中国商业地产市场现状分析研究

摘 要：商业地产是经济结构中的一项重要因素，同时也是推动我国经济发展的重要载体。文章针对当下我国商业地产市场发展现状，提出了几点解决建议，促进了商业地产行业的可持续发展。

关键词：商业地产市场；国民经济；商业地产价格；非理性增长

近年来我国房价一直处于上升趋势，我国经济也在商业地产行业的发展下得到了快速的提升，同时在这当中也历经了发展、整合的过程。现阶段，我国商业地产价格正在逐渐上升，这也为商业地产行业在市场中占据有利地位贡献了作用，然而正是因为商业地产价格的非理性增长，使得居民无法承受房价负担，为今后社会经济与商业地产行业均带来了隐患。为了有效抑制因为商业地产价格导致的市场变动，可以通过调控的形式稳定国民经济，这也是当前推动商业地产行业可持续发展的关键。

一、商业地产市场现状

1.商业地产库存数量过大

一般商品住宅的库存主要有三种类型，即土地储备面积、在建施工面积以及待售面积。在这其中待售面积比较小，相较于全年商业地产销售量只占据了其中半年的销售量。然而，房企土地储备这一资源也是其中较为重要的库存，仅仅是上海、深圳等城市的土地储备就已经达到了约7亿m2，在此基础上全国的房企土地储备量必然也十分可观。根据三项库存可以了解到，政府即便是近几年没有出让一分土地，也不会到无房可售的程度。

2.需求量大大

尽管我国商业地产库存数量比较大，然而居民对于住宅市场的需求量也呈现逐渐上升的趋势，其中主要体现为以下几种：

（1）婚姻需求购房。由于婚姻的原因进行购房是住房的刚性需求。经统计得知，2016年我国登记结婚人口已经近1200万对，其中僅是上半年登记结婚人口就有近600万对，这也意味着人们在结婚的同时也需要满足购房这一需求。除结婚购房需求外，离婚在购房这一方面也体现了一定程度的需求，依据60%结婚购房以及10%离婚购房的需求可知，我国商业地产行业依然需要一定量的供给。尽管当前阶段我国0岁-14岁人口逐年呈现下滑趋势，然而到2025年之后人口依然超过2亿，且15岁-63岁阶段城镇化速度也在逐年增长，城镇居民住宅竣工面积正在以每年6.25%的速度上涨。因此，当前阶段除了一线城市之外，很难出现住房供不应求的现象。

以往我国住宅用地均呈现的是超量供应现象，例如在2007年左右我国年均供地在7万公顷左右，2012年前后供地已经上升至13万公顷，由此可见，在十年调控的这段期间，我国住宅供不应求这一现象已经得到了缓解。从20世纪末期到21世纪初期这一期间，城镇商品住宅的竣工面积已经积累至85亿m2左右，根据城镇人口数量进行计算，平均每人新增商品住宅面积为15m2，其中不包含机关一类事业单位的自建住房与政府保障住房。根据有关调查显示，我国在2013年城镇人均住房面积为33.5m2，发展至2015年相较之前已经达到了35m2，除去拆迁面积我国城镇人口在2016年底的人均住宅面积已经超过了之前的数值。

在未来几年内，我国城镇人口对于住房的改善性需求会出现下降的趋势，住房供应也将会以新增常住人口以及结婚刚需人口为主。尽管城镇中的依然有一定数量的闲置房源需要出租，然而租房也是从新建住宅转变的一种，租房的同时也是对住房的需求。随着人口数量的增长，0岁-14岁人口数量也在不断下滑，未来的几年内如果依照人口自然增长率的5‰计算，我国人口仍然会不断增加。

（2）房屋面积优化购房。我国城镇人口对于住宅面积的需求并不均衡，人均住房面积小于20m2的占总量30%，这一类人口便具有房屋面积优化的需求，若要将人均住房面积扩大至30m2，那么在房屋面积上至少要增加35亿m2左右。尽管进入2010年之后已经有很大一部分居民对住房条件进行了改善，但是根据近几年的房屋需求预估，每年至少需要100万套房产才能满足这一基本需求。

（3）投资购房。尽管我国的三四线城市中一般不存在投资购房这一现象，然而一线城市中尤其是北、上、广这三个重经济发展城市投资购房现象十分常见。即便仅依据北、上、广2016年住宅销售总额的5%估算，这一类购房总量也超过了5万。

（4）单身人口购租房需求。据不完全统计，我国1980年-1995年这一段期间出生的新生儿约为322254万人，而2000年-2015年期间登记结婚人数32152万人，其中人数差为102万人，这一部分人群有50%身在城市中，这也就增加了租房与购房的需求。

（5）城市常住人口购租房需求。随着城市化进程的不断深入，各个城市中每年都有一定数量的人口流入，这一部分人口经过长时间的居住便会将租房需求转化为购房需求，这也在一定程度上增加了我国商业地产市场中对于房源供给。

二、我国商业地产市场发展推动建议

1.政府宏观调控

第一，深化商品房结构管理力度。导致房价上涨迅速的主要原因之一便是住房供应结构缺乏合理性，对此有关部门则要认识到宏观调控的优势，带领居民进行合理消费，抑制房价的不合理上涨，对住房供需的合理性进行调节；第二，强化商业地产价格调控管理力度。针对当前阶段房价不断上涨的现象，有关部门要对居民的购房观念与消费观进行正确的引导，合理控制投资性消费以及投资购房。另外，当地政府要严格落实第二套购房贷款条件、首付款比例的有关要求，对不合理消费进行抑制，通过供给同步进行等方式保证商业地产市场的稳定发展；第三，优化商业地产市场监督管理。商业地产市场发展缺乏合理性导致的房价上涨当中，必然会包含非法恶意炒房行为，而监管部门对此则需要及时发现并处理，重点打击不合理的房屋交易行为。针对住房转让时出现的手续不全等问题，监管部门必须要严格审查，对商业地产开发商的商业地产市场准入手续进行严格检查；第四，强化商业地产金融信贷调控。针对商业地产开发中的贷款行为，有关部门需要严格按照国家要求对企业的财务状况进行审核，并定期核查，若其中存在问题需要及时整改。

2.商业地产开发商

近年来我国房价一直居高不下，加之地区间经济的不平衡发展，也致使商业地产行业出现地区发展不均衡的问题。当然导致这一问题的因素并不仅如此，然而商业地产开发商作为市场的参与主体，必须要认识到自己的关键作用。与此同时，我国调控政策越来越紧张，市场中商业地产调控趋势未必会出现明显的浮动，而商业地产企业也要根据自己的实力进行合理开发，结合市场变化与企业实际情况调整开发节奏，并提出长期开发战略，为新商业地产项目开发提供强有力的售后服务，从而提升商业地产企业在市场中的核心竞争力。

三、结束语

综上所述，当前我国商业地产市场房价居高不下，这也为居民增加了压力，文章中重点分析了现阶段商业地产市场的发展现状，并提出了两点建议，希望能够为我国商业地产市场的稳定、长远发展提供有效的支持，这也是推动社会经济持续增长的一个重要前提。

参考文献：

[1]徐召红，王元华.横向并购对我国商业地产市场结构的影响[J].山东财经大学学报，2016，01：39-47.

[2]贾荣先.从供给侧改善商业地产调控--一线城市商业地产去库存[J].现代营销（下旬刊），2016，07：199-201.

[3]高红.商业地产供给侧改革：由“去库存”到“公共服务+”[J].中国行政管理，2016，10：74-80.

[4]黄燕芬，赵永升，夏方舟.中国商业地产市场居民加杠杆：现状、机理、风险及对策[J].价格理论与实践，2016，08：12-16.

作者简介：赵传档（1996.08- ），女，重庆市永川区人，民族：汉，专业：工程造价