浅析承租人优先购买权制度

【摘要】承租人优先购买权，是承租人的一项重要权利，承租人优先购买制度有着悠久的历史，在世界范围内广为运用。承租人的优先购买权，体现了立法者对房屋交易中出租人、承租人和第三方买受人的利益的权衡，具有存在的合理性。承租人优先购买权是请求权，其存在的价值在于维护社会经济秩序的中稳定、效率和公平等价值。但其在个别问题上还有可斟酌之处，规定得比较粗略，缺乏可操作性。笔者将从其概念、理论基础出发，分析在操作实践中存在的具体不足与缺陷，并提出具体可行的完善措施与建议。

【关键词】房屋承租人；优先购买权；缺陷；完善

社会发展到今天，不动产资源已经十分充裕的情况下，法律依然规定出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢？这在一定程度上也大大降低了交易的效率，保留这项制度定有其中原因所在，那很可能就是基于一种相互信赖的关系，契约合同关系等。随着社会不断的发展，在物权上的所有权与用益物权的冲突越发的明显，司法实践中出现了许多矛盾的案例。因此笔者将对承租人优先购买权制度做出具体的分析，探其中的不足与缺陷。

一、房屋承租人优先购买权的性质及特征

房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时，应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人，承租人依法享有在同等條件下优先于他人而购买的权利。在立法之初，当时的不动产资源并不是十分充裕，因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。下面将根据承租人优先购买权的性质进行分析其特点。

1、房屋承租人优先购买权是一项法定权利。它不是根据当事人的约定而产生的，具有一定的强制性。我国《合同法》以及《民通意见》等法律和司法解释对房屋承租人优先购买权做出了规定。当然，根据意思自治原则，出租人与承租人可以对优先购买权的具体行使规则进行约定；甚至可以以约定排除承租人优先购买权的适用，只要该约定不违背法律的强制性规定，原则上均应认定为有效。

2、房屋承租人优先购买权是对房屋出租人行使所有权的一种限制。在市场经济条件下，民事主体间的交易活动原则上应当是自由的，法律不应对民事主体行使所有权进行过多的干预。在房屋租赁关系中，由于承租人对所租赁的房屋在生产生活上形成了一定的依赖，由承租人行使优先购买权可以简化法律关系并且有利于资源的有效配置，因此，有必要对房屋出租人出卖房屋时的交易对象做出一定的限制。此外，法律规定承租人必须在同等条件下才可以行使优先购买权，因此，承租人行使优先购买权对出租人的实质利益并不会造成损害。

二、我国租赁房屋优先购买权制度存在的不足之处

结合房屋承租人优先购买权制度的法律性质，就有关租赁房屋优先购买权方面的法律而言，仅有《合同法》第230条、最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条及国务院1983年12月发布的《城市私有房屋管理条例》的规定是明确的，但过于简单，十分模糊，涉及到买卖优先购买权的情况下，在实践操作中也存在着许多问题与不足，下面笔者将对其中的问题进行具体分析：

1、宣告房屋买卖无效后没有约束原产权人卖房屋的法律规定。法院在处理房屋承租人优先购买诉讼中可以依据合同法及最高法院的司法解释判决出租人与第三人之间的买卖合同无效，这是现行法律及行政法规的规定，但对于房屋承租人的优先购买权如何落实则没有规定，目前在司法实践中，各地法院根据一些具体情况己经有了一些判例，因而还有待于在这些判例的基础上结合相关法理作进一步的立法，或由最高法院做出司法解释以利于司法实践的实施。促进承租人的优先购买权的具体落实是当下的一大难题。

2、对于“同等条件”没有法定的界限。《合同法》、《最高法院司法解释》、《城市私有房屋管理》等法律法规均规定了在“同等条件”下的优先购买权，在现实中如：房屋共有人在出租人出卖房屋时与承租人是否能以“同等条件”来比拟参照，此时的优先购买权应属谁所有；第三人也即买卖人与出租人基于某种特定的关系，如亲戚或者交易外的其他照顾、优惠条件等能否定在同等条件之外；能否仅以同等条件定义为价格条件，在付款的时间、方式上能否定义在“同等条件”之列等等。

三、我国房屋承租人优先购买权制度的完善

1、要明确“合理期限”和通知方式

我国《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等的条件优先购买的权利”但合理期限在现实中难以把握，通知义务是否在合理期限内履行，这往往成为争议的焦点，而这个问题对判决确认出租人与第三人之间的买卖租赁物合同是否有效至关重要。如果法律直接规定一个明确的时间和通知方式，这个问题就应刃而解了。然而现行法律不但对合理期限规定不明确，而且出租人在出卖租赁物之前对承租人的通知方式也未明确。导致有时承租人虽然得到了出租人要出卖租赁物的通知，但在法庭审理中仍主张出租人未尽通知义务，原因是出租人以口头方式履行的通知义务，而此时出租人又难以举证。因此，笔者建议通过司法解释加以明确和完善：出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的30天内书面通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，承租人在收到出租人书面通知之日起一定期限内不做出购买租赁房屋意思表示的，承租人丧失优先购买权。出租人侵害承租人优先购买权的，承租人不但可以请求人民法院确认出租人与第三人之间的合同无效，还可以请求人民法院确认承租人依与第三人同等条件形成的合同成立。

2、要明确“同等条件”的内涵

我国现行法律法规虽未对“同等条件”做出明确规定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。这一主张符合“优先于他人而购买”的立法原意，原则上可以赞同。但从立法目的来看，结合民法体系中的通说观念，在司法实践中运用时具体应当体现如下条件：第一，同等条件首先是指房屋买卖的价格同等。只有把承租人行使优先购买权严格界定在“同等条件”的前提下，才能在保障承租人优先购买权的同时，保护房屋出租人的利益，体现我国法律保护市场经济的原则。第二，“同等条件”中所言的价格应当以承租人与其他买受人欲购买房屋所出最高价格来确定，只有以出租人与其他买受人所出的最高价格来确定，才能保障出租人的利益最大化。第三，“同等条件”中所言的价格，应以一次性付款方式为标准，在一次付清款项的条件下，出卖人最大程度地避免了交易风险，以最快速度实现交易目的，而分期付款的条件下，出租人往往因时间的拖延损失应收款项的利息。当然在市场经济下立法的目的既保证经济主体依法经营又不过于干预经济主体行使经营自主权，立法上可以设定一个参照标准，在此标准下市场经济的主体可以自由协商，实现各方利益的最大化，也有利于审判机关审理因承租人优先购买权问题产生的纠纷。

综上所述，承租人优先购买权制度是为了保障之前维系的契约关系及相互依赖关系而所产生的法律制度，在民法体系中具有着重要的地位与意义。但其中也存在着诸多不足与不完善的地方，存在着很多模糊的死角，这就需要从立法与司法实践等多个角度进行该制度的完善与补足，真正保障出租人与受租人双方权利的衡平与实现。

【参考文献】

[1] 许尚豪， 单 明. 优先购买权制度研究[M]. 北京： 中国法制出版社， 2006：23.

[2] 李群星. 论承租人的优先购买权[J]. 人民司法， 2001（6）：14.

[3] 王泽鉴. 民法学说与判例研究[M]. 北京： 中国政法大学出版社， 1998：507.

【作者简介】

孔洪涛（1996—），男，汉族，河北新乐人，河北大学法学专业本科生。