强化农村建设规划 规范农民建房管理

李建中 荣大伟 汤晓艳／江苏省沭阳县委农村工作办公室

强化农村建设规划 规范农民建房管理

李建中 荣大伟 汤晓艳／江苏省沭阳县委农村工作办公室

农民建房，关系到改善农民居住条件，提高生活水平，同时也影响着全面小康进程和农村现代化健康发展和。规划管理到位与否，对新型城镇化、美丽乡村建设和农村环境、保护有着举足轻重的影响。

一、搞好新农村建设规划

新农村建设规划是指导农村建设发展的宏伟蓝图，是全面实现小康目标的战略部署，是管理农村建设秩序的法律性文件。因此，每个行政村都要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的总要求，编制好新农村建设规划。

规划是建设和管理的依据。规范村民建房必须遵循规划先行、先批后建、按图施工。要根据乡镇总体规划，结合新农村建设，按照“经济适用、简便易行、群众认可”的原则，科学确定农村居民集中居住点的数量、规模和布局，因地制宜加快编制符合农村实际、体现农村特色、方便农民生产生活的新农村建设规划，实现村庄公共公益设施、道路、供排水、农田、产业科学布局；要根据当地自然条件和村庄格局进行规划调整，不要把城市小区搬到农村，不要刻意规划都建楼房，要按照本村人口居住要求进行规划，充分体现以人为本理念，让农民看得懂，想得通，便执行；要勤俭节约，少花钱搞规划，一般村庄规划不要高档设计院规划，由县级规划部门编制，能指导建设就行，不花冤枉钱，不搞豪华规划。规划经村民代表会议讨论通过，报县政府批准后交给村民代表监督实施。

二、建立健全村镇建设管理机制

农村地域广阔，人口众多，特别是改革开放30多年来，农民生活水平不断提高，居住条件经历了从“泥草房—砖瓦房—小楼房—别墅小洋房”的四次变革。当前，大部分地区还处在瓦房改楼房阶段。由于农民直接管理使用着自己的宅基地、自留地和责任田，一旦建房材料具备，10多天时间一栋房屋框架就建起来，加之农村面广量大，在没有专职管理队伍的情况下，要做到及时发现、及时制止、及时管理确实有难度。因此，建立健全村镇建设管理机制，迫在眉睫。早在1992年，国务院就发文要求建立健全村镇建设管理机构，组建县、乡、村管理体系。县级在住建部门内设村镇建设办公室，乡镇政府成立村镇建设股，明确一名建设助理同时负责村镇规划、城管环卫和环境保护工作。后来由于种种原因，各级管理队伍职能逐步削弱，有的甚至瘫痪。建议县、乡镇政府恢复组建村镇建设办公室，主要负责村镇规划、建设、管理工作；村委会指定专人负责农民建房信息报送工作。

三、加强村镇规划设计和建房质量管理

实施村镇规划建设管理，首先要明确规划导向。加强管理不是不让农民建房，而是要坚持“以人为本、因地制宜、量力而行、适度超前”的原则下有计划、按步骤、遵法规、依程序进行建设。否则，将产生大量的违法建筑，造成不可挽回的混乱局面。

一要严控建房位置和建房规模。首先要规划建房位置，控制建房规模。要坚持“一户一宅”原则，建新必须拆旧，农户将房屋或宅基地转让的，不得申请自建新房。规定农民建房宅基地和建筑面积不得超过规划标准确定的面积，建筑层数原则上两层，少数人口较多的不得超过三层。统一房屋立面风格和标高，统一地方建筑特色，推广农房通用图集，杜绝农村建房不顾实际需要，乱攀比、信风水、搞浪费现象。

二要严格执行建房审批程序。农民建房要坚持个人申请、村组审核公示、乡镇审查、县批准的程序进行管理。批准后，要有乡镇规划人员现场进行规划放验线，打桩定界，核实施工队伍资质，确保符合规划要求，满足建筑资格，达到设计标准，保障建筑质量。

三要加大农村建房监管力度。要构筑农村建房管理网络，村委会负责一级巡查防控，实行全天候、全村域巡查，发现违建立即制止并上报；乡镇为二级巡查防控，每周巡查一次，重点检查村镇建设现场情况，对建筑项目做到建前放线、建中管控、建后验线，同时查看村委会漏查漏报问题，并对违建现象进行及时处置，需要拆除的要依法报县级部门处理；县村镇建设办公室为第三级巡查防控，每月巡查一次，主要检查乡镇执行规划情况，房屋建筑质量、建筑队伍资格审查和违法违规建筑情况。三级联动，明确职责，奖罚分明，管理有力。

四、依据规划调整土地，落实建房用地

各地实施的农村土地整理复垦和城乡建设用地“增减挂”是一件创新性工作，它既能开发出大量耕地，又能落实建房用地。

一要开展农村宅基地整理。对农村的“空心村” “闲置房”进行全面清理，允许以房屋置换建房指标，探索建立宅基地有偿退出和调剂的机制。对实施城乡建设用地“增减挂”项目的新增用地,实行全县统筹安排，由县土地储备中心按价予以收购或出让,形成的土地收益，全部用于农村村庄与危房改造等项目建设，调动乡镇村组的积极性。

二要在政策范围内积极探索农村土地流转机制，引导农村剩余人口向城镇流动，大力组建小型农场，迅速形成集约化、规模型、现代化的新型农业生产体系，充分发挥土地最佳效益。

三要充分发挥土地整理作为统筹城乡发展和新农村建设基础的平台作用,把土地整理与农村住房建设有机结合起来,统筹安排田、水、路、林、村的综合功能，整治破旧水利设施，完善村组公共设施、基础设施，整治废沟塘，铺设道路网，疏通排水管网，构建新型村落。

四要民主协商制定科学合理的整治建设方案。村庄改造、移民安置和危房改造的村庄,可采取“先建新房、后拆旧房,先补偿、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、复垦一批,以利于调动农民积极性。在符合土地利用规划和年度使用计划的前提下,适当优先安排农村住房建设与危房改造用地计划指标。

五要加强土地执法管理。严厉打击农村土地私下买卖、私下交易的行为；坚决制止擅自改变土地使用性质的行为，如将农田、菜地、自留地改为宅基地，将宅基地改为商业用地等。

五、坚决刹住违法违章建筑的坏风气

对违法使用非住宅用地建房的，土地部门应该主动查处，对在原宅基地上未经规划部门批准的，建设部门应该主动查处。可以采取行政手段、经济手段、法律手段处置违法、违章建筑行为。在行政上，将控违目标纳入对有关部门和地方政府的工作考核内容，严肃查处参与违章建筑的党员干部，对于产生违章建筑现象，追究相关责任单位和相关责任人的行政责任。在经济上，一方面适当提高合法建筑（土地使用证、规划“一书两证”、房产证齐全）的拆迁补偿标准，保护人民群众的合法权益；另一方面，对违章建筑的拆迁，视其性质、目的、影响规划的程度，减少补偿或不予补偿，或立即强行拆除并处以罚款，做到树立正气、刹住歪风。在法律上，依据《规划法》和《土地法》相关规定，按照处罚程序进行立案登记、严肃查处。

六、构建农民建房服务体系，变管理为服务

加强农民建房管理，把服务工作贯穿管理始终。对农民的建房申请要认真受理，要允许农民按规划自建，不能强求搞统建；建房审批要按程序主动热情、迅速办理；规划要求要向农民解释清楚，要让农民自觉接受不会产生反感；要保障农民建房质量安全。

一要一次告知。把法律和政策规定的办事程序、收费标准制成《农民建房须知》，免费发放，让农民知道、明白、理解相关政策、规定。

二要广泛推广建房图集。根据农民建房的功能需求，大力推广当地市、县规划设计部门推行的农村建房图集，或是乡镇请专家为农民统一设计的新农村建设图纸，并以乡规民约的形式确保乡村建设统一风格、统一特色。

三要加强工匠队伍培训。县级建设部门要进行定期培训农村工匠，切实增强个体工匠的法律意识、规划意识和创新意识，使个体工匠成为农村建房的“技术员”、新房型的“推介员”、新理念的“宣传员”。同时，因地制宜引导鼓励农民对已建成的房屋进行“平改坡”改造，优化住宅造型效果，有效提升农民建房的质量安全和建设品位。

四要及时办理发放证书。一段时间以来，农村建房审批只收钱、不发证，易滋生腐败行为，也导致了违法建筑合法化，要坚决制止。相关部门应该及时依法为建房户办好《乡村建设规划许可证》，保障农民的合法权益。□