浅析我国房地产项目各阶段的税收政策

孙伟

摘要：房地产市场，竞争日益激烈，我国也频繁出台相关政策法规予以调控，房地产税收政策的水平，直接影响着房地产企业的发展。如果能够采用科学、合理的税收政策，不仅可以降低企业的税收成本，还能增强企业的竞争力。因此房地产项目各阶段定制税收政策具有至关重要的意义。本文就对房地产项目各阶段的税收政策进行分析，并提出相关的意见与建议，为其提供一点参考。

关键词：房地产项目；各阶段；税收政策

一、房地产阶段税收政策现状

对于其他行业来说，我国的房地产行业对政府财政贡献较大，总体的税负率也是较高的。房地产项目开发，税收种类繁多，现阶段我国房地产项目在开发、转让过程中有所征税，其中有耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、增值税（原营业税）、企业所得税、房产税、城市维护建设税、教育费附加等等。尤其是土地增值税，其税收比重不断上升，目前已经占到35%左右。房地产项目通常有七个具体阶段，但是房地产项目各阶段的税收政策只占其中四个。

二、决策阶段

房地产企业在进行新项目建设前期，所涉及的税种较少，比例也不高，在这一阶段需要缴纳契税和耕地占用税等。但是决策阶段是房地产项目最重要的组成部分，项目投资方案的选择与确定直接影响到后期房地产项目税负的高低。例如，房地产项目筹融资方式的选择与确定与后期企业的税费关联甚大。一般的筹资方式有向金融机构或者非金融机构借贷，发型债券或股票。税法规定，股息的支付只能从税后利润扣除，却不能作为成本费用，不能抵税。但是债务利息支出可以作为费用支出，抵税作用较好。而在土地增值税方面，房地产的利息支出，有两种扣除方式：当企业能够提供金融机构贷款证明等法律文件，且不超过商业银行同期最高利率，其扣除的限额就是实际利息支出。反之，就是按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%进行扣除。因此优化利息扣除方式，是节约企业资金投入的关键。利息支出可以起到一定的减税作用，但是会导致企业的负债比重增加，会带来一定的财务风险。因此企业要确定节税和财务风险的平衡点，做好筹划。

三、设计施工阶段

设计施工阶段是房地产企业委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段也是房地产开发的重要阶段。在这个阶段所涉及的税种相对简单，该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、城镇土地使用税、计税成本的核算等税务事项。印花税则按企业实际签订的合同类型缴纳；城镇土地使用税则按土地合同约定土地交付次月起缴纳，上述俩税种并无太多的税收筹划。在这个阶段重点是需要做好房地产项目成本核算对象的划分、做好房地产项目计税成本、费用的归集与分摊，为后期的项目竣工结算审计与税务清算做好铺垫。例如，合理划分开发间接费用与管理费用就十分重要。在房地产项目开发过程中进行组织管理等活动产生的费用可以在开发间接费用列支；企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用则在管理费用列支。两者归集性质有所相同也有所不同，最终的归集会对后续项目清算的税负产生影响。按土地增值税开发间接费用是可以加计20%扣除的，管理费用则归入其他房地产开发费用按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%扣除。但管理费用的归集会影响到当期企业所得税税负的增减，但这也只是时间因素后续可消化。而开发间接费则用直接影响到土地增值税税负的高低。

四、销售阶段（预销售及竣工后销售）

销售阶段，涉及的税种主要有增值税（原营业税）、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等，税收比重占比较高。这阶段可以在土地增值税和企业所得税做一些筹划。例如：当前房地产企业销售大多采用自销、代理公司销售、还有就是设立独立的销售公司。笔者认为设立独立的销售公司，可以在运营过程中增加经营环节，拉长企业的经营链条，进而分离经营收入，降低计税收入，能够有效的进行税收成本控制。其次制定合理的销售价格，选择利润最大化的土地增值税税负也是关键。另外，一般房地产项目都有促销环节，不同的促销方式，会影响到收入，同时也会影响税负。目前，采用赠送装修的促销方式，可以在计算土地增值税时加计20%的扣除，而现金折扣可以从销售收入中扣除。

五、交付清算

当房地产项目进入交付清算阶段时，对于开发项目一些剩余资产可以结合土地增值税清算以及企业所得税清算，先自我测算总体税负成本，再选择对其剩余部份资产进行出售、自持物业、或无偿赠送业主等方式，以实现房地产项目利润最大化。其次，就是公司的项目清算，因为经济或者其他外界原因的影响，房地产项目公司不能顺利的持续运营，就需要根据法律程度，对债务对其结算，并且要对剩余资产进行合理的分配和规划。更多时候，很多子公司都是因为房地产项目而建立的，当项目完成之后，总公司就会对其清算。在清算过程中，要保障清算日期准确清晰，房地产企业也可采取相应的措施来进行调整，合理避税。

六、总结

综上所述，在我国房地产行业飞速发展的今天，房地产政策调控也更为严谨，房地产项目各阶段的税收政策也在日益完善。因此，提前介入房地产项目各阶段，合理规划房地产开发各阶段的税收政策，有效降低税收成本，控制房地产税收风险，对于房地产企业而言具有十分重要的意义。

参考文献：

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