房产测绘中各环节质量控制研究

赵瑞芝

(黑龙江鹤岗市萝本县房地产管理处，黑龙江 鹤岗 154200)

房产测绘中各环节质量控制研究

赵瑞芝

(黑龙江鹤岗市萝本县房地产管理处，黑龙江 鹤岗 154200)

结合多年从事房产测绘工作的实践经验和相关参考文献，从房产测绘技术设计、房产测绘项目实施、检查验收过程三方面的质量控制入手展开探讨，提出几点建议，以期为进一步提高房产测绘工作的质量提供有益帮助。

房产测绘；质量控制；设计；实施

1 房产测绘技术设计的质量控制分析

无论是对旧城区实施的改造、拆迁补偿，还是城镇住宅的建设，对产权产籍实施管理，对房地产进行开发利用都需要以房产测绘的实际数据为基本依据。在房产测绘的过程中，绝大多数都是以项目为一个单位，以每个权利关系人所委托的每一个连续的土地上的房屋作为对象。房产测绘技术设计是对房产测绘项目实际现状进行的分析、研究，根据委托方的实际委托合同详细分析建筑资料的基本情况，落实房产测绘依据与测绘方法。

在房产测绘技术设计过程中，为进一步提高工作效率与工作质量，我们应遵循先整体后局部，由粗到细的基本测绘方法，要做到以下几点：

第一，所有的房产测绘项目都要满足技术标准与进度需求。随着房产行业的快速发展，要想提高房产测绘质量，就必须基于国家测绘局发布的《房产测量规范》，结合全新的科技发展需求，考虑当地政府的实际情况，因地制宜的制定科学合理的房产测绘技术标准与规范。对于不同类型的房产测绘，要使用不同的技术标准与规范，例如：对于初始测绘，要运用当地政府已经公布且正在实行的技术标准与规范，对于那些变更测绘，则要根据原来测绘结果使用的技术标准与规范实施房产测绘工作。

第二，做好房产面积的分摊计算。在对房产面积进行分摊计算前，还应优先确定待测房屋的设计图纸及拟采用的相关技术标准和规范，再对房屋的空间架构、平面布局、功能区域逐一实施分析。其中，房屋建筑面积的具体算法及对公用部位的分摊层次，对分摊模型的准确度有着直接的影响。房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准中，对房屋建筑面积进行了明确了规定，是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固、层高2.20 m以上(含2.20 m)的永久性建筑。不计入建筑面积的范围有：层高小于2.20 m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20 m的地下室和半地下室。突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。房屋之间无上盖的架空通廊。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

第三，做好房产测绘项目技术设计书的编写。在房产测绘项目技术设计书的编写中，主要依据的是委托方提供的房屋设计图纸，因此，必须要深刻了解、掌握相关图纸，熟悉房屋的相关信息，在实施外业测绘时，保证房产测量草图数据的准确性。

2 房产测绘项目实施过程的质量控制分析

第一，对外业数据的采集。测量外业时，首先应确保相关外业测量仪器的准确度。在房产外业测绘过程中，应始终遵循先整体后局部，先外部后内部的基本原则，即对房屋的外围数据实施测绘后，再对房屋的内部分割数据实施测绘。如若在实际测绘过程中已经有了预测数据，则可以将预测数据当作实际测绘的草图，与实际测绘所得的数据进行误差比较，对不科学的地方进行逐一纠正。如若在实际测绘过程中没有预测数据，就应指派两个独立的外测小组分别实施测量工作，采取统一的技术标准与规范，对两个小组所测量的数据进行逐一对比，取精确度最高的那组数据作为外业测试结果。为了能对房产要素进行更好的调查，应邀请对项目熟悉的技术人员在现场进行辅助。要想做好建筑的测量，就要从底部或者低层的外围开始测量，如若无法实现该种测量，可以测量房屋的内部数据，将其进行对比分析后得到一个相对合理的数据。此外，在房屋数据的测量过程中，不仅要熟练结合以往的测量经验与测量方法，选择一些间接的、科学的测量办法，还要加强对测绘软件的应用，加强对房屋结构的保护工作。一旦外业外侧的房屋建筑面积发生了明显变化，就必须根据委托方的实际要求，对设计图纸加以说明，对设计图纸进行变更。

第二，内业绘图与面积计算。当完成外业数据的采集工作后，必须在第一时间实施内业平差与图形处理工作，因为间隔时间过程有可能造成细节遗忘，导致出现返工问题。从事内业绘图的工作人员最好也同时从事面积的分摊计算工作，这样能够对整个项目有更为清楚的了解。在房屋面积的计算、功能区域的划分、房产图的绘制方面更加科学、准确。在内业数据的处理过程中，我们应始终坚持逻辑性、一致性、合理性的基本原则，不能只关注某一层的数据，而应做到统筹监督，全面考虑上下相同楼层之间数据的内在联系。当房屋的平面图形处理工作完成以后，应实施全面的检查工作，对建筑面积实施计算与分摊。需要注意的是，在内业数据处理成果的检验与核对工作中，应指派同一个作业组的组员予以完成，以进一步提高房产图与相关数据的可靠性与准确性。要树立全体工作人员的质量意识，切实提高自身的责任意识，深刻认识房产测绘工作的重要性，不断更新专业技术知识，引入更为先进的科学技术，做好房产测绘质量控制。

3 房产测绘检查验收过程的质量控制分析

第一，作业组成员进行互查与自检。第一测绘人员负责外业数据的校核与记录，第二测绘人员则负责配合第一测绘人员进行相应的工作，二者之间要做好互查工作。同时，第一测绘人员还应该通过盘查的形式对外业数据进行自查，确保数据的有效性。

第二，一级检查与二级检查。一级检查是兼职测绘人员或是专职测绘人员根据已经制定好的技术标准与规范，对测绘结果、测绘流程进行的全面检查。当一级检查合格以后，方可由质量检查机构的专职人员执行二级检查。两项检查都是独立存在的，且下一级检查应该结合上一级检查的实际完成情况，对关键点进行重点核查。如若在检查的过程中发现了错误问题，要及时反馈给测绘工作人员予以纠正。

4 结语

随着人们生活水平的提高，人们对房屋的要求也越来越高，房产的设计结构也应进行提高与更新，确保房产设计结构的科学性与合理性。这需要依靠房产测绘中的技术手段，为房产规划、土地开发利用、产权产籍管理等活动提供必要的数据信息。因此，必须要对房产测绘实施严格的质量控制，也只有如此才能确保房产测绘质量，确保房产测绘工作的顺利开展。

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Qualitycontrolofallaspectsofrealestatesurveyingandmapping

ZHAO Rui-zhi

(Real Estate Management Office, Luoben County, Hegang City, Heilongjiang Province, Hegang 154200, China)

Based on the practical experience and related reference materials of real estate surveying and mapping for many years, this paper discusses the quality control of real estate surveying and mapping technology design, real estate surveying and mapping project implementation, inspection and acceptance process, and puts forward some suggestions to further improve the real estate surveying and mapping.

Real estate surveying and mapping; Quality control; Design; Implementation

TU198

： A

： 1674-8646(2017)15-0060-02

2017-05-28

赵瑞芝(1972-)，女，工程师。