土地改革的财富机遇

丁爱波

2016年岁末，一则大消息再次引起了广泛的关注：《土地管理法》修改已被列入2017年度立法计划预备项目，并形成了该法修正案草案初稿，将很快征求意见。

这意味着，中国新一轮“土地改革”即将从实验进入推广阶段，其实质是通过农村集体土地的改革，激活沉睡了数十年的巨大财富，同时由政府让渡出一部分利益，让农民获得土地收益的同时，平抑高企的城市房价。最终把红利传递给城市里的中低收入阶层，以及实体经济。

目前，现行的土地制度是：城市土地归国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

集体所有的土地，如果要搞房地产开发，必须通过国家征地的环节。但征地的补偿标准，往往跟这块土地用于农林牧副渔的产值关联，而不跟商品房的市场价关联。所以，即便是城郊的农民，也很难分享到所希望的土地红利。

目前的土地制度，是经历了“土改”“社会主义改造”“人民公社”“家庭承包制”等多个阶段的演变，最终在1982年被写入宪法的。正因为如此，严格地说，中国在法律层面上取消“土地私有制”，是1982年才最终完成的。

现行土地制度的一大弊端是：庞大的集体所有制土地，由于产权模糊、很难流转，所以只发挥了“生产资料的作用”，没有真正“财产化”。最近20年来，中国的财富总量快速增长，但多数农民依然贫困，就是因为他们没有享受到土地红利。而城市居民，大多通过买房分享了土地红利。

想要占总人口近一半的农民富裕起来，增加他们的财产收入，激活他们手中的土地就显得非常重要。

“十八届三中全会”把农村土地改革写入其中，随后国家在很多地方搞了试点。改革主要涉及三个方面：

1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

2、赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

3、改革完善农村宅基地制度，探索实行有偿使用，或者“在本集体经济组织内部”自愿有偿退出或转让宅基地。

目前，农村集体土地改革，正在多个市县分类试点，并根据全国人大的授权，可以突破《土地管理法》的规定。从长远看，农村土地获得的权利将不断增加，流动性将越来越好，资产价格也有望提升。

新一轮“土地改革”带来的影响将异常深远，其所蕴含的机遇主要表现在以下层面：农村户口将变得“更值钱”；“农业现代化”将借此真正到来；中心城市郊区的农地，价值或许将迎来新的暴涨，而偏远地区的土地价值，其价值或许将迎来下降；A股将迎来“农地概念股”；中国经济转型升级的一大抓手将会出现。

当今世界，全球化见顶态势日益明显，贸易保护主义抬头。中国经济要转型升级，依靠出口已经远远不够，激活内需越来越重要。8亿多农民获得土地财产权，这意味着其购买力将获得显著提升。