浅谈不动产统一登记管理的现状及其优化策略

李包发 胡 敏

万载县国土资源局不动产登记中心

一、现阶段不动产统一登记管理的现状

所谓不动产，主要是指不动产登记的标示物。当前我国在《不动产暂行条例》明确指出，不动产是指土地、海域及其房屋、林木等定着物等，但仍未给予明确的界定。众所周知，我国目前推行不动产统一登记，各级行政单位均设立不动产机构管理不动产的登记，而之前我国区分各类不动产权利，分别由不同的登记机关进行登记。不动产分散登记是与中国分散的不动产行政管理体制相配套的。随着社会的不断进步，人们对不动产权利越来越重视，2014年底颁布中国现行的不动产登记暂行条例。但是至2015年3月底，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和46%。推行新条例至今，在实际工作上问题频，我国不动产登记还有很长的路要走。

二、不动产统一登记管理的重要作用

1.不动产登记管理有助于提高政府行政办公效率，降低社会成本

通过推行不动产统一登记，一是可以减少办公行政人员，能够最大限度地整合资源，减少政府的行政成本。二是通过整合登记机构和职能，将过去需要到几个部门分别办理的程序精简为“一站式”服务，减少办证环节，有利于提高企业、群众申请和办理不动产登记的效率，节约时间成本和经济成本，进而实现政府和社会的双赢。

2.不动产登记管理是一项国际通行的基本物权制度

自我国实行住房制度改革以来，房地产等不动产也逐步走向市场化，不动产市场交易的核心是权属，不动产登记是确认权属的法律依据。因此，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础，只有实行不动产统一登记，避免重复登记、交叉登记等现象，才能确保不动产权属清晰，保证不动产登记的公信力和公示力，为市场经济保驾护航。

3.不动产登记管理有助于保护公民合法权益

实施不动产统一登记，通过建立完整、准确的不动产信息查询平台，实现不动产信息公开、透明，能够为不动产交易提供准确的不动产产权信息，减少伪造证件、诈骗等违法现象，避免不动产交易双方的损失，保证不动产交易安全和产权人的切身利益。

三、现阶段不动产统一登记管理存在的问题

1.技术方面的问题

1)不动产单元划分难

虽然《不动产权籍调查技术方案(试行)》已出台，但是在实际的登记单元划分中存在诸多技术难题，例如宗海划分时，面临涨潮与落潮时海面与地面交线不一致的问题，容易在使用过程中引起纠纷。

2)不动产基础数据整合方面困难较大

由于全国各省市土地、房屋等不动产登记基本各自为政，各地多数自主研发登记信息平台和数据库，在登记内容、登记数据存储等方面也不尽相同，如何实现地区间的数据库兼容和数据的转换则需要计算机技术方面的突破。

2.法律方面的问题

不动产统一登记局的成立为不动产统一登记提供了现实的物质可能性，但基于现状，不动产登记并没有统一的法律依据，登记机关的权力界限不明显，导致权力交叉，极易造成登记错误；这样既不利于当事人权益的保护，也不利于不动产的交易。

3.组织方面的问题

我国不动产登记关于一直都处于多头登记状态，较为混乱，负责各类不动产登记的机构就有六家之多，各部门在其领域内各自形成稳定的利益体系。由于地方政府不愿配合，最终导致不动产登记形成碎片化现象。

4.社会方面的问题

一是反腐作用，不动产统一登记后，通过信息公开虽然能够有效震慑部分腐败官员，降低腐败机会，但是与广大社会民众自身关系并不密切，多数民众较为莫然。二是不动产统一登记的实施是为房产税征收做铺垫，然而征收房产税对民众尤其是拥有多套不动产的民众而言，更是加重自身经济负担，故而支持者不多。

四、加强不动产统一登记制度完善的相关措施

1.完善相关法律和组织建设，为不动产统一登记提供基本保障

一方面，加快基层不动产统一登记机构整合，克服原登记部门间职能重合、人员重叠等现实问题，推进区、县级行政部门统一登记机构的成立和职能划分，为不动产统一登记实施提供组织保障。另一方面，全面完善不动产统一登记的法律体系。加快相关法律法规的修改进度，继续完善统一登记相关规程，才能使不动产统一登记有法可依。

2.法律公证风险共担

不动产登记管理的主要目的是保护公众的交易安全可信，但在实际工作中该对象上的权利外观和标的物的分离，往往会导致权利的形式和真实情况不一致。基于这种情形，因此多数学者观点是为尽量减少或避免这类情况发生，可考虑将不动产登记职责与我国公证部门进行对接，把公证审查作为不动产登记的法定前置程序，从而减轻登记机关承担风险。

3.在技术上建立统一的登记平台，实行信息化管理

大量登记数据信息分管于各个登记部门，这样有必要尽早建立起一个集不动产统一登记的发证系统和不动产档案资料查询的管理系统于一体的不动产管理系统，加强不动产登记的信息化管理，实现信息的整合和共享。采用现代技术，比如互联网技术等作为支撑，建立起一套完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，确保不动产登记的准确性。

4.简政放权，加强登记人员的培训

针对不动产统一登记中各部门的阻力主要是不动产登记和其随后产生的各种权力使一些部门不愿意放手这一职责，必须简政放权，减少审批权，使不动产登记成为一项服务职责，使各部门尽快促成不动产统一登记。

5.加强不动产登记工作的监督

不动产登记工作体现了公信力，但前提是不登记登记准确无误，为了减少考虑各种个人私利主观地进行错误登记，不动产登记官主观改动房产的交易价格以减少买卖双方交易负税等，针对这些必须加大审查监督力度。

五、结语

总之，虽然不动产统一登记管理已经进入了推广实践阶段，并取得了不错的成效，但实践中依然存在的诸多问题，因此，为了保证不动产统一登记管理的顺利实施，一定要采取有效措施，加强解决推行过程中的种种难题，逐步实现不动产统一登记的目标，建立不动产统一登记体系，保护好权利人的合法权益。

[1]赵永慧，贾广葆.不动产统一登记的难点及实施路径[J].城乡建设，2014，(3)，80-82.