楼市2016，跑热“半马”

在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

2016年上半年，对房地产行业来说可以说是近几年最好的上半年。在接连政策宽松刺激之下，房地产开发投资增速，历经23个月下滑后，今年1月份开始回升，4月份达到7.2%的最高点。

对企业来说，最重要的销售指标也十分给力。据统计局公布，1-5月份商品房销售面积同比增长33.2%，销售额同比增长50.7%。而从CRIC监测的40个重点城市来看，上半年商品住宅年销售同比增幅达到34%。

销售回升之下，热点城市价格也节节攀升，房价、地价交替上涨，一二线城市地王井喷。从半年度的销售排行榜来看，标杆房企也收获的盆满钵满。前十强门槛超过500亿元，第一名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元，和去年同期有了翻天覆地的变化。

2016年的“半程马拉松”，跑得相当热闹。

整体持续增温

2015年330新政以来的一系列利好楼市的货币和税收政策，使得一二线城市的购房需求集中释放，楼市量价齐涨。2015年至今已有6次降准、5次降息，宽松的货币政策为楼市注入了大量的资金。330新政、219新政、营改增实施，税收的减免、交易限制的放松，刺激了购房需求增加。商业贷款、公积金政策有所松动，区域限购政策引发的末班车效应，使得市场需求被大量释放。

据伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，一线城市楼市的持续高温，量价齐涨，使得一线城市开始收紧楼市政策，沪九条、深六条先后出台，北京及环京区域，也实施了更严厉的限购政策。

2015年330新政后，全国楼市就已经开始整体升温，尤其是四季度开始升温态势更加明显，但一、二、三四线城市的表现却“冷热不均”。

2016年上半年，全国各地楼市不平衡的情况越发严重。该去库存的三四线城市，库存压力进一步增大；不该去库存的一线城市，则火热异常；二线城市快速升温，量价齐涨态势甚至超过一线城市。

首先，楼市整体成交量持续上涨，一线城市涨幅尤为明显。进入2016年二季度，一线城市开始略有降温，二线城市则接过了量价齐涨的接力棒。三四线城市的热度则远低于一二线城市，虽有临近北京、深圳的廊坊、佛山等在一线城市的带动下量价齐涨，但其它大部分三四线城市起色不大。

其次，330新政后一二线城市房价普遍上涨，2015年四季度更是加速上涨，三四线城市则涨幅有限、波动频繁。不过，进入2016年二季度后，一线城市房价涨幅已经放缓。

从2015年四季度到今年二季度楼市的表现不难看出，楼市波动可以分为两个阶段：第一阶段为2015年四季度至2016年一季度。期间北上深等一线城市市场火热，量价齐升，新房、二手房交易量较2014年大幅增长。苏州、南京等二线城市楼市也不断升温，第二阶段为2016年二季度。随着一线城市收紧限购政策，北上深等一线城市楼市逐步趋向平稳，交易量逐步下降，房价涨幅收窄。而受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，苏州、南京等二线城市地王频出，量价齐涨，出现了明显的过热势头。三四线城市楼市则依旧未能走出库存积压的困局，库存压力进一步加大。

青岛，二线城市“范本”

青岛市商品住宅市场曾因其库存量大、去化周期长而备受关注，特别是2014年，住宅市场去化周期曾一度超过24个月。但从2015年二季度开始，在国家一系列房产利好政策及量化宽松政策带动下，青岛住宅市场持续向好发展，交易量逐步企稳，价格稳步上升，存量与去化周期双双下降。

2016年上半年，青岛商品住宅交易量突破7.5万套，成交面积近800万平方米，创历史新高，截至2016年6月，青岛商品住宅市场去化周期已降至13.65月。

随着土地市场供应回落，政府政策层面趋于稳定及去化周期重回正常水平，青岛住宅市场加速回暖。戴德梁行山东区总经理张春雨认为，青岛住宅市场交易量创历史新高主要有三大原因：首先，前期调控压抑需求的集中释放。一季度以来，一线城市及部分二线城市住宅市场成交迅速升温，其前些年调控以来一直压抑的购房需求也得到集中释放，人们入市积极性大幅上升，房产再次成为人们优先考虑的资产配置之一。

其次，大体量的高品质楼盘集中入市。2016年上半年，各区均有大量高品质新盘入市，如浮山后的金地悦峰，李沧区的绿城郁金香岸，青西新区的恒大金沙滩，高新区的中欧国际城等，这些楼盘均由具有较高信誉的国内大型开发商开发，吸引了大量的客群需求。

再次，新兴板块价值洼地对客群吸引。青岛地铁开通、重点学校建设等多重预期影响了不同板块的成交走势。

2016年上半年，部分二线城市成交已进入过热状态，合肥、南京、苏州、武汉等二线城市，出清周期已经低于6个月，相对来说，青岛出清周期为13.65月，处在相对正常的去化水平。恒诚佳不动产总经理叶贞玲认为，从上半年总体成交趋势来看，楼市持续高温，利好政策的脚步或许会放缓，但这并不影响楼市的销量。青岛大部分区市的楼市供应充足，房价上涨动力相对会减弱，稳中有升是下半年楼市的主旋律。

而青岛作为经济与环境都有较大优势的二线城市，无疑也成为全国二线城市楼市走势的缩影。

下半年，升温？降温？

今年下半年楼市“半马”如何跑？政策会不会持续保持宽松？会不会继续维持量升价涨格局？三四线城市是否依然去库存形势严峻？二线城市表现又会如何？一线城市有无重新夺回“领头羊”的可能……诸多问题需要找到答案。

许多业内人士表示，由于前期的市场高温提前透支了大量需求，市场的后续需求已然不足，如果维持现有的各项政策不变，那么在2016年下半年里，一线城市楼市或将回归至合理水平，交易量稳步回落至年均成交量，房价趋于平稳，四季度甚至可能下降。

而在外溢需求，以及补涨的趋势推动下，如果不针对楼市过热的二线城市出台政策，那么已经过热的二线城市的楼市还将继续疯狂，引发更多潜在风险。同时在现有普惠制的政策基调下，三四线城市去库存的难题恐仍将不能得到有效解决，库存压力或进一步加大。

伟业我爱我家集团数据中心研究表明，自2014年930政策实施以来，一二线城市新房库存下降明显，但三四线城市的库存压力不降反增。因为从市场的实际反应来看，普惠式的货币和税收政策并未对“去库存”起到行之有效的作用，反而导致了需要去库存的三四线城市库存压力越来越大，需要控制热度的一二线城市反而更加火热。

胡景晖认为，三四线城市本身对人口吸引较弱，因此在普惠的利好政策很难解决城市库存不平衡问题，反而会造成城市房地产市场发展更加不平衡，未来政策需要根据城市状况不同差异化对待。

对于下半年升温还是降温，显然“看涨派”占大多数。克而瑞分析认为，在持续去化的情况下，一方面，供应少了，价格自然会涨，这个是市场规律；另一方面，开发商为了实现利益最大化，还会放缓推盘节奏，制造紧张气氛，助推房价上涨。持同样意见的中国指数研究院青岛分院数据分析师王志霞认为，宏观环境层面，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在；在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。