成功遏制房价飞涨后的深层思考

金宝辰，赵春澄

（中共德州市委党校，山东 德州 253073）

成功遏制房价飞涨后的深层思考

金宝辰，赵春澄

（中共德州市委党校，山东 德州 253073）

2017年春节前后显现出来的房价飞涨难控局面，在政府新推出的“租售同权”、“共有产权”等措施下得到有效遏制。不按市场经济规律运行的房地产市场，已经不再是简单的经济问题，而是更加复杂的深层次社会治理问题。飞涨房价被成功遏制之后的理性分析研究、面对复杂局势下的房地产市场未雨绸缪的预警措施，是确保房地产市场持续健康发展和国家经济安全的必要选择。巨大利益诱惑、既得利益集团利益博弈及金融风险机制不健全是房价飞涨难控的主要原因。有效控制房价飞涨必须整合并弱化房地产开发主体利益集团与政府利益博弈的动力源，推进住房制度改革与制度创新，完善金融风险体制等多措并举联合发力。

房价飞涨；成功遏制；深层思考；经济安全

自2016年春节以来，持续飞涨的房价已经达到近乎惊心动魄的程度，党中央国务院出于民生发展及国家经济安全考虑，积极进行住房“租售同权”及“共有产权”探索试点，成功遏制住飞涨的房价。相对于纯粹市场经济调控手段，政府的这一非经济组合调控措施，其效果却远远优于单一经济调控手段。这也从另一个方面说明，不按市场经济规律运行的房地产市场，已经不再是简单的经济问题，而是更加复杂的深层次社会治理问题，治理手段也需组合措施。高速飞涨的房价被成功遏制住了，成功之后的理性分析研究、面对复杂局势下房地产市场未雨绸缪的预警措施，是政府主导房地产市场形势、确保国家经济安全和房地产市场健康发展的必要选择。

一、房价飞涨的严重危害

没有对房价飞涨危害政治高度的认识，就没有遏制房价飞涨的决心和成功。房价高涨难控存在严重的政治危害、经济危害和社会危害，严重威胁国家经济安全。

（一）政治危害

房地产既得利益集团逐渐形成且群体不断壮大，对社会发展的影响越来越大，并逐渐向各个社会领域渗透，甚至一定程度上左右政府尤其是地方政府的决策。他们越来越不满足于单纯经济层面的获利，开始向执政党索取更多的政治权利，通过进入人大、政协乃至决策层，影响政府决策，从政治上绑架政府。不仅如此，有的甚至还多种方式渗透到我党内部，借助执政党的执政权威，将执政党从全民利益出发制定的改革发展决策，实际转向有利于他们自身利益的发展方向，使普通群众难以享受到改革发展的红利，严重破坏党同人民群众的血肉联系，甚至造成人民群众与执政党一定程度的对立状态，从根本上损害执政党的执政基础。

例如相当多的地方都将外来居民落户、子女入学等公民基本生活权利与在本地购房消费捆绑，使许多新生劳动力因为不能落户而无法享受到与城市户口相关的各种公共服务。人为的“权利歧视”不仅造成他们巨大的心理压力，影响他们的正常生活，也稀释了党的民生政策效果，在一定程度上疏远了他们与政府的关系。某一既得利益集团逐渐形成越来越大的政治影响力的同时，其对执政党执政地位的威胁反而越来越大。他们不会因为受益于执政党及政府政策暴富而感恩，反而推翻现有政权以使自己各项非法收益合法化的冲动越来越强烈。前苏联的垮台就是最有说服力的例子——积极推翻苏共执政地位的恰恰就是受益于苏共政策红利的暴富人群，他们成功离间了苏共与群众关系，又使苏共垮台时群众采取了漠不关心的态度。

（二）经济危害

政府财政对房地产过度依赖，造成公共利益被绑架。迫使一些地方政府不得不容忍甚至希望房价上扬，又在宏观调控上“投鼠忌器”，严重阻碍了政府经济治理进程及效果，提高了治理成本，增加了治理难度。

自分税制改革后，土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方政府的第二财政。据统计，土地收入在地方政府本级财政收入中占了较大比例，有的城市甚至超过了50%。同时，房地产税收也一直是地方财政收入的主要支撑。在地方各类税收中，房地产税收收益涨幅最为明显，比重不断提高。在这种背景下，地方政府难以对房地产市场下重拳调控。这种收入模式虽然为地方政府聚集了巨额可支配财力，带动了地方经济增长。但是，地方政府过分依赖土地收入的负面影响越来越大，比如城市规模的无序扩张、土地资源的浪费、房地产价格的暴涨、地方经济结构的畸形发展。

过度依赖房地产经济，使得政府对实体经济及科研创新的支持力度大大减弱，也制约了经济可持续发展及综合竞争力的提升。

（三）社会危害

房价飞涨，会弱化城市的宜居功能，减少技术移民和投资移民的增长，降低城市人才集聚的能力。房价飞涨给大众，尤其是青年这样的新就业群体造成巨大压力，影响青年群体的创业热情和动力，不利于人才创新和发展能力的充分提升。

住房投机活动还会使城市相关产业、社会各个阶层将发展努力聚焦在房地产领域，从而带来财富分配的失衡、贫富差距的拉大，也不利于社会的公平正义。失衡的房地产市场还会对社会资本产生“虹吸效果”，使大量社会资本被吸入房地产市场的漩涡，造成实体经济的资本短缺。房地产资本市场的过度膨胀，反过来又助推高房价和房地产泡沫膨胀，扩大经济社会发展风险。

二、房价难控的原因

（一）房地产市场的巨大利益诱惑是造成房价飞涨难控的主要原因

逐利是企业的本性。特别是在当前全球经济增速下滑的情况下，房地产行业相对于其他行业来说，仍然是获利最大的行业。房地产产业技术含量低、几乎不需要任何技术性投入而获利颇丰，这就使得各类资本争相进入房地产市场。

税收是政府的重要支撑。在中央与地方的房地产税收分成中，地方占比过重，在一定程度上使地方政府逐利意识膨胀并形成政府财政对房地产市场的过度依赖。

（二）房地产既得利益集团的阻挠干预，使调控政策难以发力

房地产既得利益集团通过能够影响的舆论渠道，用“购房刚需”、“以房养老”等非理性概念误导群众，刻意培养和形成“一户多房”、“购房投资”、“购房增（保）值”等概念，人为放大虚假购房需求泡沫，被忽悠进入房地产市场的投资者“骑虎难下”，不得不按照房地产商的意愿随波逐流。另一方面，房地产既得利益集团又通过土地、房产等抵押贷款，用房地产高风险“挟持”银行，进而通过土地财政诱导政府、以经济风险绑架政府，甚至还企图把房地产作为支柱产业写入政府决议，据此用各种手段干预政府决策，使政府调控政策难以伤其根本，只能是从表面上回应一下公众的情绪，并不能从根本上解决问题。到头来赚钱是他们开发商的，赔了钱他们则把风险包袱丢给银行和政府“一走了之”。银行和地方政府在与他们的博弈中处处被动，不得不一再向他们妥协、满足他们的各种非分要求。巨额利润还诱惑吸引大量社会资本（甚至境外游资）、生产要素进入房地产市场，使得房地产利益集团主体日益庞大、资本影响力日益增强，从而对政府宏观调控形成日益强大的掣肘效应。

（三）金融市场经济运行安全保障机制不完善，使投资性资本需求难以找到合适的渠道

民间资本、社会闲散资金保值增值及投资渠道过窄且风险过大。正是基于“两害相权取其轻”的心理，大量民间资本、社会闲散资金为了保值增值或减少通货膨胀带来的损失，进行投资性购房就成为无奈之举，这也在很大程度上放大了房地产需求的信号。

可以看出，已经不按照市场经济规律“出牌”的房地产市场，仅仅用市场经济手段来应对是远远不够的，那必然会在与房地产既得利益集团的博弈中处于被动。只有坚定维护国家经济利益的决心、坚定按照党中央国家经济发展战略部署，用多种组合措施，才能主导房地产市场发展方向，确保房地产市场健康发展和国家经济安全。

三、多措并举确保房地产市场持续健康稳步发展

（一）整合和规范房地产市场开发主体

应逐步将资信差、抗风险能力弱、技术水平低等投机性主体清理出房地产市场，压减房地产市场主体数量。

该项措施具有特殊的政治意义，即通过减少房地产市场主体的总量，从而减少房地产既得利益集团对政府决策干预的群体合力，减轻政府决策及宏观调控受掣肘程度。

（二）加大对房地产市场的监管调控力度

作为房地产建设和调控政策的组织者和执行者，政府应切实担负起第一责任。要充分发挥政府调控房地产的主动性和积极性，更加注重楼市资源的协调，积极把控房价和去库存等目标结合起来，通过建立健全征信机制、强化社会舆论监督、加强各部门协作联动等多种途径，使投机性经营企业、消极服从甚至抵触国家宏观调控的企业逐渐失去市场。

广东等地实行“租售同权”政策试点，立即使增长过快的房价得到有效遏制，说明政府政策调控在控制房价增长中具有举足轻重的作用。

房地产实行“租售同权”、“共有产权”等措施之所以能成功遏制房价飞涨，在于对房地产既得利益集团操控房价的利益链条实现了有效切割，且在时间上打了他们一个措手不及。但是，房地产既得利益集团绝不会坐以待毙，下一步他们必然要针对政府调控措施做出应对拆解动作。要使政府调控效果持续发力，确保政府对房地产市场的主导地位，就应当不断总结“租售同权”、“共有产权”等政府宏观调控经验，加大政府调控力度，在与房地产利益集团博弈过程中，通过措施创新和制度建设等一切可行的手段不断破解其对政府调控的抵触与拆解。

初步减少直至彻底终结民生权益与购房捆绑的房地产政策。把是否购房作为落户、子女上学、就业、购车摇号甚至参保的前置条件，确实大大刺激了房地产消费需求。但这也造成房价的居高不下和持续飞涨。以民生权益换取GDP损害了群众权益和民生发展，扩大了贫富差距，离间了干群党群关系，可以说是弊大于益，应当尽快终结这些“饮鸩止渴”的政策，真正实现“房子是用来住的”的科学定位。

（三）积极推进国家住房制度改革

坚持“既做大蛋糕，又分好蛋糕”的原则，建立兼顾国家发展、社会民生和房地产开发企业正当利益的利益平衡机制。既满足各方的利益诉求，又维护改革发展稳定的大局。具体方案建议如下：

1.让适度面积的经济实惠型住房成为市场供应主体。这类住房约占房地产市场供应的70%左右，按照国际惯例和经济社会发展规律，该类型住房的价格应保持在工薪阶层7—10年人均收入/每套的幅度，让大部分居民买得起、保证大部分群体的住房需求。探索共有产权（部分产权）住房制度对抑制房价的作用。对这一类型住房，政府应当坚持政府主导、规范标准、微利经营、重在保障的原则，在用地、税收、信贷等方面给予支持并发挥主导作用。

2.适当比例高档住宅市场份额，维护房地产市场开发企业的正当利益，同时也满足富裕人群的高标准住房需求。这类高标准住宅按照市场需求定价，当然价格可以高于保障房数倍，这类型住房约占房地产市场供应的20%左右，可以平衡房地产开发企业的正当利益和保障地方政府的税收税源。除了满足市场需要，让房地产开发老板有钱赚，可以大大缓解在利益博弈中房地产资本所有者对政府的抵触力量，减轻政府施政压力。

3.福利（保障）性、救济性住房，兜底保障弱势群体、特殊人群的住房需求。这类住房的比例约占房地产市场供应的10%左右。这部分住房主要由政府负责开发供应，根据弱势群体、特殊人群的具体情况可以分为免租房、廉租房、公租房和经济适用房。

（四）运用综合手段实现房价小增暗降、明增暗降、不增实降，破解房地产价格不能降的瓶颈，在保障全局性经济形势稳定增长前提下，达到房价不增暗降的效果

1.在确保房价不增的前提下，把毛胚房待售变更为强制性精装修标准销售。在应对政府严控房价增长的过程中，房地产企业曾经通过“精装修变毛坯房”的手段实现了房价的“明稳暗增”，现在我们借用他们对付政府的手段，反其道而行之，作为实质降价手段，又不会造成整体经济形势的负面影响。这一措施可以对房价产生10-20%的调控效果。

2.在严控房价的前提下，选择适当时机将储藏室、车库、车位变为售房标准配置由售房方赠送，禁止其单独出售。该项措施的法律依据是，作为具有人民防空功能的地下室（地下车位用地）成本已经计入主房成本，房地产开发企业不是该物权的权利人、不具备出售该物产的资格。现在开发商销售地下车位只是钻了法律政策空子，属于额外的一项巨额收入（因重复销售而取得）。由于巨款购买车位的业主无法得到合法的产权，在发生拆迁等变故时，只能被无偿收回，从而给政府处置带来难以想象的隐患。终止房地产企业没有产权的地下车位销售权，也具有政府治理和社会稳定的特殊政治意义。具有业主共有性质的车位，如果完全由业主无偿使用，也显然非常不利于社区物业管理，反而会带来更多混乱而使全体业主实际权益得不到有效维护，可以采取“以租代售”的方式避免后续隐患。对业主共有产权车位实行有偿出租（变售为租，本社区业主优先承租），即谁租用谁支付租赁费，由物业公司统一制定标准、收取和管理。接下来的问题是，这些公共设施租赁收益如何分配。相当部分业主会主张由业主均分，由此带来的是按什么标准（按居住面积还是人口、户头）分配等实际操作困难问题，这还会使物业公司的积极性得不到保护，从而消极配合甚至会进行抵制而使实际操作难以进行。解决这一难题的方式必须兼顾各方利益，又必须具有可操作性、持续性。把复杂问题简单化是最好的办法，这就需要利用利益博弈平衡机制来解决。按照“业主共有，有偿使用，利益共享”原则在《物业管理条例》中进行法律界定，通过平衡各方利益、化解这一复杂矛盾：第一，社区公共设施的出租及管理，由业委会委托物业服务公司实施，所得收益由业委会与物业服务公司分成，双方通过协商确定管理方式和分成比例并签订书面合同；第二，收益管理使用及监督，物业服务公司的分成作为其利润收入由物业公司自主支配，以调动物业公司参与的积极性。业委会的分成作为全体业主共同共有的收入，不进行个人分配，作为全体业主社区公共建设等支出费用使用，由物业公司与业委会共同管理，业委会或业主大会决定使用，政府主管部门实施监督；第三，社区所属街道居委会及党组织对物业公司及业委会财务账目进行监督。对此，国务院刚刚发布的《治理意见》中已经明确要求，建立基层党组织、居委会、业委会和物业管理服务企业共同参加的议事协调机制，加强基层党组织和居委会对物业公司的指导和监督。

（五）完善金融市场监管机制，有效防控金融运营风险，拓宽投资渠道，给房地产资本市场“放水导流”

通过拓宽投资渠道，使民间资本、社会闲散资金找到合适的投资渠道，减少投资性和投机性房地产需求，满足多元化投资需求。发展完善包括银行理财、证券、期货、股票、私募基金以及海外投资等多种投资风险防控机制。

完善法制保障，规范民间借贷。民间借贷作为主流金融的重要补充，在经济生活中有着不容忽视的积极作用。规范民间借贷应该引起政府和全社会共同重视。政府可以通过积极营造诚信的社会环境、加强监管及金融风险意识的引导与培育等多形式的风险控制来提高社会防控金融风险的能力。

（六）推进房地产税收分税改革，降低地方政府房地产税收比例，同时将部分公益性地方政府支出负担项目划转中央财产负担，减少地方政府对房地产的经济依赖度，从而提高地方政府对中央政府的聚合度

多年来中央政府房地产调控政策一直难以彻底贯彻执行，其中一个重要原因就是房地产税收地方占比过大而地方政府承担的支出项目又过重，在财税与支出挤压下，一些地方政府对中央政府的调控政策采取拖延或打折扣、变通等消极态度。税收不单单是简单的财税问题，更是体现中央政府权威、增强中央政府宏观调控力度和地方政府对中央向心力、凝聚力的重要手段。应当充分用好财税手段保证中央政府对房地产市场宏观调控效果的持续性。

[1]金宝辰.街区制后时代城市社区治理的难点及破解思路[J].新西部，2017，(11).

[2]金宝辰.遏制房价过快增长 确保国家经济安全[J].东岳论丛，2010，(12).

[3]金宝辰.多管齐下调“正”房价[N].德州日报，2010-05-06(5).

责任编辑：王玲玲

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1671-4288(2017)05-0060-04

2017-09-07

金宝辰（1967-），男，山东夏津人，中共德州市委党校管理学教研部主任，教授；赵春澄（1987-），男，山东潍坊人，中共德州市委党校管理学教研部讲师。