浅析“营改增”对房地产业的影响

【摘要】分析“营改增”对房地产企业成本、利润以及税负的影响，提出通过加强房地产企业财务管理基础工作，做好税收筹划降低企业税负水平，选择适应“营改增”发展的企业经营和竞争策略，以减轻或消除“营改增”对房地产业的不利影响，提高房地产企业的综合竞争能力，为房地产业研究“营改增”和实践提供借鉴。

【关键词】营改增 房地产业 影响

为避免企业重复征税问题，国家实施“营改增”政策，以减轻各行业的税负，调整和优化产业结构，实现经济有序发展。房地产行业是最终的产品完成环节，“营改增”对房地产行业有哪些有利或负面的影响因素，如何采取有效措施来降低或消除不利影响，以降低企业的税务负担，增强房地产业的盈利能力，是本文研究的主要课题。

一、“营改增”对房地产企业成本及利润的影响

（一）对房地产企业成本的影响

在房地产全产业链中，房地产企业与建筑企业联系紧密。“营改增”后，建筑企业税负受到不同程度的影响，并对房地产企业成本产生直接影响。“营改增”后，根据增值税进项抵扣，与“营改增”前相比，建筑企业购进的原材料销项抵扣后影响了企业成本，这些成本变化将转移到房地产行业上。此外，建筑业中的人工成本在计算增值税进项时不可抵扣，建筑行业逐年上涨的人工成本将转嫁给房地产企业，增大房地产企业的运营成本。其他方面，建筑企业租赁机械设备已成常态，有形动产租赁在“营改增”后，增值税税率为17%，如果租赁企业出现不能取得抵扣发票的情况，租赁企业的高税负将会波及到房地产行业，从而增加房地产企业的成本。

（二）对房地产企业利润的影响

“营改增”实施的目标之一，是进一步提高企业的盈利能力，增强企业的竞争能力。我国对房地产企业的税收依赖性较大，房地产企业只有在能持续盈利下，国家的税收才能得到保障。以某房地产企业销售一住宅楼为例，销售收入为1500万元，支付土地费用130万元，前期费用15万元，建安费460万元，配套费用46万元，其他不可预见费用45万。该房企适用增值税率为11%，所有属于抵扣的进项税都可获得增值税专用发票。此案例“营改增”前后的利润总额为：

“营改增”前利润总额=1500-（130+15+460+46+45）-（1500×6%）-[1500-（15+460+46+45+130）-（1500×6%）-（15+460+46+45 +130）×（10%+20%）]×30%=562.46万元

“营改增”后利润总额=1500/1.11-[（130+15+460+46+45）-（46+15）/（1+6%）×6%-（460+46+130）/（1+11%）×11%]-[1500/1.11 -（130+15+460+46+45）- （130+15+460+46+45）×（10%+20%）]×30% =599.92萬元

结果显示，“营改增”后比“营改增”净利润多37.27万元，“营改增”后企业的利润总额有所增加。这是在假定“营改增”前后销售收入相同的情况下所获得的收益增加，但在实际中运作中，企业往往通过增加售价来弥补应交的增值税销项税额，如此将使企业的利润空间增大。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

“营改增”后，计税基数转为了价外税，对于房地产行业而言，它对土地增值税和所得税都带来了影响。

（一）“营改增”有利于房地产企业避免重复纳税

“营改增”的实施，房地产企业可通过开发成本中的建安、材料等项目的税款抵扣，有助于避免房地产企业纳税中的重复缴纳问题。避免企业重复征税，降低企业的成本，进而降低企业的税负水平，是“营改增”改革的初衷。营业税和土地增值税是房地产企业纳税的主要税种，在营改增之前，二者都属于价内税，实施营改增后，由于增值税可采取税款抵扣政策，营改增后房地产企业的税负将受到直接的影响。“营改增”后企业能避免重复课税，将能减轻房地产企业的经营压力。

（二）“营改增”后对企业税负的不利影响

从“营改增”改革试点效果看，“营改增”后一些房地产企业的税负没有实现税负降低的改革初衷，原因主要在于房地产企业“营改增”后，企业存在税款抵扣困难的问题。如人工成本这一占据较大成本的项目，如小区道路、景观维护等一些零星劳务费用，往往因其任务由小型施工队来完成，而其不属于一般纳税人不能开具增值税专用发票，造成企业增值税税款无法抵扣等状况，因而加重了企业的负担。此外，房地产产业链中的税负转嫁问题，对房地产企业造成不同程度的影响。在房地产企业的经营成本中，除了土地、建安和材料等成本大项目，还包括一些杂品配件、机电五金等小项目成本。这些材料的供货商往往都是私营业主、个体工商户等小规模纳税人，供货时无法提供增值税专用发票，使房地产企业购买的材料进项税额无法抵扣，增加了房地产企业的税负。

三、房地产业消除“营改增”不利影响因素的建议

（一）加强房地产企业财务管理基础工作

“营改增”涉及到房地产企业管理的方方面面，需要企业领导、相关人员积极应对，做好相应的谋划，以消除营改增对本企业的不利影响。首先，需要进一步强化企业的财务会计管理工作，使财务会计基础性工作更加扎实，企业内控水平不断提升。尤其要加强房地产业的会计核算水平，财务管理人员要不断提高纳税意识，加强原材料采购环节的发票管理，特别是工程决算的发票管理；在会计核算中，要做到笔笔账目有合法的原始依据，对于没有正确发票的，坚持不得付款，以保障会计核算的正确性。通过优化会计核算管理，降低企业的刚性成本。组织专业人员认真学习与合理利用避税方式，降低企业的税负水平。

（二）做好税收筹划降低企业税负水平

房地产企业需要进行合理的税收筹划，充分利用“营改增”政策，针对一些不可抵扣的问题，通过科学合理的税收筹划，最大限度地减少或消除因不能抵扣增加企业税负的影响。房地产企业要加强对员工的业务培训，及时了解“营改增”的相关政策，财务人员要熟悉“营改增”的要点以及征收流程，尽快适应各种税收新政策。在进行纳税筹划过程中，要正确处理上下游企业的关系，对现有上下游合作方进行梳理，建立相应的合作商档案，尽量保持与增值税一般纳税人合作，尽可能取得可抵扣的增值税专用发票，减轻企业的税务负担。

（三）选择适应“营改增”发展的企业经营和竞争策略

在房地产实际运作过程中，存量房在房地产企业资产中占较大的比重，由于期初库存和存量房产不能进行进项额抵扣，企业应调整相应的经营策略。通过调整开发产品结构，如开发建设精装修房等，可以在外购装饰材料、外包装饰劳务等业务上，获得增值税专用发票，作为进项税额抵扣，降低增值税税负，拓宽企业的盈利空间。在选择竞争策略时，对于抵扣充足、税负总体下降的企业，因其具有一定的成本优势进行开发业务。因此，房地产企业应通过合理拆分业务，对价外费用进行剥离，充分利用税法规定的税前扣除项目，最终降低税负，增强房地产企业的竞争能力。

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作者简介：崔铭伟（1982-），男，河北平泉人；学历：硕士，中级会计师；研究方向：集团财务管理。