我国房地产行业发展现状及法律规制问题研究

孔洪涛

摘 要：改革幵放以来，我国的房地产行业迅速发展，并逐步成为国民经济的支柱产业。高房价问题不仅仅是一个经济问题，而且还演变成一系列的社会问题。笔者将从当下中国房地产行业发展现状出发进行分析，探究当下房地产市场法律规制存在的问题，并提出切实可行的对策和建议。

关键词：房地产；发展现状；市场风险；法律规制

房地产问题是社会各界十分关注的热点，国家在房地产市场风险规制中，如何进行角色定位，有效限制和协调权力配置，强化国家责任，完善各项财税、土地、金融、住房保障制度，从法律的角度解决以上问题，在现有法律制度的基础上进行房地产市场风险法律规制体系建设，也就成为了法学界需要解决的任务。

一、我国房地产行业发展现状

随着国家政策的导向，“去库存，去杠杆”政策的实施，一二线城市房价只增不减，二线城市房产库存仍然是无人问津，此尴尬现象也是引人深思的。房地产行业存在如下问题：

（一）主要城市房价增长过快

2003年以来房价一路飙升，全国各大中城市房价上涨多呈提速态势，虽然2015年中央出台了“史上最严厉的调控政策”，但是高昂的房价仍是普通民众无法承受的。

（二）房地产市场秩序不规范

我国房地产市场秩序混乱，因为缺少监管，或者相关部门执行不力，开发商的问题尤为严重，囤积土地、炒买地皮，违规建设、增加层数、突破规划、虚假宣传、哄炒房价，拖欠偷逃税款等行为时有曝光。所有这些无不是对房地产市场的干扰，无不是对消费者权益和国家利益的侵害。由此可见，健全市场监管制度，落实监管措施，建立监管责任追究制度，任重道远。

（三）房地产信息披露机制不完善

目前，我国的房地产市场还没有建立起一个统一、规范的价格信息发布平台，市场参与者无法获得准确的信息，政府各部门信息不对称，不准确现象非常严重。市场参与者在获得信息的过程中普遍遇到信息取得较难，存在信息失真滞后等问题。

二、当前房地产市场法律规制存在的问题

（一）权力缺乏有效配置

房地产市场风险规制的权力是法律授权的权力。由于房地产市场风险法律规制涉及的范围很广，具体包括产业、计划、投资、金融、财政、税收、土地、住房保障等多种法律制度，不同的法律制度在设计上的规范原则、调整方式都不相同，需要一部宏观调控基本法进行统一，对宏观调控领域从法律制度上进行规范，协调不同层次、不同领域法律规范的关系。从实践上来看，房地产市场风险规制需要中央的地方的配合，宏观调控和市场监管是统一的，中央和地方在发挥规制作用的同时均需要以对方行为效果作调整，地方的积极配合是中央规制行为有效发挥作用的重要条件，但实践中效果并不理想，中央与地方互相制约、掣肘。

（二）方式缺乏法律依据

房地产市场风险预防采取规制方式为零散的通知及相应的实施规定。无论通知还是通告都不能满足房地产市场风险法律规制体系要求达到的形式要件，不是正式的法律渊源。这些通知在制定上质量不高，连续性较差，未能洞察市场根本问题，在实施效果上，常常难以达到预期目的，这样的规制方式显然会为人所诟病。其中以限购令的争议最大。

三、房地产市场风险法律规制的对策

（一）健全金融法律体系

房地产市场风险爆发的一个主要特征就是金融风险。银行是我国目前房地产金融市场的主导，房地产开发所需资金对银行贷款有很高程度的依赖性，市场风险集中，銀行很难监控借款人对贷款的使用情况，坏账风险较高。一旦风险失去控制，银行将承受难以挽回的巨大损失。在我国房地产金融市场不断发展的当前，建议从加强金融监管和创新金融手段、分散风险两大方面完善房地产市场金融体系。

（二）完善土地法律体系

九层之台起于垒土，土地是房地产市场发展的基础，通过调整房地产市场土地供应量与供应方式，促使房地产市场主体相应作出调整，对房地产市场进行调控，建议通过合理土地规划、土地出让、土地价格指导、严格法律责任的方式，完善房地产土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地产市场自身的调节作用不足以满足不同群体的住房需求，政府需要承担更多的责任，为低收入群体提供基本住房保障。强化政府住房保障责任，完善住房保障标准。

房地产市场涉及全社会和每个人的根本利益，房地产市场风险过高严重影响了我国经济的平稳发展。在房地产业快速崛起的同时，产生了许多影响房地产市场运行的风险，尽管国家不断采取多种手段，试图解决房地产市场中存在的问题，但在此过程中，也暴露了我国房地产市场风险规制中许多亟待解决的法律问题，国家如何对市场风险进行有效规制，合理规制，依法规制，这是我们必须要解决的一大难题。笔者期待，在各方不断努力和通力合作之下，定能够实现对房地产市场风险的有效规制，希望本篇论文能够对房地产市场风险法律规制略尽绵薄。

参考文献：

[1]杨紫煊.关于<宏观调控法>法律案命运的法律思考.经济法研究第三卷[M].北京：北京大学出版社，2003：1-15

[2]余建源.中国房地产市场调控新论[M].上海人民出版社，2009.