经济转型期中国土地市场建立与管理研究

王伟红

摘 要： 在经济转型时期建立完善的土地市场，是实现我国土地由粗放型向着集约型转变的关键，是提高土地利用效率的关键，更是发展社会主义市场经济的客观要求。加强土地市场管理，规范土地交易行为，对更好缓解土地资源矛盾有着很大帮助，从而保证有限的土地资源得到最大限度的利用，发挥其应有的经济效益和社会效益，促进经济社会实现可持续发展。本文主要结合实际情况，首先分析了山东省高密市土地利用情况，然后就经济转型时期土地市场建立和管理进行分析研究，希望通过本次研究对同行有所助益。

关键词：高密市 土地市场管理 土地利用

中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）09-0084-01

为科学合理管理土地资源，山东省高密市出台意见建立起建设项目用地预审查制度，对项目投资强度、容积率、用地定额指标、环境评价、资金到位等内容进行预审，凡未通过预审或没有预审的，国土部门不予保障用地。此外，该市还利用平原的地形特点，从前几年开始，在基本农田保护区安装摄像头，对土地实行实时监控。截至目前，已安装33个高清监控摄像头，总覆盖面积达165平方公里，涉及高密市全部18个基本农田保护区和2个土地开发整理项目区。

一、高密市土地利用现状分析

总面积1523平方公里、人口86万的高密市属于平原地区，耕地保护率高达91.7%，位居山东省第二位，可供开垦的耕地后备资源十分有限。在城镇化进程进一步加快、建设用地需求进一步加大、社会经济发展迅猛的新形势下，土地利用总体规划的调整势在必行。近些年，高密市充分发挥好职能作用，积极向市政府出谋划策，当好参谋，利用报纸、电视、宣传栏等方式，加大宣传力度，引导全社会增强保护耕地和节约集约用地意识，营造了良好的节约集约用地氛围。充分挖掘利用城区现有存量土地。加快旧城、城中村改造和企业“退城进园”。去年以来，高密经济开发区先后对东小庄、娘娘庙等9个居委会进行旧村改造，改善了300多户居民的居住条件，腾出住宅用地60多亩，不仅提升了城市化水平，而且增加了项目建设用地。但是我们还应该清楚的认识到，地区土地利用过程中还存在不少问题，需要我们及时采取措施将其解决。

首先，土地结构不合理。高密市耕地比重比较高，园林、林地所占据的比重比较少。在农业耕地中，主要以粮食型作物为主，畜牧业发展过程由于缺少相应的畜草资源，导致粮食压力增加，农业和畜牧业生产成本大大增加；其次，土地退化比较严重。因为农业生产技术不合理导致的农田土壤被污染现象十分严重，土地生态环境遭受到严重破坏，土地退化严重，耕地生产能力下降，土壤板结，耕作层变浅，城镇建设和工程项目建设给植被生长产生了严重的影响；最后，建设用地不足，土地浪费现象严重。地方土地管理和建设机构经常反应建设用地不足，但同时在建设用地使用过程中存在严重的浪费现象，城市中心区域建筑高度不合理，土地利用效率低下，一些地区不顾时期，盲目建设项目，导致建设用地严重浪费。

二、经济转型时期土地市场建立和管理研究分析

1.保证粮食产量基础上，坚持市场导向，调整农业结构

山东省是我国的农业大省，高密市是山东省的农业大市，其蔬菜、瓜果和中草药有自身独特的优势。因此，在保证粮食基本产量前提下，适当缩减粮食面积，扩大优势农业产业的种植面积，是符合市场发展需求。借助缩小粮食生产面积的机会，对农业结构进行调整，发展饲草产业，这样既能缓解粮食压力，同时还能够提高土壤活性，改良土壤结构。在对后后背土地之间开发利用过程中，应该以发展理你和园林为主。在农业发展过程中，生态农业是未来主要发展方向，其市场前景更为广阔，地方政府通过政策、技术、信息和市场保护等措施，促进生态农业快速发展。

2.做好土地资源市场管理工作

首先，继续完善和规范土地市场。要进一步建设国有土地和城市土地储备体系，进一步完善土地转租、评估、拍卖、流转和抵押等多种制度，通过建立土地交易规定、提供相应的土地信息服务、定期公布土地交易信息等措施确保土地使用的公平、公正和公开，进一步优化市场环境；其次，对农村土地市场进行约束和规范。在不改变农村土地使用用途的前提下，积极鼓励农民群众进行土地流转，通过城乡土地置换，有偿回收等措施进一步做好农村宅基地管理工作，村镇集中建设，将多余的土地更好的释放出来，通过对农业用地进行登记评估，为农业用地经济补偿额度提供了相应的数据支撑；最后，要进一步完善农田基本用地补偿制度，通过经济补偿的方式，将一批高产量的农田用地稳定起来，同时还要进一步加大新增建设用地的费用补偿和土地使用过程中管理力度，确保农业用地质量。

3.融合规划，科学配置土地资源

首先，紧紧围绕融合城市总体规划及各专项规划主线，严格落实“控制总量、优化布局、提高效率、统筹城乡”的发展目标，把科学规划编制、统筹城乡发展的理念纳入土地规划完善建库的工作中，做到土地利用总体规划与城市规划、村镇体系规划、南部文化发展区规划、城北工业区规划“完全融合”，与城市园林体系、林地保护利用、畜牧业发展、综合交通体系、水利发展、旅游规划“基本融合”；其次，实现土地规划修编和城市规划、相关专项规划有效衔接，在优化用地布局上狠下功夫，在盘活存量用地，用好、用活现有土地政策，做好土地外延扩大上做文章，增加土地利用规划的弹性、可行性、操作性，最大限度集约、节约用地。

参考文献

[1]张明星，田志群，刘亚莉. 新型农业经营体系视角下农村经纪人作用探究——以湘西自治州为例[J]. 产业与科技论坛. 2016（06）

[2]陈美球，周丙娟，徐安庆. 适时促进农村土地由保障功能向资本功能的转变[J]. 江西农业大学学报（社会科学版）. 2005（04）

[3]张永丽，赵锋，姚华. 合作与不合作的政治经济学分析——我国农民经济组织发展中的国家、政府与市场[J]. 西北师大学报（社会科学版）. 2006（01）

[4]李景刚，欧名豪，张效军，臧俊梅，高艳梅，张全景. 耕地资源价值重建及其货币化评价——以青岛市为例[J]. 自然资源学报. 2009（11）

[5]梁磊磊，邹子建. 陕西省农村土地整理生态效益评价研究——以延安市为例[J]. 黑龙江生态工程职业学院学报. 2009（05）

[6]王海春，乔光华. 基于旅行费用法的游憩价值评估分析——以内蒙古达理诺尔国家级自然保护区为例[J]. 技术经济. 2009（07）