三论城市级差地租Ⅲ——几种现实经济生活案例分析

文/王克忠

三论城市级差地租Ⅲ
——几种现实经济生活案例分析

文/王克忠

根据笔者的观察和调查，现实经济生活中存在大量级差超额利润Ⅲ和级差地租Ⅲ现象。大体有以下四种类型的级差地租Ⅲ。

第一类为城市大基础设施、大市政工程和其他大项目建设的“辐射”效应引发其周边或两边地块增值而形成的大量级差超额利润Ⅲ。这些“大”字头项目，包括轨道交通、车站、码头、公园、森林公园、会展中心、名校、博物馆、大型文化、体育、娱乐设施等。如上海长达617公里的17条轨道交通线路上的366座车站（含换乘站51座），与其配套的许多车站上盖商业服务网点和周边公交线路组成了快速、多层、立体的交通网络体系，这是一个巨大的“辐射”网络体系。如果把轨道交通“辐射”半径各向两边延伸1公里，则“辐射”面积为1254平方公里，车站四周各延伸1公里，其“辐射”面积4平方公里，全市车站“辐射”面积估计为1464平方公里，除掉60%未开发的，则“辐射”面积约有695平方公里，两项合计约1949平方公里。

轨道交通不仅是方便出行的一种选择，而且在极大程度上改变了城市，改变了人们生活的空间，改变了人们的生活模式。一个崭新的、以地下空间为载体、以车站为中心的城市模式和生活模式正在改变我们的城市。一是改变、优化了区位，方便了人们的出行、上班、就学、就医、购物。二是提高了城市经济丰度，有更多的人流、物流、信息流、资金流集聚，市场空间更大，原材料采购、产品运输成本更低。三是优化了用地结构，专业化协作水平提高，产业布局更合理。其中，房地产业是受轨道交通影响最大、得益最多的产业，可以说房地产业的发展基本上是跟着地铁走的。有了地铁，房地产业可以向郊区甚至远郊拓展，地铁通到哪里，房地产业就开发到哪里，房价也跟着涨到哪里。四是优化了生态环境，天蓝水清，空气更新鲜。如68万平方米的大宁灵石公园、140多万平方米的世纪公园、435万平方米的顾村公园，以及许多大型绿地、郊野公园、湿地公园，让成百上千的楼盘融入绿色的花园，使住户尽享大自然的超级氧吧。

第二类为区域增长极和发展轴（带）的辐射效应引发其周边或两边地块增值而形成的大量级差额利润Ⅲ。如果第一类的形态是点的话，那么第二类就由点延伸为线并发展为面，进而发展为立体空间，须从空间维度研究“辐射”效应及其级差地租Ⅲ。

增长极是指在一定产业集聚基础上的地理空间和经济空间，一般是地理上联成一体、经济上联系密切、生产要素高度集聚的区或。它不仅自身能迅速增长，而且具有强大的“辐射”效应，能引发、带领周边地块增值并促其经济迅速增长。它是经济增长的中心、枢纽和引擎。区域增长极的“辐射”效应不同于第一类单体项目的“辐射”效应，因为它能产生“辐射”的叠加效应，即在正能量条件下，多个“辐射”源项目同时对周边地块“辐射”时会强化“辐射”效应，并提高专业化分工协作水平，充分发挥规模、经济和范围经济效应，从而带来更多的级差超额利润Ⅲ，并在一定的条件下转化为级差地租Ⅲ。增长极也称增长点或增长节点，增长极或增长点越多，“辐射”效应就越大，经济发展就越快。

随着城镇化的发展及其经验的积累，人们越来越熟练地运用增长极和发展轴的理论来加快城市的现代化建设。一个城镇的开发和建设应选择有发展潜力和强大“辐射”作用的增长极、发展轴，抓住了这个增长极和发展轴，就能“四两拨千斤”、“事半功倍”地梯度推进城镇化进程，把经济迅速搞上去。如享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴，大虹桥商务区，北外滩航运中心，初露“硅谷”端倪的张江高科技园区，吴淞口国际邮轮港，真如等都市综合体，四轨交汇的“世纪大都会”，内环“金三角”曹家渡，豫园商城，人民广场大三角商圈，徐家汇商圈，七浦路服饰商业街等增长极建设，地铁沿线站点和新江湾城地下通道、上海六城区北横通道等发展轴建设，都带动了周边地块的开发建设。

第三类为低价大面积圈地、长期囤地捂盘，坐等基础设施、市政工程和其他相关项目建设，坐等市场成熟，强化“辐射”效应，从而引发周边地块的增值，形成得大量级差超额利润Ⅲ。这须从时间维度观察和研究“辐射”效应引发的级差超额利润Ⅲ，其在一定条件下会转化为级差地租Ⅲ（见表1）。

表1 低价大面积圈地、长期圈地捂盘待涨案例

这类案例颇多，其特点如下：一是圈占土地面积大，动辄几千亩、上万亩；二是地价低，往往低于基准地价；三是侵占农民利益；四是开发慢，一拖再拖等配套、等升值。

雅居乐那么好的旅游地块，每平方米仅245元，而摩根士丹利购买其30%股权的价格为每平方米1809元，这块地没过多少时间一下升值了6.34倍。合生创展购买的地块价格稍高，每平方米891.95元，但其产品价格更高，别墅卖1.3万元/平方米，公寓也要卖5000元/平方米，也就是说，其升值程度更高。

囤地等升值获取暴利是一些开发商的常用策略。2009年9月30日《新闻晨报》刊登了SOHO中国有限公司董事长潘石屹的一个观点，即“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往更赚钱。他举例说：几年前，两家开发商同时拿下同一地段的两块土地，一家开发商建了房子，卖出房子后发现没赚多少钱，另外一家开发商囤着地，什么都不做，最后把土地卖给别人，赚的钱是第一家开发商的几倍。这是许多开发商低价大面积圈地、长期囤地捂盘的真实原因。潘石屹还提供了房地产上市公司的数据（见表2）。

表2 七家上市公司2008年土地储备可供开发年数 （万平方米、年数）

表2列出的代号为A、B、C、D、E、F、G的七家上市公司都囤有大量土地，合计17560平方米。如果以他们2008年开发的实际建筑面积为标准计算，其所囤土地最少也要开发20年以上，最多的一家要开发143年。东莞厚街镇的某项目上世纪90年代开始开发，至2007年，竣工面积还不到1%，2006年年报将该项目推迟到2017年完成，2012年年报又将该项目计划完成时间推迟到2021年。北京十三陵附近的某项目，合同规定2004年开工，但到2014年仍未见动静，2012年曾将其开发计划推迟到2015年完成，后又计划推迟到2019年完工。许多项目开工十多年只完成1%的开发量。这种囤地、推迟开发或捂盘推迟销售的一个重要目的是等升值。如北京姚家园新村的某项目，2005开工，但到2014年8月仍未见动静，后来又延后至2019年完工。

这些案例目前还大量存在，仅少数有合理原因，如政府动拆迁没做好、改规划、遭遇不可抗拒灾害等，多数是无正当理由地违背合同规定的，即为了等更多的基础设施和市政工程上马，等升值，等更多的辐射效应，所以必须建立相应的机制、法规和奖惩制度将其数量降到最低限度。为什么许多项目的竣工时间被一推再推？因为延长土地开发周期有利可图：1.等到周边地块更多的大基础设施、市政工程和其他大项目上马;2.区位更优化；3.经济丰度更大，得到更多更强的“辐射”效应，获取几倍的暴利。北京姚家园新村逸翠园一期获得销售许可证是在2005年11月，成交均价为9000元/平方米，到2011年该项目二期获得销售许可证时，成交均价上涨为2.8万元/平方米。上海远中风华园别墅2006年开盘售价仅2.7万元/平方米，此后多次推出同样的房源，价格暴涨为8万-10万元/平方米，2013年又推出一批房源，价格飙涨为20万元/平方米。

第四类为辐射源自身变强，投资环境优化引发两边和周边地块增值而在股权买卖中获得的大量级差超额利润Ⅲ（见表3）。

表3 地块股权买卖案例 单位：亿元

这些项目地块本身没有什么变化，既没有新的投资，也没有新的建筑落成，更没有装修或新增其他项目，那为什么都实现了增值且增值幅度相当大（两年或四年内，少的增值1亿多元，多的增值6亿多元）？这主要是“辐射”源变了，“辐射”效应更强了，从而引起周边地块更大的增值，形成更多的级差超额利润Ⅲ。具体来说：1.区域经济发展，更兴旺发达，如人民广场商圈加入了地下商城；2.区位更优，交通更便捷，如人民广场三条地铁交汇；3.生态环境更优，如江湾新城，江景、湿地公园、三公里地下通道、十多所大学名校正形成新的国际社区；4.配套更完善，市场更成熟，如虹桥交通枢纽、会展中心落成。这些都使“辐射”源的“辐射”效应更强，从而引发周边地块更多的增值，形成更多的级差超额利润Ⅲ，并在一定条件下转化为级差地租Ⅲ。

最典型的是国家会展中心的建成，使周边地块迅速升值。青浦徐泾会展中心3地块18.43万平方米，2012年2月挂牌总价13.68亿元，半个月后中止出让，2013年5月重新挂牌出让，面积、容积率相同，但挂牌总价飙升为44.25亿元，最后成交价高达47.21亿元。为何地价一年时间能飙升三倍？主要是区位更优了，经济丰度更大了，集中体现在虹桥交通枢纽和国家会展中心建成后，形成了更强的“辐射”效应。

（作者单位：复旦大学经济学院）