物权视角下房屋征收问题研究

朱永传

摘 要：作为公民的财产，房屋对于人们的生活有着重要的作用。但是现实中有时为了实现公共利益，不得不对房屋拆迁，这就涉及到房屋的征收问题，在我国《物权法》颁布和实施之后，对于房屋的征收问题有了更加具体的规定。然而现实中房屋征收仍然存在着诸多问题，本文从问题出发，探求解决问题的方法，结合《物权法》进行分析，以期为房屋征收问题的解决提供合理化建议。

关键词：物权法；征收；房屋拆迁；补偿

一、关于征收的法律规定和特征

《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用

这是《物权法》中关于房屋征收问题的规定，详细介绍了征收制度。通过对该法条进行分析，可以看出房屋征收具有如下几个特征：

（一）目的特定

征收的目的，按照《物权法》的规定，是为了实现公共利益的需求。所谓公共利益，指的是大多数人的利益。例如在政府有关部门为了改善某个区域的医疗卫生状况进行的医院的修盖，为了改善交通状况进行的公路的修建等等。这些设施的目的是为了惠及大众，方便群众的生产生活，是我们通常理解的公共利益。现实生活中，利益之间的冲突时十分常见的，尤其是会出现公共利益和个人利益相冲突的现象。因为房屋的征收针对的是公民的个人财产，势必会对公民的财产权造成一定的影响。所以，对公民房屋进行征收，必然要求具有一定的正当理由，而为了实现公共利益则为征收提供了正当性。

（二）遵守法律法规

征收会影响公民财产所有权，即使是为了实现公共利益，这种行为也应该将对公民的损害降到最低，这就要求实施对公民房屋的征收行为，一定要遵守法律法规的规定，遵守严格的程序。为了实现对公民房屋征收的程序化，国家制定了一系列法律法规，对征收行为进调整。这些法律法规不但规定了征收行为应该遵守的程序规范，同时对于违反规定的行为，规定了相应的处罚措施，这就保证了程序执行的有相应的制度可以遵循。

（三）合理补偿

对房屋的征收，往往会实施房屋拆迁，这就会给公民的居住权造成影响，所以为了降低这种不利影响，法律规定，实施征收行为，必须给予公民合理补偿。《物权法》第42条第2款规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。这是对征收房屋的两种补偿方式。“应当依法给予拆迁补偿”是对公民房屋被征收造成的财产损失的补偿；“保障被征收人的居住条件”，是对公民居住权的补偿。同时，为了实现这些补偿能够真正的发挥作用，法律同时明文规定不允许对补偿进行截留、挪用等。

二、房屋征收制度中存在的问题

为了实现公共利益而实行的征收制度，是公共利益和私人利益的冲突，恰当的处理好两者之间的关系很有必要，但是，由于相关法律制度的欠缺，现阶段，我国房屋征收制度中还存在种种问题。

（一）住宅面积确定标准不明确

按照我国《物权法》第42条的规定，对被征收人的补偿有两种形式：给付补偿款，或者进行房屋置换。在给付补偿款这种财产补偿的形式下，容易出现对财产估值不一致造成的纠纷。由于财产补偿，主要根据房屋的面积进行估值，这样就会造成对于一些非住房面积的计算存在争议。为了在拆迁时候能够获得角度的补偿，被征收人通常会将住宅面积进行虚假扩大化，尤其是在一些城乡结合部，在拆迁之前先扩建，将扩建的面积也算到住宅面积中，以此来达到多拿补偿款的目的，有的拆迁户甚至将拆迁作为了一种致富的手段。这种情况主要是由于对住宅面积确定标准存在争议造成的。

（二）农民住宅补偿标准缺失

我国《物权法》对征收集体土地进行了规定，并且在《土地管理法》中对征收的补偿费、安置费等的计算标准都做出了详细的规定。但是，对于征收过程中农民房屋的征收补偿，却没有补偿标准。缺乏对农民住宅补偿标准，造成的危害是巨大的，因为这对于农民来说，补偿处于一个不确定的状态。在实践中，对农民住宅被征收的补偿通常参照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定进行操作，但是，但是农村住宅和城市的情况并不完全相同，这就造成在对农民住宅进行拆迁补偿是往往具有很大的随意性，不利于对农民住宅权益的保护。

（三）异地安置难

对公民房屋进行征收后，往往会对一些原著居民进行异地安置。如我国三峡工程中，为了实现三峡上游的蓄水，需要对上百万库区居民的房屋进行征收，对原住居民进行异地安置。这种异地安置的方式，固然能够实现对原著居民房屋的顺利拆迁，但是，异地安置同样存在种种弊端。由于异地安置将居民迁移到其他地区，原有的人际关系、生活环境等发生了重大的变化，一旦不能处理好异地安置中存在的这些问题，闹返迁的情绪很高涨，这对于后续工作的开展十分不利。

三、房屋征收制度的完善建议

针对现阶段房屋征收中实际存在的问题，结合我国《物权法》和相关法律精神，筆者认为弥补我国房屋征收制度中的缺陷应该从以下几个方面入手。

（一）明确住宅面积确定标准

首先，通过法律明确住宅面积的确定标准。针对当前我国存在的，为了实现不合理的多获得补偿款而进行的拆迁前的改扩建行为，要通过法律的形式明确规定住宅面积的确定标准，对于那些具有盈利目的改扩建行为增加的面积不予认可，这样能够使被征收人意识到不合理的目的不能达到，（下转第页）（上接第页）从而放弃作假行为，减少拆迁中发生纠纷的概率。

其次，完善评估制度，确定市场化的评估机制。由于拆迁涉及的主要问题是双方对于拆迁款是否能达成一致，此时对房屋面积、房屋价值的估值就显得尤为重要。被征收方为了多获得拆迁利益，势必对拆迁行为中评估机构出具的评估结果产生怀疑。这就要求建立市场化的评估机制，这种市场化的机构能够满足双方对房屋价值评估的要求，同时结果也能为被征收方接受，从而使法律确定的住宅面积确定标准能够得到有效的实施。

（二）建立农民住宅补偿标准

针对现实中缺乏对农民住宅拆迁标准，应该通过立法形式进行立法空白的填补。目前我国对于农民房屋的征收，参照的主要是《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，但是，城市的狀况和农村并不一样，这就造成了参照适用的过程中存在种种不足之处。为了解决这些现实问题，应该建立独立的农村住宅的拆迁补偿标准。在这个标准中，对于补偿问题要结合农村居民的居住特点进行解决。

（三）做好异地安置工作

针对异地安置中存在的闹返迁问题，要结合具体情况进行分析，了解问题产生的原因，同时应该做好如下工作：

首先，利用法律手段，提高对异地安置居民的补偿标准。虽然我国现行的相关法律关于异地安置进行了规定，但是对于异地安置的补偿标准应该提高。考虑到异地安置的居民实际生活的需要，由于其到新的地方生活，需要对新的环境、新的人际关系进行适应，一时间会对其生活造成困难，适当提高其补偿标准，可以减小这类困难造成的影响，使其尽快的适应新的生活。同时，为了规范补偿标准的制定，法律应该发挥规制作用，防止在这一过程中的违法行为。同时，考虑到异地安置居民为公共利益做出的牺牲，提高对其补偿标准能够也能实现公平的价值。

其次，适当的政策倾斜。对于异地安置居民的生产生活，进行适当的政策倾斜。考虑到异地安置对其造成的影响，适当的政策倾斜也能够作为一种补偿方式，对于稳定异地安置居民的情绪有着重要的作用。

房屋征收时公共利益和私人利益的冲突，只有在实践中按照法律精神，分析征收中问题产生的原因，才能为解决问题找到方法，从而对房屋征收制度进行完善。

参考文献：

[1]姚宝国.《城市房屋拆迁中司法强制执行问题的法律思考》，《行政与法》，2011年，第9期.

[2]杨建顺.《司法裁判、裁执分离与征收补偿——〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的权力博弈》，《法律适用》，2011年，，6期.

[3]杨临萍，杨科雄.《关于房屋征收与补偿条例非诉执行的若干思考》，《法律适用》，2012年，第1期.