住宅地产运营模式的创新与架构搭建

彭友峰

山东中建房地产开发有限公司

住宅地产运营模式的创新与架构搭建

彭友峰

山东中建房地产开发有限公司

本文结合当前房地产业发展的现状，分析了供需双方的契合程度，借鉴“互联网+”思维，提出了“私人定制”新型的住宅地产运营模式，对新运营模式进行了架构搭建，针对新运营模式的需求，针对现有的资源提出来完善和改进措施。新运营模式，极大满足了客户的需求，扩宽了住宅地产的利润空间，降低了社会能耗。

住宅地产；运营模式；创新；架构

随着房地产业市场的起伏变化，政府对地产的调控措施逐步强化，旨在推动房地产业转型升级，引导房地产业从“供应﹑消费模式”﹑“建造模式”﹑“发展模式”三方面入手，保障房地产业的市场平稳，产业化升级﹑资源的有效利用。

以山东省为例，省政府印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》，指出房地产业转型升级的三条路径：①加快转变房地产供应和消费模式。②加快转变房屋建造模式，推进建筑(住宅)产业现代化。③加快转型房地产企业发展模式。明确要求，2017年设区城市新建高层住宅实行全装修。

2016年住宅地产经历了从去库存到一二线城市限购的一个过程，从根本限制住宅地产的投资属性，有意引导住宅地产回归居住属性，由于政策限制，需求大幅减少，且当前主流需求以首套房或者改善居住为主。

2016年中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位。

从调控政策到市场需求，可见，房地产企业运营模式的匮乏，与多元化的消费需求之间的矛盾日益强烈，这一现状，需要房地产企业提供更加细致﹑准确﹑满足个性化需求的服务。这也正是“互联网+”思维与房地产业的切合点。房地产业应该充分利用互联网“大数据”的优势，适时开启“私人定制”模式。在房地产开发的全周期植入“私人定制”的模块。

一、“私人定制”运营模式框架搭设

1 精准的市场定位，为“私人定制”做好铺垫

目标客户人群需要进一步细分，简单的划分为刚需﹑改善型，在户型的确定，可选模块的设置，深化设计等后续环节将难以开展。不妨参照《中华人民共和国职业分类大典》 ，进一步的划分出8个类型；结合项目所处的环境﹑位置，目标人群的购买能力﹑消费习惯对项目作出精准定位。

通过精准定位，使市场细分价值观﹑消费习惯趋于相同或者相近，为设计﹑施工阶段的个性化服务，缩小范围，才能使得“私人定制”成为可行。

2 针对特定业主，广泛调研，打造“百变户型”

项目定位后，对户型进行可能性分析，针对特定的业主，进行市场调研，将每一种户型，确定出3—5种可变目标户型，如此一来，整个楼盘可提供20种左右的户型，甚至更多，为业主提供更多选择。

销售过程中，也可以根据业主的需求，在不改变框架结构，不影响结构安全的前提下，对户型作出二次调整与完善。

3 充分利用“大数据”，合理设置“私人定制”模块

满足业主多元化的需求，也受到主体结构构件布设﹑水电气暖等综合布线走向﹑企业管理能力﹑产品采购集中度等因素的影响。所以在销售前，应设置“私人定制”模块。该环节也是“私人定制”模式运营成败的关键。

充分利用大数据成果，根据确定消费人群的消费习惯，排出对房屋装饰﹑装修(特别是精装房)产品的认可层次。提供3—5档备选模块。例如：地砖﹑吊顶等装饰做法，可以提供中低档﹑中档﹑高档三种档次的品牌供业主选择。

也可以再向前跨一步，整合家具﹑家电市场的资源，将备选模块扩展到厨房用品﹑家电﹑家具﹑装饰壁画等内容，搭建一个资源整合的平台，进一步扩展利润空间。

4 深化设计，落实“私人定制”订单

房产有自身的特殊性，并不像电脑的各个通用模块，直接组装就可以，房产的各个模块作出选择后，需要拼合部位作出适当调整与整合，这就需要设计人员进行深化设计，以专业人士的视角，确保这些模块的拼合符合国家规范，验收标准的要求，在保证安全﹑合规的前提下，最大限度的满足业主的美观﹑使用功能的要求。

5“ 一户一图”将“私人定制”落到实处

为了保障业主“私人定制”能够落实到位，须将业主确定的内容，图示化，且作为合同的一部分，同时也是施工的标准和依据，通过针对每一户出具图纸和清单，单独计算购房价格，真正做到丰俭由己。

6 移交物业，建立“分户档案”，将“私人定制”进行到底

交房过程，必须针对每户的图纸和清单，逐项核实验收，移交给业主，完成交房验收后，将销售建立的档案，交房产生的文档，统一移交给物业，物业采用软件，对这些数据进行管理﹑分析。用好这些信息，在长期的物业管理过程中，更好的为业主服务。

二、“私人定制”模式运营，面临的问题与应对措施

1 管理水平不足与精细化的管理需求之间的矛盾

1)需要采用WBS的方法分解工作内容，制定达成标准，将管理过程进一步细化；2)搭建软件平台，快速传递数据，便于数据的管理﹑分析和应用。

2 销售人员的专业水平，无法满足“私人定制”运营模式的需求

1)模块设计时，力求简洁﹑明晰﹑接口通用，界限明确，便于业主和销售理解；2)根据各个模块的划分，按照比例制作模型，采用搭积木的模式，使业主和销售更直观；3)加强销售人员的培训。

3 招采数量倍增，招采进度影响整个项目推进

1)将招采工作前移，在项目策划阶段，进行商务谈判，建立战略合作供应商，在公司范围内推广采用，减少重复招采；2)加强战略合作供应商的管理，搭建自己的电商平台，缩短与战略合作供应商的订货﹑供货时间。

4 维保人员不能满足“私人定制”带来的维保业务的增长

1)增加维保人员的投入，提升维保的效率；2)引入第三方维保，将维保工作委托第三方完成；3)随着项目和业务的增加，整合战略合作供应商的维保人员，集中进行维保管理。

三、结语

“私人定制”运营模式，拓宽房地产运营广度的同时，提升了客户的参与度，使客户的需求得到更大程度的满足，给房地产企业带来更大的利润空间。

“私人定制”运营模式，大大减少业主收房后二次装修，减少业主损失，同时大幅减少装修垃圾，使社会资源得到高效利用，减少不必要的损耗，全面贯彻低碳﹑节能﹑环保的发展战略。