孟晓苏：中国房地产究竟还能扛多久？

谢丹丹

这是一个让很多国人质疑的问题。

先看一些数据：

中国的GDP增幅在十二五期间持续走低。“权威人士”说，这个L型不是一个阶段，而是会维持相当长一段时期。

而房地产在2014年、2015年持续24个月投资下滑，明显拖累国民经济。

中央的应对措施是，2015年年底明确要求化解房地产库存，促进房地产发展。2016年，中央和国务院实施了因地、因城施策的政策。

据我推断，房地产业长期拉动中国经济增长。

中国房地产有泡沫吗？

资产增值促进房地产持续上涨，但同时也引发人们担忧，房地产业会迎来崩盘的那一天吗？

在我看来，中国楼市“泡沫论”被人讲了多年，一天都没有准过。讲房价要下跌的专家，讲了20年，也没有一天准过。因为他们不懂得邓小平的基本观点：实践是检验真理的唯一标准。

1989年，《人民日报》刊登的一篇报道称，“北京房价竟高达每平米1600元。”现在，27年过去了，房价上涨了40倍。

27年，中国房价上涨40倍！

有人说日本、美国、迪拜是泡沫！中国就一定也有泡沫吗？

美国房地产高居美国GDP第一位，仍然是美国的主导产业。2012年以来，美国房地产开始复苏，推升美国经济发展。同时，还推升了特朗普的身价。在很多人看来，这个在美国连一个科级干部都不是的房地产商，竟然打败了16个共和党的竞选人，又打败了民主党的竞选人，当上了美国总统，是个笑话。

再来看看德国房价，有人编了一个德国房价的神话故事，称：从1975-2011年的26年间，德国实际住房价格累计下降了21.6%，而同期英国、法国实际房价累计上涨145%和123%。他将其归结为，德国政府制度性因素，主要是高额税收、土地控制、鼓励租房和支持自建房。

但实际情况是，我曾向德国共产党的前主席求证，他说这是德国政府造成的，柏林墙被推倒后，西德和东德的房价被平均计算了。事实是，近年柏林、慕尼黑、科隆、法兰克福的房价年涨幅为6.3%-13%。

所以，中国的房地产业存在泡沫的可能性很小。

未来房价还会继续上涨吗？

1987年，中国的房价是每平米408元，到现在一直都在上涨。有人问，现在的房价已经涨到如此高，今后还会继续上涨吗？

我相信黄奇帆的一句话：短期看供求、中期看结构、长期看通胀。

从供求关系来看，一二线城市的房子生产周期是18个月，再加上规划设计、土地审批18个月，加起来一共三年，抛开预售还有三年。

从通胀来看，货币主义大师弗里德曼认为：通货膨胀是由于货币的增速高于经济的增速而造成的。看一组数据：2003-2012年期间，M2平均增幅达18%。2013、2014年两年平均增幅达12.3%。

但近年我国M2增量，为何没有引发“通胀”？拿GDP跟增长相比是错的，我们忽略了存量也在增值，这是跟弗里德曼的理论相矛盾的地方。

有以下几个原因：

一是大量资金被“资产增值”包括房地产增值所吸纳。二是“双重转型”：对扩大货币发行量提出要求。例如：矿山资源拍卖流转等。此外，还有居民现金偏好等。

当年房改卖给大家几万块钱，现在一下涨到了几百万；过去企业上市不值钱，现在企业一上市股票价值多少万亿。再加上农地流转入市又需要钱，这些钱从哪儿来？都被我们忽略了。

在这样的资产增值面前，房价上涨已经成为一个历史，也必将构成我们的未来。

房地产未来的市场需求

未来还有没有市场需求？我从五个方面来给大家提示一下：

第一，城镇化进程将继续推动中国房地产业20年发展。

第二，城镇居民自住和改善性需求巨大。包括首套住房需求、改善型住房需求、家庭小型化需求等。事实上，中国的人均居住面积与多数欧美国家相比，还差很远，仅实现人均33平米，户均110平米。

第三，棚户区改造解决低收入家庭住房困难。旧城改造需要持续进行。目前，城市棚户区里居住的人口还有一亿人。

第四，新增人口带来即期与长期的住房需求。中国生育率高，一年能生出两個保加利亚的人口，两年生出一个加拿大的人口。

第五，养老与度假需求，都需要房地产开发。现在中国的老人已达2.2亿人，我当年提出的“分时度假”方案，开始在逐渐推广。

总而言之，中国有这么大的需求，房地产业将会进一步拉动中国经济的长期持续增长。