面优化配置，从长期看使企业更加有竞争力和盈利性。

3 公允价值计量存在的问题

3.1 市场信息不易取得且成本高

公允价值在计量的产生过程中需要用到大量的信息，这些必要信息的来源首先需要的就是市场报价。而市场报价则背后要有活跃的市场和大量的数据来做支持和支撑。虽然我国经济发展近十年以来取得不小成就，但是仍有许多地方需要完善和补充。我们不得不承认我国房地产市场作为我国经济的重要一环，仍有很大的不成熟性和不完全性，发展程度很低，收到许多因素制约，取得公开的房地产市场报价信息还是面临巨大的考验。倘若一家房地产开发上市企业想通过公允价值模式对投资性房地产进行计量，则首先必须聘请专业独立的资产评估机构对其投资性房地产进行评估，出具资产评估报告，同时还需要在年报中详细注明当期房地产账面价值的变动情况、公允价值的确认方法和来源等信息。对比容易取得的历史成本来说，这之中无疑会增大公司的信息计量成本。影响公司在计量中的积极性，从成本和盈利角度分析，一些单位可能会放弃使用公允模式进行计量。

3.2 信息的不确定性

我国经济市场需要通过法律法规来完善。少部分企业为了一己私利而存在恶性竞争，导致市场不健康发展。因此取得比较可靠的市场信息较难，而且会因为信息不易取得和变化幅度较大导致企业的计量成本上升，给计量工作带来难度。在使用成本模式计量时，依据会计准则，企业应当对持有的资产进行减值测试，并且计提减值。期末资产如果发生减值现象，不能在后期转回。企业因此在使用历史成本模式时没办法调整利润。在采用公允价值模式计量时，则以评估时点的市场价格作为这一投资性房地产的公允价值。在会计核算上，企业会计则以评估得到的公允价值作为入账基础，对登记在薄的房地产账面价值进行比较，溢（缺）部分就会计入企业损益，从而产生了公允价值变动损益。这样一来，企业当期营业所得就会随着公允价值的变化而产生变化。这将会导致净利润的波动幅度加大，给投资者和股东产生错误信息，就会间接影响公司股票。尤其在经济波动较大的时期和时段，这个现象会更加明显的显现出来。房地产市场变动迅速，不同机构鉴定和评估的信息会有很多不同，一定程度上影响了公允价值计量的使用。

3.3 公司股票价格波动性

使用公允价值模式计量时，当时的市场价格变化会影响所有者权益，这会对当月企业的营业利润将会产生巨大变化，从而影响股价产生波动，幅度还会很大。有统计表明，公允价值就算波幅只有5%，企业损益也会成倍变化。每股收益变得无法预期，使股市发生震动，地产股的风险加大。以往使用的方法就会失去效力，可供股民和投资者的参考值会下降，分析预测就会产生变化，后果不能预期。

3.4 应交所得税增多

依照我国现行的税法规定，投資性房地产通过现行成本模式计量时，投资性房地产需要计提折旧并且按期摊销。这样做的好处就是可以降低当期企业的账面利润。相应的企业当期的应交税金也会降低，间接地得到了减税的结果。然而，公司在采用公允模式进行计量时，要求企业按照实际成本确定账面价值。当企业计税时，公允价值变动产生的所有者权益与账面利润无关，这造成不能对房地产进行折旧和摊销，也就是说没有了采用成本模式时的少缴纳税金的特点，这会使公司当期的纳税增多，加大了公司的税收压力。

4 解决公允价值计量问题的对策

4.1 完善法律及相关法规

对于公允价值模式信息取得难度大而且成本较高的这一问题，我建议国家可以出台相关政策和法规，逐步完善我国房地产市场，建立规划、监管部门并且行使职责，避免跟风造成资源闲置的现象。促成良性竞争，建立公开透明的市场体系，减少获取信息报价的难度。评估机构在对房地产进行评估时，可以改进评估方法，在不影响质量的条件下简化评估步骤。积极探索评估新方法和新手段，降低企业获取信息的成本。致力降低获取信息的难度。通过以上措施，采取公允价值计量的优势就会显现出来，积极地倡导企业使用公允模式进行计量。

4.2 建立健全内部控制制度

对于企业获取的信息存在不确定性，为解决这一问题，则需要国家出台具有针对性的政策，大力整治。督促多方面多部门配合，完善相关会计规定，让企业可以做到按章办事，提高办事准确度而且较少误差。鼓励评估估价并且配以严格的监督和审查程序，提高可靠性。鼓励企业聘请专业的评估人员或者委托专业的评估机构进行评估计量，并且建立使用公允价值计量模式内部控制制度和计量管理办法。

4.3 研究与股票市场的相关性

股票价格波动大会影响股市稳定性。我们应该建立公允价值模式计量对企业股票价格影响的机制，着重研究二者的相关性，努力降低公允价值变动造成的所有者权益变动产生的对于企业股票价格的影响，积极倡导带领企业使用公允模式计量。

4.4 加强对企业引导

在公司比以往多缴纳所得税的问题上，需要对企业加强引导。提高企业认识，需要完善和加强公允价值计量模式的规范性，正确引导并加强企业认识、补充和完善在会计准则和相关法律中相悖的地方。新计量方法带来一些阵痛，可是带来的优势是不可忽视的。

参考文献

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