浅谈办公楼物业管理社会化的作用

王玺

[关键词]办公楼物业管理社会化；优势；作法

随着中国经济的腾飞，人们对办公、生活的品质也在逐步提高，办公、生活环境的优劣已成为社会广泛关注的话题之一。变过去单一的安保、保洁服务增值为会务服务、清洁服务、咨询服务、设备运行及维修保养、洗衣、美容美发、餐饮服务等全方位、多层次的综合性服务；变行政性的日常管理为企业化有偿专业服务已成为社会发展的大势所趋。

在计划经济向市场经济过渡阶段，中国各级政府传统的自办型封闭式办公楼管理模式，存在成本高、效率低、不适应客观情况需要等种种的弊端。在机构改革、建设服务型、节约型政府机关的大时代下，具体负责政府办公楼运行管理的机关事务部门，把办公楼后勤服务面向社会外包已成为今后的发展趋势。

为什么物业管理极其适合于办公楼呢？办公楼与住宅楼的不同之处，前者主要进行办公活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分。20世纪七十年代，就有国外学者指出，办公楼就是进行公务、文书处理以及信息收集等社会、经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A级办公楼以及甲级办公楼，两者相比5A级办公楼的划分更为明确。多数办公楼的使用者都是机关办事人员和商务高端人士，他们对工作、生活的品质更为注重，其要求更为严格，这就更加需要卓越的专业化管理团队进行全面细致的服务，并不是后勤部的某项单一服务所能满足的。

那么，什么是物业管理社会化呢？现代办公楼物业管理有狭义与广义之分，前者是指物业管理公司对办公楼以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理的工作流程。物业管理社会化是作为市场主体的物业公司能够自主决策的。这意味着物业公司能够直接参与各类有关物业的管理活动，自觉调整自己的行为，以适应市场运行；自主经营、自负盈亏、自我发展；能够根据自身的管理水平、技术条件、作业设施装备及物业管理市场情况，自主地选择经营管理的项目和方向，在物业管理市场上实现其价值。

办公楼物业管理社会化的作用，有以下几点优势：

1.“高”：以高素质的专业人才，利用高科技手段，去实施高质量的管理。当今的物业管理，对智能化服务、配套服务等要求越来越高，办公楼物业服务更是如此。因此，物业管理企业把高素质专业人才作为高质量服务的基础，一直致力于提高员工队伍的整体素质和业务技能，对招聘、培训、激励、考核严格把关，造就了大批优秀专业人才。

2.“低”：低成本运作。物业管理企业一直坚持“用好每一分钱”的原则，严格、科学地进行成本管理，为办公楼使用者提供最佳性价比的服务，从而使办公楼使用者全面受益。

3.“精”：汇集了众多管理精英，多数是一支经过多年磨合、历练的精英团队。实施精细化管理，在竞争上以质取胜，在精细化、专业化、标准化与人性化“四化”上下足功夫。

4.“细”：关注细节，实施人性化管理，倡导和睦的工作关系。以顾客至上的原则，在各个细节上为顾客排忧解难。

5.“大”：充分利用“大”市场资源。一体化管理、市场化运作和专业化监督相结合，提升服务水平。

6.“齐”：服务项目齐全，配套齐全。服务内容向顾客公开，全天候为顾客提供全方位优质服务。

7.“简”：管理中间环节少，服务架构简约化。物业管理公司机构设置遵循精简高效的原则，多数采用直线职能制和扁平式结构，尽量减少管理的中间环节，可以提高工作效率和服务效率，保证信息传输渠道的畅通、迅速。

根据政府大力推动物业管理社会化的方针，认真贯彻落实十八届三中、四中全会精神和习近平总书记系列重要讲话精神，按照 “专业服务、公开公平、诚实信用”的原则，进一步理顺物业管理体制，规范服务行为，大力推进物业规范化管理，必定是今后物业管理发展的核心方向，从而达到办公楼使用者和物業管理公司共同促进、共同升华的目的。

综上所述，把办公楼交给专业的物业公司管理优势甚多，并且也能充分发挥其社会化作用。因为办公楼物业管理水平直接影响办公楼的品质。办公楼的硬件条件固然重要，但以办公楼物业管理为实质的软件实力对于办公楼的运转同样重要。事实上，办公楼运转的成功很大程度上就取决于后期的物业管理水平。专业的物管公司，能够给办公楼营造出一个良好的内部办公环境，并对办公楼提供优质的维护，保证长期稳定使用，对办公效率提升、提高办公楼使用者满意度、增添办公楼形象非常有效。现在很多办公楼虽在硬件上狠下功夫，却忽视了软件实力的打造。

通常，人们把办公楼的生命分为四大周期：第一阶段是环评、投资、评估、规划设计阶段；第二阶段是建造阶段；第三阶段是使用管理阶段；第四阶段是废弃阶段，就是拆掉。如果一个办公楼保护的好，我们最少可以运转 100年，也就是说在物业管理中间要保护100年楼宇价值。他们的比例是多少呢？第一阶段投资、环评、规划设计只占到投资0.7%，第二阶段造房子只占 16.3%，第三阶段使用管理中间占到了82.5%，第四阶段仅仅占到0.5%。办公楼生命周期的循环理论告诉我们良好的物业管理对资产、资源的爱护，对设施设备的保护，对环境保护，以及对办公楼的生态起到了决定性的作用。

所以，应把办公楼交给专业的物业管理企业管理，专业的物业管理企业会根据办公楼的特点做出有针对性的管理方案，如：事务繁忙，采取贴心的一站式服务理念；技术密集，管理人员、专业人员具备较高的业务水平，可以处理任何日常及突发事件；政务活动频繁，安全管理及清洁服务要求有效及时；涉密性强，服务的对象如带有一定机密性，安全及保密管理要有严格的制度约束等。力争让办公楼使用者有“安心、省心、放心、开心、舒心”的良好体验，保证办公楼的正常运转，树立良好的文明办公楼形象。