我国商业银行房贷风险与防范

韩东池

[摘 要] 随着国内经济的发展，人们物质需求的提高，房地产行业得到了空前的發展。通过分析商业银行房贷的含义、特点和发展状况，商业银行房贷风险存在着个人与开发商的信用风险，房贷抵押物的处置与价格风险，个人房贷的流动性风险，市场经济与政府政策的风险以及商业银行房贷管理风险。因此，商业银行应该加强银行房贷风险管理机制的建立，加强房贷抵押物的审查力度，设置监管机构和严格支付管理，改革创新相关制度和提高管理水平与风险防范能力以及强化房贷风险管理，权责分明。

[关键词] 商业银行；房贷；风险；防范

[中图分类号] F830 [文献标识码] B

引言

本文的第一部分是对商业银行房贷的综合概述，围绕着商业银行房贷的含义、特点和发展状况铺陈开来。对商业银行房贷业务的发展概况做了分析，对经济走向和市场概况有了一定的把握。由于商业银行贷款的特殊性，本文的第二部分重点对银行房贷进行风险分析，为第三部分提出造成房贷风险问题打下了基础，起到了补充说明的作用。第三部分重点提出了在银行房贷的风险问题，第四部分针对银行房贷的风险问题提出了相应的解决办法。

一、我国商业银行房贷的含义、特点与发展状况

（一）我国商业银行房贷的含义与特点

随着我国经济的飞速发展，人民的物质生活水平得到了极大的提高，房地产行业发展如日中天，进而刺激了银行个人住房贷款的办理业务。我国银行房贷是银行向借款人提供的用于购买一般住宅贷款的专项资金。借贷人要以所购房产或固有资产作为抵押和担保，并按期偿还贷款。个人住房贷款的所贷资金用途单一，还款周期长，还款利率相对较低。个人住房贷款业务是银行信贷业务中的支柱之一，为银行带来收益的同时资金流动也给银行带来了一定的风险性。

（二）我国商业银行房贷的发展状况

首先，改革开放以后，我国经济飞速增长，人们对物质生活的追求标准发生了根本性的改变，促进了房地产行业的飞速发展。个人房贷业务在房地产行业朝气蓬勃的大背景下，业务办理规模得到了全面扩张。其次，我国提倡通过房地产行业带动与其相关产业的发展，并对大众的消费模式进行引导，实现由消费到投资的转型。根据有关数据统计，到2014年末，我国房地产开发贷款余额达到5.6万亿元之多，同比增长22.6%。而个人购房贷款余额为11.5万亿元，同比增长17.5%，并依然保持着逐年递增的状态，持续增长。个人房贷业务作为银行信贷业务的重要组成部分之一，得到了空前的发展，在银行信贷业务中的比重也不断提高。然而由于国际房地产市场逐渐进入到相对饱和的状态，加之经济泡沫化严重，房价跳动幅度较大，对个人房贷业务办理造成了一定的冲击，但其发展的主体形式没有受到影响，个人房贷还款期限长，利率较低的主流特点依然是普通用户购房的不二首选。随着经济的发展和住房实物分配制度的消失，个人房贷业务的出现在按揭政策推出的大背景下，商品房市场生机蓬勃迎来发展的大好局面，房地产和个人贷款业务相互促进共同发展的销售局面已经定型。个人房贷业务成为商业银行一项重要的收入来源。个人房贷异于企业贷款，风险较小，安全性高，但也并不意味着其完全没有风险，银行做好风险防范和控制势在必行。

二、我国商业银行房贷风险分析

（一）个人与开发商的信用风险

我国银行房贷的信用风险具体体现在个人和开发商两个方面。首先，个人房贷没有按月偿还，拖欠银行贷款的情节严重现象没有得到有效改善，这与银行方面没有建立完整有效的个人信用审核机制不无关系。银行没有应对个人贷款拖欠问题的相应解决措施，对个人抵押资产或已购房产抵押处理力度缺乏强制性。然而目前部分银行的个人信用的评估体系依旧没有得到改革和进步，在针对贷款拖欠问题上也没有制定出强有力的解决办法。

其次，开发商信用风险对银行贷出资金也造成了一定的威胁，为本金与利率的收回埋下了隐藏的风险。经济全球化的到来，对国内经济变动造成一定的影响，经济泡沫化严重对房地产行业造成了巨大的冲击。房地产开发所涉及到风险因素具体体现在因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护这几个方面，然而由于贷款资金有限，造成项目建设过程工期受到影响，导致交楼期限拉长或者建筑规格与合同所签订的内容不符等问题出现使得住户拖欠银行贷款。此外，由于我国银行还没有形成一套完善的风险监管风险防范体制，这就为不法开发商提供了可乘之机，实现他们的欺诈行为。部分开发商通过不正当的手段，借助与其有关联企业或有特殊关系的个人名义购买其所开发的房产作为筹资手段。目前国内部分房地产开发商在项目施工过程中没有以合同作为建设标准，或者由于诸多问题没有按照约定日期交房。在这种情况下房主可以和开发商解除合同关系或者停还银行的购房贷款，这种情况的发生就导致了客户和开发商的冲突矛盾嫁接到了银行身上。并且部分开发商手续不全，其销售出的房产在没有取得商品房预售许可证的前提下是无效的，这就会进一步波及到借款合同，对银行的贷款资金造成一定的风险。然而目前由于银行对个人信用和开发商信用的审核机制还有很长的路要走，因此针对信用问题及时出台有效解决方案成为扭转当下僵局的突围关键。

（二）房贷抵押物的处置与价格风险

房贷抵押物的处置和价格变动是减少银行损失的重要措施之一。银行对借贷方抵押的房产进行处理来弥补其拖欠的资金缺口。然而由于经济泡沫化严重，房产价格幅度变动大，给银行带来一定的风险性。加之投机者炒房者的存在，对房价变动影响较大，加剧了银行房贷抵押处置的风险性。银行对房贷抵押的处理能最大限度的银行自身的损失。然而银行业务发展迅速更侧重投资融资业务的发展，对房贷抵押物处理上重视度不够，因此在房贷抵押物的处置问题上银行没有专业的应对措施。在经济全球化的大背景下实现房产保值显然不切合现实情况，银行只能通过市场利率变化可能出现的问题进行分析考虑制定出可行性的调整方案，形成完善可靠的抵押物处理办法。然而我国部分银行在该方面的投入量减少，忽视了通过房产处理降低银行风险损失的手段举措。

（三）个人房贷的流动性风险

目前我国处于“高储蓄、高投资一低消费”经济增长模式，加之区域性金融结构不平衡，造成了资金流动性过剩的局面。随着我国改革开放后经济的飞速发展，市场经济体制的建立，激烈的市场竞争愈演愈烈，行业的净利润逐渐走低，加之大型融资项目具有极高的风险性，为个人房贷的发展创造了条件。然而银行过度的拓展房贷业务在一定程度上对银行的发展起到了限制作用。并且过多的个人房贷业务办理将导致银行现金流量吃紧的局面形成。银行负债期限不同于个人房贷期限，银行的负债期限较短多为几个月，而个人贷款的期限绝大部分都在十年以上。过多的个人房贷业务办理导致银行资金外流且短期内无法收回，一旦遇到市场金融结构跳动，银行资金链极有可能面临断裂的风险。随着经济发展和人民物质水平的不断提高，个人房贷业务的发展空间和生存市场前景大好，银行方面更注重对利润的摄入，融资忽视个人房贷所隐藏的流动性风险。因此重视个人房贷业务的发展规模，在降低风险损失的同时能实现利益的最大化成为银行房贷风险防范的必经之路。

（四）市场经济与政府政策的风险

我国经济正处于转型时期，市场经济体制没有跟上发展的脚步，在政府没有对下一步经济发展走向做出定位的情况下，体制中仍存在很多纰漏。房地产行业发展过快，加上房产行业的消费模式已经由消费转账投资，经济泡沫和经济过热情况出现，与政府的宏观调控相违背。政府方面为控制房地产行业的发展，提出的地产调整政策和房地产业政策方面的放宽和紧缩都让银行方面措手不及，直接影响到个人房贷业务的发展，商业银行面临着巨大的风险。因此银行方面如何在政府的宏观调控下应对政府制度的更替成为降低银行损失的重要举措。

（五）商业银行房贷管理风险

市场的变动和国家的调控，这些外部因素造成了银行房贷的风险问题加剧。银行自身在风险管理上也存在着纰漏，银行在各大商业银行激烈竞争的局面，存在着以下问题，首先，商业银行看好个人住房抵押贷款业务的发展前景，在业务拓展和业务管理上注重业务规模发展，大规模的抢占市场份额。其次，个人住房抵押贷款业务操作中风险变动较大，整个业务流程还未形成科学的防范机制和严谨的业务流程。第三，银行在个人住房抵押贷款方面缺乏经验优秀的人力资源，管理经验缺乏，人员的培训跟不上业务的发展速度。第四，每个银行的个人信用信息状态相对独立。在市场竞争的背景下，银行之间注重竞争，强调发展，没有形成合作机制，个人的信用信息资源缺乏共享，整个行业还未形成统一信息数据库和个人信用评估体系。

三、我国商业银行房贷风险的防范措施

（一）加强银行房贷风险管理机制的建立

个人房贷业务是银行业务的信贷业务之一，在市场刺激个人房贷激增的背景下，个人房贷业务进入了发展的快车道。因此，个人房贷业务直接影响到银行的资金流动量，个人房贷业务办理为银行带来收益的同时，对银行的资金流动量也形成了威胁和制约。然而目前我国大部分银行还未形成一套合理的个人资信评估体系，银行也没有成立专业评估小组对居民的个人资信状况做出系统准确的判断，在一定程度上加剧了银行的资金风险。居民的偿还能力和经济收入情况会对银行本金和利率的收回造成一定的威胁，埋下了隐患。因此银行方面建立一套科学可行的个人资信评估体系势在必行。首先，完善当下风险隐患极大的个人资信评估体系，才能从根本上解决借贷方拖欠或欺诈银行资金的行为。其次，银行可以在针对如何建立完善的个人资信评估体系的问题上开展研讨交流会。通过银行之间的交流对自身体系的漏洞进行互补和改进。第三，银行方面可以针对个人资信评估体系相对完善的国家的应用方式和应用举措进行学习和研究，在借鉴的基础上根据我国的实际情况对其应用体系做出适当的发展和延伸，引导其朝着适宜我国发展情况的方面拓展。同时银行可以通过与专家的指导和给出的意见，立足于个人资信评估体系，填补体系中的漏洞和不足。

（二）加强房贷抵押物的审查力度

由于市场的经济变动，银行在解决抵押物问题上仍然不能根据市场的变革做出相应的解决措施，上有政策下有对策成为降低银行风险损失的解决办法之一。首先银行应该有相对完整的房屋抵押物的审核制度，精準的对房屋抵押资产进行市场估价，估价的结果要立足于未来的市场走向，避免由于物价和市场需求产生差值。其次银行方面要对市场抵押物的处置形成自己的市场和处理体系，避免房产有价无市的局面产生，银行方面虽然保持了对房产的长期占有，但依然无法弥补资金上的缺口，对银行资金依然构成较大的风险。

（三）设置监管机构，严格支付管理

银行在个人房贷方面资金流量过大会对银行的资金持续性流动造成一定的威胁，设置监管机构和严格支付管理在一定程度上缓解了个人房贷业务发展不受控制的难题，同时也缓解了业务发展与资金流向两者间的矛盾。银行在重视业物发展的同时也要对其所带来的风险进行预警。因此监管机构其实可以作为银行业务发展的晴雨表，对其隐藏的风险进行及时预警，同时严格支付环节的管理，有效的降低银行方面的风险，对其风险防范机制起到了补充和完善的作用。

（四）改革创新相关制度，提高管理水平与风险防范能力

在经济全球化时代的大背景下，市场经济走向充满不确定性。加之我国法律制度不够完善，消费信贷法律法规尤其是个人住房贷款方面成为被忽视的一角，这些外观因素加剧了银行贷款风险。而在房地产抵押问题上银行自身也由于存在各种不规范的操作造成了不同程度的风险。因此银行方面应该注重贷款制度的创新改革。提高自身的管理水平和风险防范机能。将法规政策中关于个人房贷的纰漏问题提出相应的解决措施作为借贷双方合同贷款中的补充，降低银行资金风险发生的情况，减少银行方面的资金损失。

（五）强化房贷风险管理，权责分明

第一，银行拓展个人贷款业务需要在抢占市场份额和建立风险管理问题上双管齐下，形成“发展与保障”的风险管理机制。第二，个人贷款业务的办理需要谨遵操作流程，严谨操作规范。第三，银行应该注重人力资源的优化，建立优秀的管理队伍，培训优秀的工作人员，储备优质的管理队伍。优秀的管理队伍能减少银行决策上的失误，实现银行的长远可持续发展。第四，银行间不仅要强调竞争，还要强调合作。只有合作才能实现长远可持续性发展。建立合作共享的机制，实现个人信用信息资源的共享。

四、总结

我国经济的发展带动了个人房贷业务规模的提升，打开了一直以来的限制局面。业务过快的发展随之而来的风险性也随之加大，在政府宏观调控的大背景下，银行方面没有切实有效的解决措施，显得尤为被动。虽然国家曾提倡促进房地产行业发展带动相应的产业的发展，但由于市场经济的变动，经济泡沫化严重，通货膨胀现象没有得到改善，政府规划调控政策的调动，使得银行个人房贷发展受到了限制。因此银行房贷风险问题的解决是一个长期的过程，需要银行在体制上不断的完善优化，致力于发展贷款中存在的隐性风险并及时提出应对措施。个人房贷的风险问题虽然不可避免，却能有效降低，虽然不能完全根除，却能进行紧急预警。我国银行房贷风险存在的风险性因素诸多，改革和改进之路漫长而艰辛，立足于发展，着重于防范，才能在发展的路上越走越稳。

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[责任编辑：高萌]