三四线房地产高库存背后的体制机制原因探析

孙芳

摘 要：当前楼市高库存主要集中在三四线城市，因流入人口与潜在增值空间有限而更難消化库存，因而一直是去库存的焦点。本文通过深入分析三四线城市房地产高库存的体制机制原因，进而提出标本兼治、有针对性的建议，对化解三四线房地产高库存具有现实意义。

关键词：房地产；去库存

中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2016（11）-0055-03

去库存是中央确定的2016年五大任务之一，重点和难点都在三四线城市。当前三四线城市房地产高库存现象表面上是商品房供过于求、供需错配，实际上追根溯源，背后的原因是体制机制问题，只有认清并彻底解决这些体制机制问题，才能从源头上消除房地产高库存。而想要全面认识这些体制机制问题，既要从三四线城市自身认真查找问题，也要联系一二线城市房地产市场的“热”，反思探究三四线城市房产市场的“冷”。

一、高库存背后的体制机制原因分析

（一）以房地产为动力源的经济目标实现方式，使得地方政府有推动房地产市场发展的内在冲动

中央政府和地方政府的职能不一样，追求的经济目标也不同。中央政府追求的经济目标是经济增长、充分就业、物价稳定和国际收支平衡，而地方政府追求的经济目标是经济增长和财税增加。就推动经济增长而言，房地产是一个直接和间接关联到钢铁、水泥、家具家电等40多个行业的特殊行业，产业链条长，能有效拉动投资促进消费。据统计，每增加1亿元房地产投资，可创造1.7亿元至2.2亿元的需求；每销售1亿元资金的商品房，可带动1.3亿元至1.5亿元其他商品的销售。房地产市场繁荣，相关行业也会跟着繁荣，房地产收缩，相关行业也会出现衰退。因此，推动房地产市场发展是提升三四线城市GDP最简单、有效且立竿见影的方法，不需要考虑提升技术能力、提高管理技能、防止环境污染等问题，只要把政府垄断的地租通过土地使用权出让变现，就可以在短时间内迅速提升地方GDP，拉动相关产业的发展，提高地方政绩。

同时，推动房地产业发展还能有效增加地方财政收入。1994年分税制改革以后，中央与地方之间逐步形成了“财权上收、事权下放”的不对称格局，省级以下地方政府普遍面临巨大的财政压力，且政府级次越低压力越大。2000年以前，为了缓解财政困境，各地市、县（乡）政府和部门通过“三乱”（乱收费、乱集资、乱摊派）来“创收”。2000年以后，土地财政成为地方政府预算外收入的重要组成部分，房地产业及其关联的建筑业税收成为地方财政收入的重要来源，部分省份房地产业和建筑业上缴税收总额占全省实收总额的50%以上，在地方财政收入中占有举足轻重的地位。

由于房地产业已经成为地方政府的财政支柱和经济增长的动力，地方政府对房地产业客观上的高度依赖使其对房地产市场有一种天然的扩张倾向，这是当前三四线城市商品房数量供给过多的重要原因。

（二）公益用地、工业用地零收益出让产生的巨大机会成本，寄希望于房地产用地给予补偿，客观上对房地产业供地过剩起到了推波助澜的作用

我国现行土地出让市场由三部分组成：一是公益项目用地，采用行政划拨方式供地，政府在此类项目上无盈利空间；二是工业用地，通常采用协议出让的方式；三是对房地产业与其他商业用地，采用“招拍挂”方式，此类土地出让收入是地方政府土地收入的主要来源。

由于资本流动性的趋利特征及地区间对资本的追逐，工业用地市场形成了一个资本方占优势的“买方市场”，越是三四线城市，由于经济相对欠发达，地方政府越处于劣势，为了能在“招商引资”中取胜，各地方政府常常会以低地价甚至“零地价”制造所谓的“政策洼地”，这无疑压缩了地方政府土地出让收入的规模。这样一笔巨大的机会成本压力需要找到补偿的渠道，必然转向房地产及其他商业用地转让收入方面，通过扩大房地产市场的供地面积，来弥补这一部分损失。

（三）对农民工市民化“成本”与“收益”存在认知偏差，把农民工定位为城市建造者而不是主人，人为将农民工购房需求推回农村

截至2015年末，全国常住人口城镇化率为56.1%，但户籍人口城镇化率尚不足40%，近16个点的差距就是生活在城市中的农民工。广大农民工长期未能“市民化”，表面上是源于户籍障碍，实质是城市管理部门对“农民工市民化”成本与收益存在认知偏差。一是对“农民工市民化”成本出资主体的认知偏差，认为这属于社会公共服务支出，完全由政府财政出资，而无视该费用的政府、企业和个人的三方分担机制。二是对“农民工市民化”成本价值来源的认知偏差，认为农民工享有市民公共服务待遇，费用来自政府和企业，农民工只是受惠者，而无视其价值来源于农民工自身的劳动创造。三是对“农民工市民化”成本支付时间和数量的认知偏差，认为一旦农民工取得城市户籍，相关部门必须立刻支付较多费用，而无视这类费用实际支付的长期性和分散性。四是对“农民工市民化”收益的认知偏差，包括收益对象、范围和时间的偏差，无视“农民工市民化”收益的广泛性和长期性，其不仅表现农民工受益，而且由于农民工也是消费者，农民工市民化后所扩大的消费投资需求也可以使同城企业和其他居民受益。

由于“农民工市民化”的成本及政府相关负担被高估，而“农民工市民化”收益的广泛性、长期性被低估，致使农民工长期不能被城市接纳，缺乏归属感，处于“两栖”状态。农民工赚取的收入大部分没有用到城市，而是回流到了农村，其中相当一部分用于建房，从而使这部分本可以用于缓解三四线城市房地产高库存的购买力浪费。

（四）一二线城市房市的“虹吸效应”导致三四线城市房地产市场的购买力大量外流

一二线城市由于经济发展程度高、就业吸纳能力强、公共服务能力优，吸引了大量三四线城市的人口和资金流。以中部省份河南为例，2015年末河南省户籍总人口10722万人，常住人口9480万人，相差的1200多万人口就是流失到外省的人口，其中大部分都流向了一二线城市等经济发达地区，这导致三四线城市及小城镇去库存压力进一步加大。数据显示，分区域看中西部房市去库存速度明显慢于东部，2016年一季度，东、中、西部30个典型城市商品住宅成交面积分别为3507、1495和1138万平方米，同比增幅分别为63.3%、25.5%和-9.3%，中西部城市商品房成交量均远远落后于东部，西部城市更是出现负增长。

（五）针对一二线城市房市调控政策的“溢出效应”进一步刺激了三四线城市房地產市场的“大干快上”

近年来，由于房价过快上涨，一二线城市不同程度上都出台了限购、限贷等调控措施，引导一二线城市房地产市场平稳健康发展。在趋严的调控措施和“未来房地产商机在三四线城市”预期的诱惑下，房地产企业和市场流动资金迅速从一二线城市转向政策相对宽松的三四线城市。相关数据显示，2009年至2012年，招商、万科、保利等全国九大标杆性房企在三四线城市的土地储备平均提升了8%，随之而来的是开发量的持续加大。由于三四线城市缺乏可以长期支撑高房价的资本和高收入群体，一方是供给量大增、房价大涨；一方则是需求量和资金支付实力有限，自然会出现供过于求、供不符合求的情况，形成“滞销”。

二、政策建议

由于三四线城市房地产高库存背后的体制机制原因，去库存已不仅仅是把现有商品房卖出去，而是要长短结合、标本兼治，在解决高库存问题的同时，推出一系列重要制度改革，彻底治愈高库存病因，这才是当前三四线城市房地产去库存的核心。

（一）立足当前治标，多措并举化解商品房库存

一是把棚户区改造货币化安置作为推动商品房去库存的有效途径，引导棚户区改造征收家庭通过商品房住房渠道解决其居住需求。二是加大金融支持，努力扩大住房需求。在落实好差别化个人住房信贷政策的同时，充分发挥住房公积金对住房消费的支持作用，引导社会用工单位将农民工、劳务派遣等稳定就业人员和个体商户等零散就业人员纳入住房公积金覆盖范围，支持其使用公积金解决住房问题。三是控制好土地供应闸门，加强对未开发土地的管理使用。四是积极促进农民工进城购房，扩大住房需求。一方面，鼓励金融机构结合农民工的生产生活特点、结合两权抵押贷款等农村金融创新进行房贷产品设计，更好地支持农民工进城购房；另一方面，各地政府要结合实际，加大税费减免、财税补贴、公积金贴息等措施力度。此外，还要注重维护进城农民工的合法权益，保障其土地承包经营权、宅基地使用权和集体经济收益分配权，切实解除农民进城购房的后顾之忧。

（二）着眼长远治本，消除商品房高库存滋生土壤

一是坚持以产业为基，加快公共配套设施建设，提升城市承载力和吸引力。对产业基础和配套条件较好的城市，应发展壮大战略新兴产业、现代服务业和新业态模式；对资源型产业城市要改造升级传统产业，引导接续替代产业；对农业占比重的城市，要大力发展劳动密集型产业、农产品加工业、生活性服务业，承接好产业转移，实现跨越式发展。二是合理划分中央与地方的事权、财权，建立完善事权与财权相匹配的财税体制，平衡好事权上移和财力下移，推动地方政府摆脱对土地财政的依赖。三是改革户籍制度，建立全国统一的社会保障和公共服务体系，将包括农民工在内的全部农村人口纳入到城乡统一的社会保障和公共服务体系中来，打破地域分割，实现全国统筹，使农民工真正在城市扎根。四是探索建立房地产市场宏观审慎管理框架，从宏观经济、城市基础设施建设、产业结构、人口变动、房地产开发、房地产交易等多个方面搭建相关指标体系，在综合评估判断房地产市场走势的基础上，构建逆周期的宏观审慎调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

参考文献

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The Discussion on the System and Mechanism Causes Hiding behind the High Inventory of Real Estate in Three and Four Class Cities

SUN Fang

（Zhengzhou Municipal Sub-branch PBC， Zhengzhou Henan 450018）

Abstract：The current high inventories of property market are mainly concentrated in three or four class cities because the inflow of population and potential value-added space is limited， therefore it is more difficult to digest the inventory， thus having always been the focus of destocking. Through the thorough analysis of system and mechanism reason for the high inventory of three or four class cities real estate， the paper puts forward treat and targeted advice which is of realistic significance to resolve the high inventory of three and four class cities real estate.

Keywords： real estate； destocking

责任编辑、校对：党海丽