电子商务在房地产行业的应用研究

李涛　孙晨阳

摘要：

随着国家经济的发展以及2016年国家新政策的实施，房地产行业市场的急剧回温是机遇，亦是挑战。同时，随着互联网电商的迅速崛起，电子商务的巨大优势也通过阿里巴巴，淘宝，京东，聚美优品等电子商务模式的成功尽显无疑，也力证了电子商务在现代经济的重要性。因此，越来越多的开发商希望结合互联网的广大优势，有效地聚焦意向客户，促进成交。

关键词：房地产电子商务；互联网营销

中图分类号：F49

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.17.030

1绪论

随着科学技术的不断发展，互联网的广泛应用，以信息技术为核心的电子商务模式正日益剧增地应用在各个行业当中，而淘宝，支付宝，京东，聚美优品，美团外卖等电子商务模式取得的重大成功也力证了电子商务在现代经济中的重要性。同时，随着国家政策的调整（例如：买二套房契税从3%降至1%；商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%），以及群众消费水平的日益增长，房地产行业的再次走红是必然也是趋势。那么对于房地产行业来说，在地价、物价飙升，竞争楼盘大规模增多的情况下，在不影响楼盘质量的条件下，减少成本支出、促进销售、实现资金大量回本是各大房地产企业的重中之重。

而电子商务的现代化信息管理模式，透过网络平台以及电子工具等技术，可以在不受时间和地域的限制下，有效地降低企业成本、掌握客户需求、推动项目销售，从而提高企业竞争力，因此越来越多的房地产企业研究并应用了电子商务模式。

2房地产行业电子商务模式分析

依据参与电子商务交易对象的不同，例如企业（Business）、消费者（Customer）和政府（Government），电子商务在房地产行业的主要运营模式可分为以下三种：B2C模式—Business to Customer（企业对消费者）、B2B模式—Business to Business（企业对企业）、C2C模式—Customer to Customer（消费者对消费者）。其中，B2C模式和B2B模式是房地产电商最常应用的两种模式，B2B模式是当今电子商务发展的主流，同时B2C模式将成为未来商务发展的趋势。而C2C模式主要是针对二手房或者是房源转让的交易活动。先将信息技术应用到房产置换的过程当中，通过充分整合企业的优势资源，提高业务的快速性、准确性、有效性。

2.1B2B房地产电子商务

B2B（Business to Business）模式主要是指企业与企业之间，通过互联网平台进行房产交易和房产交易信息发布等活动。该模式在房地产行业中应用范围广，无论是从房产最初的开发建造、建材选购，还是竣工后的房屋装潢，几乎涵盖了所有与房地产相关的行业。而且，B2B模式的运用，可以帮助企业之间实现资源配置的合理优化，从而降低企业营运成本、提高企业运营效率。通过互联网（Internet）和EDI（Electrodeionization）技术，提高企业与其他供应商、生厂商之间，以及政府、银行等机构之间的集成度，规避地域限制的问题，从而提高双方合作的时效性。譬如，在选择建材供应商的问题上，房地产企业可以通过广范围高标准的网上招标的形式，选择出最适合企业的合作伙伴，不仅大大降低了供应链的直接成本与管理成本，而且提高了决策和管理的准确性和有效性。

2.2B2C房地产电子商务

B2C——Business to Customer模式，作为当今时代企业最广泛应用的电子商务模式，是指企业通过网络平台或者电子工具直接面向消费者进行的交易模式。B2C模式在房地产行业的应用贯穿于企业生命周期的整个过程，其主要渗透在市场营销与客户服务方面。B2C模式直接面向广大消费者，受众范围广，销售成本抵，从而形成“开发商—消费者”——“企业—顾客”的直接营销渠道。再者，对于促销而言，开发商通过互联网平台，发布大量的营销广告，用创新的科学技术展示楼盘效果，从视觉上吸引消费者，刺激消费。

2.3C2C房地产电子商务

C2C——Customer to Customer模式是指消费者面对消费者的一种网上交易模式，即买卖双方通过互联网交易平台，自行地选择所需商品进行购买或者竞拍。典型的C2C案例有淘宝网、京东网、小米网等网站。同淘宝网一样，C2C模式在房地产行业的应用中，也可以帮助用户实现在平台中，买卖双方可自行选择交易的日期、金额、方式等，除了出售房屋以外，还可以帮助用户实现“贴价换房”、置换使用权等灵活实用的方式进行交易。

2.4O2O房地产电子商务

O2O模式（Online To Offline）指的是通过网络平台，将线下的有效资源与线上的互联网平台结合，帮助企业实现线上和线下的完美结合，让顾客不仅可以在网上浏览、预订、选购房源，还可以到线下楼盘展示区、样板房，进行实地考察和购买，真正的方便顾客的同时，更从一定程度上树立了品牌形象。众所周知，随着电子商务的快速发展，越来越多的网络店面走向成功，但成功的同时，来自传统行业的质疑也随之而来，最大的疑虑便是产品的質量，而O2O模式则是从本质上削弱了电子商务的缺点，同时从无形资产方面帮助了企业。

3电子商务在房地产行业的现状分析

3.1电子商务在房地产开发经营过程中的作用

3.1.1市场方面

针对房地产市场的调盘活动是推广和营销项目的基础。大多的房地产企业都会在成立项目之前，为了了解市场需求，掌握客户信息，花费巨大的人力、物力、财力进行市场调研。而电子商务范围广效率高的特点，可以帮助房地产企业在目标区域乃至全国范围内掌握顾客的需求信息，为前期的市场调研节省了大量的人力财力。

3.1.2成本把控方面

成本把控主要应用在物料采购方面（比如建筑材料、施工材料、配套材料等等），不同的质量等级、产地、品牌的建材对应的价格均不等。而房地产企业不仅可以通过互联网平台了解不同类别的材料，还可以对比各种材料价格，择优采购。

3.1.3广告宣传方面

广告宣传是房地产企业项目推广的第一步，其广范围、新模式、准定位是做好广告宣传的关键。电子商务以互联网为传播媒介，运用多媒体技术、网络技术以及影视技巧，从而达到成本低、实时有效、范围广、灵活度高的宣传效果，将网络广告在宣传推广上的优势展现无疑。

3.1.4促销方面

房地产电子商务在销售方面应用主要有网上订购、团购、拍卖以及办理购房手续等，该模式有利于客户扩大购买渠道，节约购买时间，增大购房优惠，从而达到低成本高密度高效率的促销成功。由于个人消费在房产购置中占多数，并且采用按揭贷款购房的占多数，因此大多企业都与不同的银行建立了良好的合作关系、采取一定的优惠政策，开展网上信贷业务等，抓住电子商务的优势。

3.2影响房地产电子商务发展的主要因素

3.2.1政策经济因素

房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展关系到土地、金融、住房、社会保障、国计民生等各方面政策。同样，国家政策经济的相关调整也决定着房地产行业的发展趋势。例如，2013年，政府频繁出台多个针对房地产市场的调控政策，其中限购令，以及限贷政策打压了房地产行业的市场需求，房地产市场逐步进入低迷期。2015年又有所转变，央行持续降息5次；河南最先出台农民工进城买房补贴政策：农民工进城买房可享受每平方米200元的补助；以及财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布的，2月22日起，调整房地产交易环节契税、实行营业税优惠政策。因此，现阶段的国家政策决定着房价的回升以及房地产行业市场的再次回暖。

3.2.2社会因素

根据社会现状的不同，群众对于房产的需求也不同，随着现阶段人均收入以及消费水平的提升，房产电子商务的接受度也随之走高。据2012年数据显示，我国人均GDP达4800美元左右，而相对发展较成熟的北上广等一线城市来说，人均GDP则达到了第二阶段——商用不动产发展阶段。因此，我国现阶段房产市场对住宅地产、商业地产和旅游地产需求旺盛，房地产行业的市场红利期仍在持续，房地产电子商务作为广泛高效的营销渠道之一，必定能在利好的市场环境中取得快速发展。

3.2.3科技因素

随着20世纪互联网（Internet）的普及，21世纪移动互联网的快速发展，电子商务以及移动电子商务必然是未来经济发展的趋势。根据中国互联网络信息中心（CNNIC）最新数据显示，截至2015年6月，我国网民人口总数约6.68亿，半年共计新增网民1894万人。网民中使用手机上网的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。由此可得，电子商务已然成为网民乃至群众最常使用的网络应用之一。

3.3房地产电子商务行业发展现状

房地产网站是房地产电子商务模式的主要运营平台与推动者。根据2013年10月的艾瑞数据显示，房地产网站覆盖用户数高达4亿人口。网站用户年轻化，据显示80后和90后就占到了百分之六十。而且这部分人群普遍既有高学历、又熟悉互联网，其中大学本科及其以上学历拥有者就高达到5成。同时高学历也成就了高收入，据统计家庭平均月收入达5989元，因此该群体对电子商务在房地产中的应用接受度高。随着国家政策的有利化，群众对房产的需求也日趋增高，巨大的潜在购房需求将加速房地产电子商务的发展。

根据调查问卷显示，80后、90后将因刚性需求而成为当今时代的购房主力军，20至35歲群体，因对房地产电子商务模式接受度高，成为房地产行业电子商务销售中的支持者。据国家统计局数据显示，2012年全国商品房销售总额高达6.5万亿，其中中间渠道的佣金市场高达百亿，由此可见，房地产电子商务的发展潜力巨大。

4结论

互联网正迅猛地改变着各行各业的传统模式，而房地产电商产品的也正不断地升级和改变着房地产行业的营销领域。但其互联网思维的有效性不应只停留在口头上。其中，大额数目交易一直是电子商务应用在房地产行业中难以突破的瓶颈，因此就目前情况来讲，房地产电商只能采用“线上引流，线下导流”的形式。纵观过去几年屡试不爽的电子商务的快速发展以及房地产行业的再次回温，自2014年起，万科、碧桂园、正弘、保利等20多家房地产知名企业，不断地加入淘宝网的卖房平台，但起平台的模式只是拓宽了“线上引客和线上导客”的功能。

就房地产电商的交易问题，用互联网思维颠覆了传统地产营销模式之后，还需要运用互联网思维颠覆电商中金融这一板块。以往线上引流、线下导流的模式，可结合科学技术打造安全稳定的交易控件，实现真正意义上的房地产网购全链条，同时通过服务的多元化打造企业品牌，树立企业形象。将“电商+互联网+金融+房地产”四大顶尖行业结合在一起，是未来房地产电商以及传统电商的重要发展方向。另外，如何顺应互联网的发展趋势，乘上移动互联网的快车，对于房地产开发、蓄客、营销、销售等各阶段也有重要意义。