淮安市主城区住区发展过程分析

马宏贤，徐 溢，谢凯俊

(1. 淮阴工学院 建筑工程学院，江苏 淮安 223001；2. 宜兴市丁蜀成人文化技术学校，江苏 宜兴 214200；3. 中国矿业大学(徐州) 建筑与设计学院，江苏 徐州 223001)

淮安市主城区住区发展过程分析

马宏贤1，徐 溢2，谢凯俊3

(1. 淮阴工学院 建筑工程学院，江苏 淮安 223001；2. 宜兴市丁蜀成人文化技术学校，江苏 宜兴 214200；3. 中国矿业大学(徐州) 建筑与设计学院，江苏 徐州 223001)

解放至今淮安市主城区的住区建设大致经历了起步、缓慢发展、加速发展三个阶段，同时住区的空间分布基本呈圈层状向外扩展，住区开发已成为城市建设的重要载体和平台。此外，淮安市主城区的中、高密度住区也由最初主要集中于主城中心，逐渐演变为在更大的城区空间相对均衡的分布，而以“产城融合”、“智慧宜居”、“绿色文明”等为主要特征的新型住区必将成为淮安市未来住区建设的主导。

淮安市；主城区；住区发展

0 引言

城市住区是对城市及镇的规划区内居住空间形态的统称[1]，通常是指具有一定规模的住宅建筑的集中地。居住区、居住小区、居住组团、城中村、单位家属院(生活区)等不同类型的住区构成城市建设用地的主体，同时也是城市规划建设与房地产开发的重点和焦点。

国内房地产界通常将地级市，包括一些经济欠发达省份的省会城市定义为三线城市，如盐城、惠州、东莞等；将县级市和县城等小城市称为四线城市[2]。依此分类，截止到2013年我国现有三、四线城市2213个(包括县城、自治县首府、县级市、地级市；数据来源：国家统计局)，在县级及以上城市中所占比重最大，这些城市的住区发展状况直接影响我国新型城镇化建设的总体进度、质量和水平。为此，2014年国务院发布的《国家新型城镇化规划 (2014-2020 年)》将中小城市的加快发展作为优化城镇规模结构的主攻方向，提出着力引导人口和产业以三、四线城市为主的中小型城市集聚，进而有效缓解北上广深、苏州、南京等一、二线城市的人口压力，显著提升三、四线城市的人口容量，并最终促进大、中、小城市及乡村地区的协调发展和全面进步。

淮安地处江苏省北部，在江苏省13个地级市中社会经济发展总体水平相对落后，但自2001年起，淮安开始步入快速发展期，历经十余年的发展已成为苏北地区的重要城市，城区面积、人口、经济总量等显著增加，在国内三、四线城市的发展中具有较强的代表性和示范意义。为此，以淮安市为例，积极探索和研究三、四线城市住区发展的总体特征、现状问题和应对策略等对于进一步提高我国城市住区发展、规划及更新改造等的决策能力、设计水平、实施成效等都具有较强的现实意义和较高的理论价值。

淮安市现辖清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区、涟水县等4区3县。鉴于淮安市市区发展的历史沿革和空间拓展的具体情况，本文的住区研究主要聚焦于清江浦区、淮阴区所在的主城区。

1 淮安市主城区住区发展的阶段划分

1.1 住区建设起步阶段(1949～1979)

近代淮安城的建设主要发端于里运河南岸，相对偏狭的地域。建国初期，城区面积不到4平方公里，人口仅36000多，道路、给排水等基础设施建设严重不足或等同空白，市区住宅43.34万平方米，大多为破败的民居，主要集中在现今的东、西大街和花街。50年代末，市区住宅增加到61.64万平方米，70年代末达到109.84万平方米，30年间共增加住宅面积66.54万平方米[3]。其间，随着1951年东西大街的拓宽、1958年水门桥的建成、1960年代京杭大运河的南迁和淮海路等的建设，淮安主城区的住区建设开始突破里运河的限制，分别沿淮海东西路、南北路两大轴线形成一些较大规模的住区中心，奠定了主城区的基本框架。但这一时期，由于受“重生产、轻生活”经济建设思想及“文化大革命”的影响，住宅面积虽增加较多，仍难以匹配解放后城市人口的急速增长，居住水平反而从1949年的人均6.7平方米下降到1979年的3.53平方米[3]，市民住房及配套设施的相对不足更加明显，建设形式多为工业企业及行政事业单位的生活区或家属院。

1.2 住区建设缓慢发展阶段(1980～2000)

从1980年代开始，淮安的经济建设和社会发展开始步入稳步发展阶段，城区建设方面随着清江商场、新亚商城等的先后建成，淮海广场及其周边开始成为真正意义上的城市中心，在淮海东西路、南北路两大轴线继续发展的同时，健康路、北京路、承德路、解放路等也逐渐成长为城区扩展的次要轴线，主城区的空间框架进一步拉大和优化。但由于这一时期正处在我国住房制度改革的起始阶段，自1986年国家推出住宅小区试点到1998年逐步停止福利分房，全面转入住房供应商品化前后历时十二年之久，使得包括淮安在内的众多城市的住房建设发展都较为平缓。1982至2000年，淮安市住区用地从6.16 km2增加到20.71km2，同期城市建成区的面积也从1982年的18.89 km2增加到了2000年的48.43 km2，住区面积占建成区面积的比值更是从1982年的32.6%上升到了2000年的42.76%(见表1)，上升幅度较大。但这一时期的住区开发量同后期相比，规模相对偏小，总的来看，仍处在住区建设缓慢发展的阶段，住房的商品化供应才刚刚起步。

表1 住区建设相关指标统计

1.3 住区建设加速发展阶段(2000年至今)

2000年以后，随着淮安大学城、火车客运北站、万达城市广场、生态新城等重大项目的开发建设及淮安市经济技术开发区投资环境、居住条件等的逐步完善，淮安市建成区的面积迅速扩大，城区向南、向东优先拓展的态势日益明显，由此集聚了大量的外来人口，住宅用地的需求量和开发量双双显著增加。截止到2014年住区面积相对于2000年增加了将近50 km2，几乎是2000年住区总量的2.5倍，同期城市建成区面积也从2000年的48.43 km2增至150.65 km2，建成区面积增加了2倍有余，城区人口增长到140多万。淮安市主城区的住区开发由此进入加速发展的阶段，住区面积随着建成区面积的显著扩大呈现同步增长趋势，2000年成为淮安市主城区住区开发阶段划分的一个重要标志点(如图1所示)。此外，这一时期随着住房市场化体系的稳步推进，住房分配新体制普遍建立、城区中心地价的不断攀升、市民住房需求的多样化和精细化，城市住宅的类型也日益丰富，住区开发同时呈现“中心集聚”和“外围扩散”两种情形，高档住宅同普通商品住宅的空间分异在淮安市主城区的住区开发中也开始显现。

图1 住区与建成区面积增长对比

2 淮安市主城区住区空间拓展的量化分析

为更加直观地再现淮安市住区用地发展演替的规律，本文利用ArcGIS分析软件，通过Data Management Tools-Features-Feature to Point命令，获取居住用地地块的质心，产生全部居住地块的点集数据，并把原地块的面积数据添加到对应的质心点。然后再运用Spatial Analysis-Density命令，并采用Kernel核密度分析及自然断裂法依聚集程度的不同将住区依次分为低密度区、较低密度区、中密度区、较高密度区以及高密度区，并由此生成不同年份的住区分布密度图(图2)。最后，基于紧邻年份住区分布密度图的对比分析及对住区分布密度演变过程的总体性概括，归纳出淮安市主城区住区空间拓展的基本特征和规律。

2.1 紧邻年份住区分布密度图的对比分析

1982～1995年：从1982年的住区分布密图度来看，高密度住区多集中在城区中心，多为工业企业、机关事业单位的生活区或家属院，譬如市区淮海北路两侧的市级机关家属院、城区西南角的化工新村等。到了1995年，随着住区用地沿淮海路两侧及里运河两岸的逐步扩展，高密度住区也随之向外扩散，特别是在北京东路两侧、深圳路两侧新出现了较大规模的高密度住区。但受住区建设总量的影响，这一时期的住区分布总体呈现小规模、高密度的特点。

2000～2005年：同1995年相比，2000年淮安市主城区的住区规模增加较多，城区范围内出现更多的中密度住区和较高密度住区，住区空间开始呈现离散分布状态，住区郊区化趋势较为明显。2005年住区分布密度的整体态势跟2000年的相比，变化不大，最显著的差别在于在大运河南侧的高教园区及城东的淮安市经济技术开发区相继出现高密度住区，这一点也正契合了这两处园区当年住区开发的实际。

2010～2014年：相对于2005年，2010年淮安市主城区的住区规模显著增加，不同密度住区的空间分布相对更为均衡，城区向南、向东发展的态势更为明显。2014年住区分布密度跟2010年相比，总体上变化不大，比较明显的变化是随着清浦新城的开发建设及淮安市经济技术开发区居住、就业等环境的日趋完善，这两处的住区开发总量有所增加，并新增了几处中、高密度的住区。

2.2 住区空间拓展的总体特征

纵观1982～2014年淮安市主城区住区分布密度图的演变，可以归纳出以下两点：一是淮安市主城区的住区分布基本上呈圈层状向外扩展，只是2010年后更多地呈现出向东、向南的发展态势；二是主城区的中、高密度住区也由最初主要集中于主城中心，逐渐演变为在更大的城区空间相对均衡的分布。

图2 不同年份住区分布密度

3 结语

淮安同国内众多的三、四线城市一样，其主城区的住区发展也大致经历了起步、缓慢发展、加速发展三个阶段，在此期间国家的住房制度改革、城市道路、公共服务等设施的建设极大地促进了我国城市住区的大规模开发和建设，较好地满足了社会公众的住房需求。但当前，三、四线城市的住区开发大都存在新城住区开发同商业、工业等建设用地的空间融合度不高，旧城住区开发综合配套相对不足的现实问题。为此，淮安市未来的住区建设应以 “产城融合”、“智慧宜居”、“绿色文明”等为主要特征的新型住区为主导，这样才能促进城市住区的持续、健康发展。

[1] 吴志强,李德华.城市规划原理(第4版)[M].北京: 中国建筑工业出版社,2010.

[2] 蒋栩涛.二、三线城市房地产营销策略研究[J].现代经济信息,2011(2):87.

[3] 荀德麟.淮阴要览[M].上海：上海社会科学出版社,1988.

(责任编辑：孙文彬)

Analysis on the Development Process of Settlements in Huai'an City

MA Hong-xian1, XU Yi2, XIE Kai-jun3

(1. Faculty of Architecture and Civil Engineering, Huaiyin Institute of Technology, Huai'an Jiangsu 223001, China; 2. Dingshu Adult Culture and Technology School, Yixing Jiangsu 214200, China; 3. School of Architecture and Design, China University of Mining and Technology, Xuzhou Jiangsu 223001, China)

After the liberation, settlements of Huai'an City have experienced three stages: the initial, the slow and the accelerated development stage. And the spatial distribution of settlements has expanded in a circle-like pattern on the whole. The residential development has become one of the important carriers and platforms of urban construction. Meanwhile, the spatial distribution of medium and high-density settlements has expanded and thus bought more balance rather than only gathered in urban center as before. In addition, new settlements characterized with "city-industry integration", "smart and livable" and "green and civilized" will become the most dominating ones of Huai'an City in the future.

Huai'an city; main urban area; development of settlement

2016-11-23

住房和城乡建设部软科学研究项目(2015-R2-056)

马宏贤(1974-)，男，陕西凤翔人，讲师，硕士，在读博士，主要从事城乡规划与设计研究。

TU984.12

A

1009-7961(2017)01-0058-04