农村集体建设用地市场的发展与影响因素计量经济研究——基于广东省南海区1872份市场交易及398份调研数据需求侧的实证分析

张 婷，张安录，邓松林，胡 越

（1.华中农业大学公共管理学院，湖北 武汉 430070；2.江西省水利规划设计研究院，江西 南昌330029；3.农业部管理干部学院，北京102208）

农村集体建设用地市场的发展与影响因素计量经济研究
——基于广东省南海区1872份市场交易及398份调研数据需求侧的实证分析

张 婷1，张安录1，邓松林2，胡 越3

（1.华中农业大学公共管理学院，湖北 武汉 430070；2.江西省水利规划设计研究院，江西 南昌330029；3.农业部管理干部学院，北京102208）

研究目的：利用2010—2015年集体建设用地市场交易数据归纳出市场发展特征，在此基础上利用398份问卷调研数据分析南海区农村集体建设用地市场发展及影响因素，为农村集体建设用地市场的发展提供建议。研究方法：Tobit模型，二值选择的Probit模型。研究结果：（1）集体建设用地市场发展特征表现为集体经济组织的高度自组织性；市场交易的高频率；市场客体为存量建设用地；市场交易波动性大。（2）资产专用性正向影响契约期限、交易对象的选择，威廉姆斯交易成本理论认为长期契约有利于给予投资者进行投资的信心；集体经济组织化水平是集体建设用地市场发展的关键因素。（3）交易的不确定性越强，企业越倾向于选择短期契约，以降低企业的预期风险；市场交易“买进”战略存在风险，企业倾向于选择与集体经济组织交易，以降低交易成本，提高市场交易的有效性。研究结论：为提高集体建设用地市场发展的有效性和效率，明晰土地和房屋产权是前提和保障，其次应将农村集体经济组织作为集体建设用地市场交易的第三方规制。

土地经济；农村集体建设用地；市场特征；影响因素；市场效率；计量经济研究

1 引言

在追求GDP快速发展的压力下和城镇化进程不断加速的现实中，中国经济发达地区普遍经历了剧烈的土地利用结构变化过程，土地供需矛盾问题成为经济社会持续发展的瓶颈[1-2]，也刺激了乡村工业化的发展。改革开放初期，珠江三角洲地区正是凭借丰富的土地资源以及低廉的建设用地扩张成本，吸引了大量“三来一补”与劳动密集型产业，逐步确立了外向型、粗放型的经济增长模式；改革开放以来，伴随着工业化与城市化的迅速推进，珠江三角洲的建设用地进入高速扩展时期[3-5]，并且以镇、村两级为主要投资载体，从而促进了建制镇以及村镇级工矿用地的迅速扩展，造成了建设用地扩展的小城镇倾向[3]。

南海区作为珠三角地区中农村城镇化最为发达的地区之一[6]，在改革开放30年间经历了多次集体土地制度改革，是中国农村土地制度改革的热点试验区。20世纪80年代的“三权分立”制度格局促进了乡村工业化的开端及建设用地的大量增加[7]；20世纪90年代的土地股份合作制加速了土地利用非农化的发展，形成破碎的乡村工业化格局，发展成为了早期无序的、“隐形”的农村建设用地市场；随着集体建设用地的无序扩张，国家开始思考实施规范农村集体建设用地流转的土地政策，2001年后土地紧缩政策促进了集体产权的国有化，建设用地增长变缓，并逐渐呈现集聚与破碎共存的特点[8]。在这个过程中形成了所谓的“南海模式”，这一模式主要是通过土地制度的改革创新，在土地股份合作制的制度背景下，出租土地或修建厂房出租进行土地非农化，进而实现集体建设用地的流转和集体土地的集中经营，形成了农村集体建设用地市场[9]。

南海区农村集体建设用地市场从无序、“隐形”的土地市场发展成为有序、“可见”的土地市场，集体建设用地市场已经成为和国有土地市场平行的农村土地市场。然而，这种土地市场的发展情况如何？如何去衡量集体建设用地市场的发展情况？这些是学术界讨论的主要问题。以往对土地市场发展的研究主要是针对农地流转市场，并从参与土地市场的农户比例、参与土地市场的土地面积比例以及交易契约期限的角度进行分析[10-13]。本文在借鉴以往土地市场研究经验的基础上，从集体建设用地市场交易属性和交易流程出发，采用市场交易的契约期限、交易的场所、交易对象等来分析南海区农村集体建设用地市场的发展及其影响因素，探析集体建设用地市场发展的有效性，为建设高效率、低成本的农村集体建设用地市场提供意见和建议。

2 南海区农村集体建设用地市场的发展及其特点

根据对南海区农村集体建设用地市场的调研，对南海区公共资产交易平台、各镇（街）公共资产交易平台的访谈，以及集体资产交易平台和国土局备案中记载的2010—2015年农村集体建设用地市场交易的1872份数据，归纳出南海区集体建设用地市场的以下特点：

（1）集体经济组织（市场供给方）的高度自组织性，降低了市场需求方和个人产权细碎化的缔约和履约成本。集体建设用地空间上分散，产权方面属于农村集体共有而非个人所有，如果集体建设用地像西方私有土地市场那样进行交易将面临巨大的交易费用。因此，在集体建设用地市场发展过程中需要进行制度的创新，而其中很重要的方面就是1992年南海区农村土地股份制改革。这一改革的重大突破点是农村集体的政经分离，建立了经济社和经联社并行使集体经济组织的权利，将原来行政的、松散的组织变成经济的、统一的组织，形成了没有政府干预、以市场为导向的交易。2010年南海区在各乡镇（街道）建立镇（街道）、村两级集体资产交易平台，第一宗集体建设用地在镇级平台交易；2014年南海区集体土地交易中心正式揭牌成立，定位为南海区集体建设用地交易场所，2015年南海区大沥镇的一宗地正式在区级交易中心挂牌交易。根据区、镇（街）、村三级交易平台的数据记录，2010—2015年南海区集体建设用地共交易1872宗，其中出租1855宗，出让17宗。南海区这些制度创新和机构的建立最大程度地消除交易过程面临的不确定性和交易成本；同时也有利于消除需求方（企业）在交易场所选择方面的不确定性，为集体建设用地市场交易提供安全、可靠的交易场所，降低需求方在交易过程中的交易费用，提高市场交易的有效性。

（2）市场主体交易预期的长期性、缔约的短期性带来市场较高的交易频率。集体建设用地是集体共有资产而不是单个私有资产，农村集体的个体知道土地归属于某一集体，因而对集体建设用地交易的利益分享会有持续的、强烈的预期。而需求方（企业）对于企业的经营状况以及盈利也存在一定的预期，再加上企业的生命周期相对于土地利用周期较短，因而集体建设用地市场的发展呈现交易周期相对较短、契约期限较短（大部分低于20年）、交易频率较高的特点。交易数据显示，2010—2015年南海区集体建设用地市场以出租方式进行的交易其契约期限小于等于5年的有1305宗，在5—10年间（含10年）的有91宗，契约期限在10—15年间（含15年）的宗地数量是85宗，在15—20年间（含20年）的宗地数是96宗，而契约期限长于20年的宗地数量是278宗；以出让方式进行的交易其契约期限只有1宗地小于等于5年，其余16宗地的契约期限都长于20年。由此可见，集体建设用地市场缔约的短期性将给市场交易带来较高的交易频率，并带来相对较高的交易费用，并进一步影响集体建设用地市场发展的效率。

（3）市场的客体是存量建设用地，而非增量，供给有限而需求上升使得价格有较大的上升空间。农村集体建设用地市场进行交易的都是存量建设用地，这些存量建设用地来源于20世纪80、90年代“三资”企业入驻珠三角地区对于建设用地需求的增加，改革开放初期地方政府“零地价”、“零门槛”的招商引资，将大量农用地越过土地征收过程直接转为农村集体建设用地，以及20世纪90年代以后乡镇企业面临的企业转型，使得大量技术粗放型企业被技术密集型企业替代，粗放型企业面临破产，从而留下了大量的存量建设用地。南海区建设用地总面积为536.93 km2，其中农村集体建设用地面积为250.68 km2，国有建设用地面积为286.25 km2，农村集体建设用地面积占全区总面积的比例为46.69%。这些集体建设用地的区位往往是分散的、插花分布，土地规模相对来说较小、较破碎，而对于企业的用地需求而言，企业倾向于选择地块相对集中的、区位较好的土地，以减少市场交易过程中信息搜集等的交易费用。因此，农村集体建设用地的特征会影响企业市场交易的交易费用，从而影响市场交易的有效性。

（4）公开市场交易的历史较短，相应的市场监管、调控制度滞后，市场交易波动性大。2010—2015年南海区集体建设用地市场交易数量呈现先上涨后下降的趋势，2010年交易的宗地数为317宗，2011年交易宗地数为723宗，达到了集体建设用地市场交易的峰值，2012年交易了361宗，2013年交易的宗地数为256宗，2014年交易的集体建设用地数量是150宗，2015年交易了65宗。2010年南海区开始在各镇（街）逐步建立交易平台，2011年南海区政府出台了《佛山市南海区集体建设用地使用权出让出租管理办法》，集体建设用地市场交易进一步规范，使得市场交易数量在2011年达到了峰值。然而由于存量集体建设用地的有限性，交易数量开始下降，特别是在2012年，集体建设用地交易的数量只有2011年的一半。这反映了南海区农村集体建设用地市场，尚缺乏一套系统的市场监管、调节机制，市场的自我调节机制、负反馈机制较弱，市场的波动大，会导致集体主体产权容易受到侵犯、利益被侵占，这就使得集体建设用地市场交易环境具有很大的不确定性。此外，农村集体建设用地市场交易借鉴国有建设用地市场的税收体系，向承租方收取一定比例的土地使用税、厂房租金税等，然而由于集体建设用地交易出现很多二次转租、多次转租的行为，税费缴纳并非是当前集体建设用地使用者，这种交易环境的不确定性将影响承租方的交易费用。

3 理论分析框架

Williamson引入了“比较制度视角”或称“分立的结构选择分析法”，并在此基础上建构了交易费用经济学这一得到广泛经验检验的新制度经济学分支[14-17]。本文对于集体建设用地市场交易效率的分析沿用威廉姆斯交易成本理论。根据前文对南海区农村集体建设用地市场发展状况的分析可知，市场的交易主体中供给方是农村集体经济组织，需求方是用地企业，交易客体是集体建设用地。然而课题组的调研发现南海区集体建设用地普遍存在二次转租和多次转租的行为，即用地企业从集体经济组织承租土地或者物业之后会将其转租给其他用地企业，因而本文只考虑其提供的交易环境。根据威廉姆斯交易费用理论，资产专用性是指用于某种特定用途后资产被锁定在这一用途上，改作他用可能会使资产价值降低甚至毫无价值，且资产在不同行业中进行再配置将产生费用（成本），资产专用性越高再配置产生的费用越高，其包括人力资产专用性、物质资产专用性、地理位置资产专用性[14-18]。人力资产专用性包括承租方（企业）是否本地人、承租方（企业）受教育程度两个因子，人力资产专用性越高越容易被锁定在某一行业中，对集体建设用地的需求也将被锁定，因而会使得市场交易费用较高，这将影响承租方在集体建设用地交易时对契约期限、交易对象选择的预期，人力资本专用性越强，承租方倾向于进行长期契约交易，并愿意选择与村集体交易，以降低交易费用。物质资产专用性是指企业的资产状况、企业规模等，表现为企业投入资本及企业年总产值。企业作为“理性经济人”在选择集体建设用地时需要根据企业自身的状况和规模来衡量，因而企业资产专用性越高，会被“束缚”在某一行业中，集体建设用地市场交易费用较高，这就使得承租方对于契约期限预期越长，且倾向于选择规范化的交易场所及有保障的交易对象。地理位置专用性在集体建设用地市场中主要是受集体建设用地的区位和规模的影响，通过交易地块规模和区位属性表示，由于土地的位置固定性，因而企业在选择集体建设用地后将会被固定在某一区位，改变位置将产生高交易费用。位置专用性越强，承租方越倾向于选择长期契约以减少市场多次交易产生的费用。资产专用性越高，企业在契约期限选择、交易场所和交易对象的选择方面会衡量资产投资以及收益回报的均衡，以降低交易过程中的风险，从而达到提高市场效率的目的。

交易的不确定性主要包括在两个方面：交易行为的不确定性和交易环境的不确定性。（1）交易的不确定性越高，其产生的交易费用越高[14-17]。集体建设用地市场中交易行为的不确定性主要表现在签订的合同公证情况、政府干预、中介参与，反应其可能发生的机会主义行为[18]，市场交易行为的不确定性越强，市场可能存在越多的机会主义行为，这将会导致市场失灵和市场交易效率降低，承租方将更愿意选择短期契约以降低不确定性带来的交易费用，并通过选择交易平台来减少交易过程中的机会主义行为，从而可在集体建设用地交易中得到更高的收益预期。（2）交易环境的不确定性表现在办理《土地使用证》、办理《房屋产权证》、缴纳土地使用税、缴纳厂房租金税，反应制度变化以及信息不对称、不透明带来的交易费用[18]。交易环境不确定性带来的交易费用会使得交易双方在接受信息以及实际信息之间的失衡，使得市场的运行存在较多风险，因此，承租方倾向于选择交易平台来保障交易的公开、公正、公平，选择与村集体进行交易可以减少交易双方的信息不对称程度，以提高市场交易效率和运行的有效性。由此可见，影响交易行为和交易环境不确定性的因素同时也是影响市场发展的重要因素，本文从这个理论框架对南海区集体建设用地市场发展与影响因素进行分析对于探究市场运行效率影响原因具有重要意义，在此基础上提出提高市场高效率、低成本发展的建议有助于建立更加完善的集体建设用地市场。

4 数据来源与样本选择

数据来源于华中农业大学“建设城乡统一建设用地市场”课题组于2015年12月、2016年6月和8月3次在南海区的调研和问卷调查，主要针对南海区桂城街道、西樵镇、狮山镇、大沥镇、里水镇的农村集体建设用地市场进行调查。调查过程中采取分层随机抽样的方法选择调查样本，走访发生了农村集体建设用地市场交易行为的企业。分层包括3个阶段：第一阶段根据南海区集体建设用地交易的统计数据对各镇、街进行分层随机抽取样本（镇、街）；第二阶段从镇、街随机抽取村、社区的样本；第三阶段从村、社区随机抽取企业样本。对于村、社区样本的末端抽样规则是，每个样本村、社区随机选取15个企业作为受访样本，受访对象一般为企业负责人，即参与了地块交易过程的负责人。调查共计发放问卷420份，随机挑选企业面对面完成问卷400份，其中有效问卷398份。

根据南海区农村集体建设用地市场发展的特点，对农村集体建设用地市场的发展进行研究，研究思路是选择市场交易契约、交易场所的选择、交易对象的选择这3个指标来衡量集体建设用地市场的发展质量并分析其影响因素，变量的选择见表1。

回归模型能够成立的重要条件是变量之间不存在多重共线性问题，并解释与扰动项不相关，因此，接下来对解释变量直接进行多重共线性检验，选择使用方差膨胀因子（VIF）检验[19]①结果表明VIF最大的为2.44，远低于10（VIF超过10，则存在较严重的多重共线性问题），解释变量之间不存在多重共线性。。

5 模型选择与实证分析

本文采用Tobit模型对交易契约期限进行估计，采用二值选择的Probit模型对交易场所、交易对象进行估计，分析南海区农村集体建设用地的发展情况，结果见表3。

Tobit模型（模型一）的计量结果表明，企业投入资本在1%水平上正向显著影响交易契约期限，即企业投入资本越多，交易契约期限越长。企业投入资本可以表现为企业规模，企业规模越大，其承载的成本越大，企业容易被“束缚”在某一行业中，企业作为“理性经济人”在选择地块或者厂房时更多地考虑长期投资，并会根据企业自身的资产状况以及企业发展状态做决定，且这是一种减少企业搬迁成本、人力成本等交易费用的有效方式，过高的交易成本对集体建设用地市场的发展不利；而且如果企业交易契约期限较短，出租方未必会继续续租给现在的承租方，这意味着承租者的长期投资会存在一个概率无法收回，将可能使得企业的盈利较少甚至无法盈利[13]，这会导致企业发展风险较高，不利于农村工业化的发展。地块规模在1%的水平上显著正向影响交易契约期限，即地块规模越大，交易契约期限越长。企业在交易过程中选择地块的规模越大，其对于地块的专用性要求交易契约期限较长[20]；地块规模越大说明地块的细碎化程度越低，这就降低了企业在转入地块过程中谈判的交易成本[21]，并进一步提高集体建设用地市场发展的有效性和效率。签订的合同是否公证在5%的水平上显著正向影响集体建设用地市场交易的契约期限。签订的合同公证是为了确保合同的切实履行所进行的一种法律审核行为，这对于企业来说是法律上保障。交易契约期限长的企业为了降低风险会选择将合同进行公证，签订的合同公证有助于提升集体建设用地市场发展的规范化。办理了《土地使用证》对交易契约期限具有显著正向影响，办理《土地使用证》对于企业来说是一项权益的法律基本保障[22-23]，为其在后续企业办理相关营业证件减少了不确定性及履约风险、降低其未来的费用，因而企业更愿意签订长期契约。是否办理《房屋产权证》在1%的水平上对交易契约期限产生显著负向影响。办理了《房屋产权证》的集体建设用地不能轻易对其进行房屋或厂房进行改建，某种程度上限制企业的发展，当企业发展到一定规模后，可能要面临因更换厂房等带来的投资成本、交易成本等，因而企业在选择交易集体建设用地时更倾向于没有办理《房屋产权证》。承租人是否缴纳厂房租金税对交易契约期限呈现出显著正向影响。厂房租金税的缴纳分为两种，一种是由承租人缴纳，另一种是由出租人缴纳。调研发现，如果需要出租人缴纳税费，交易双方签订的契约期限不会太长，因为出租方不愿意承担过长时间的税费压力，增加经济压力，减少自己的经济收入来源。

表1 变量设定、说明及赋值Tab.1 The setting, defnition and assignment of the variables

Probit模型（模型二）对交易场所选择的计量结果表明，企业投入资本、企业年总产值、地块规模、签订的合同是否公证、是否有中介介入、政府干预、是否办理《房屋产权证》，这些变量均显著影响集体建设用地市场交易场所的选择。

Probit模型（模型三）对交易对象选择的计量结果表明，对集体建设用地市场交易对象的选择产生影响的因素包括受教育程度、企业投入资本、地块规模、地块区位属性、是否有中介介入、是否缴纳厂房租金税。在调研过程中发现，企业即使选择和现在的集体建设用地使用权持有者（个人、房东）进行交易，在办理企业或工厂相关营业证件时，还需要和村集体之间签订一份合同，而且南海区已经建立了镇、村两个级别的农村集体资产交易平台以规范化集体建设用地市场交易。根据科斯关于一体化的理论，南海区农村集体在1992年实行了土地股份制改革，农村集体已经成为了一体化的经济实体，经济体内部的交易要比与外部的交易成本低[24]。因此，本文认为选择在村集体进行交易，与村集体进行交易、签订的合同进行公证可以减少市场交易费用，提高市场交易效率，能够提高集体建设用地市场发展的质量。从模型结果可以发现，企业投入资本、地块规模、签订的合同是否公证、政府干预这些变量都显著正向影响企业交易场所的选择，受教育程度、企业投入资本、地块规模、地块区位属性正向显著影响交易对象的选择。受教育程度越高的企业主倾向于选择与村集体进行交易，受教育程度越高，市场规范化、程序规范化的意识更强，对未来风险预期的分析能力相对更强，因而为了降低交易费用、减少市场风险，会选择的交易场所是村集体。对企业投入资本越多（企业规模越大）的企业选择了与村集体交易，企业规模越大越重视长远收益和风险的均衡，因而会选择交易场所为村集体、交易对象为村集体，这也有利于有效建立和发展集体建设用地市场。地块规模大企业面临的资金回收风险更大，因而选择与村集体进行交易以降低市场风险。签订的合同是否公证、政府干预表示的是交易行为的风险和不确定性，企业签订的合同进行公证、政府干预是降低风险、减少不确定性的有效方式。企业选择交易场所时，倾向于在村集体对签订的合同进行公证，南海区村集体有相关负责人进行合同签订和见证，政府干预是政府相关人员监控和引导的过程，这些都是为了保证集体建设用地市场交易的质量。而中介介入对交易场所和交易对象的影响均是显著负向的，中介公司介入的交易一般发生在企业和个体之间，这是因为个体发布消息的途径有限，只能通过依赖中介公司，而且这种第三方规制有助于出租方单位成本的减少[18]。是否办理《房屋产权证》对交易场所选择的影响方向和对交易契约期限的一致，均表现为显著负向影响。即使村集体办理《房屋产权证》，企业也愿意选择村集体为交易场所，这是因为南海区实施股份合作制改革后，村集体相当于一个经济实体，即使没有办理《房屋产权证》，村集体对于企业来说也更有保障；然而在选择与个体进行交易时，企业更看重其办理《房屋产权证》，调研过程中通过访谈发现企业这样的选择原因在于和个人讨价还价的费用相对村集体要更低。承租方厂房租金税的缴纳显著正向影响交易对象的选择，即需要缴纳厂房租金税的交易对象为村集体进行，不需要缴纳厂房租金税的交易对象为个体房东。调研发现，与村集体的交易会严格按照交易程序进行，村集体不会承担税费的缴纳，这也有利于市场的规范运行；另外，一些谈判能力较强的企业在与个体房东进行交易时，会将缴纳厂房租金税的部分转移给房东。

6 结论与政策含义

南海区农村集体建设用地市场早在20世纪80、90年代就出现了，经历了从“隐形”、无序市场到“可见”、规范市场。本文根据威廉姆森交易费用理论构建了集体建设用地市场交易效率及影响因素的理论分析框架。土地市场效率取决于市场运行过程中的投入回报、供给侧成本、需求侧成本以及政府对市场干预、中介介入等多方面成本的集合。本文重点基于南海区集体建设用地特征，构建需求侧市场交易影响因素模型，希望给集体建设用地市场的建设、规范提供一个思路。供给侧（农村集体经济组织、农民个体）对于市场及交易费用的影响，市场中介、政府干预等主体对市场效率的影响尚待研究。此外，市场交易从三个维度分析：资产专用性、交易的不确定性、交易频率，但不同交易方式选择对交易费用的三个层面具有重要影响，具体的影响机理将在后续做深入研究。

表2 南海区农村集体建设用地市场的发展及其影响因素Tab.2 The development and impact factors of rural collective construction land market in Nanhai District

根据南海区区、镇（街）、村三级交易平台2010—2015年的市场交易数据总结出南海区集体建设用地市场的发展特征：集体经济组织（市场供给方）的高度自组织性，降低了集体建设用地市场需求方和个人产权细碎化的缔约和履约成本；集体建设用地市场主体交易预期的长期性、缔约的短期性，带来市场较高的交易频率；集体建设用地市场的客体是存量建设用地，而非增量，这使得价格有较大的上升空间；集体建设用地市场公开交易的历史较短，相应市场监管、调控的制度滞后，市场交易波动性大。在总结出南海区集体建设用地市场发展特征的基础上，采用398份对企业面对面的问卷调研数据，根据威廉姆森的市场交易费用理论，对南海区集体建设用地市场发展及其影响因素进行研究，结果表明：资产专用性越强，企业越倾向于选择长期契约、在交易平台与村集体交易，验证了威廉姆斯交易成本理论认为长期契约有利于给予投资者进行投资的信心[25]；资产专用性越强，企业越倾向于选择与农村集体经济组织进行交易以均衡投资和收益之间的风险，这一研究结果同时也表明集体经济组织化水平是集体建设用地市场发展很关键的因素。交易行为的不确定性越强，企业越倾向于选择较短的契约期限，以降低企业对预期的不确定性；市场交易这样一种“买进”战略是存在风险的[25]，因而企业倾向于选择与村集体进行交易以减少市场的机会主义行为并达到降低市场交易风险的目的，从而降低交易成本。交易环境的不确定性越强，企业将面临越高的履约风险，重新缔约可使其在全部过程中获得正常的收益[14-17，25]，因而集体建设用地市场能更有效地发展；交易环境的不确定性越强，企业越倾向于选择与农村集体进行交易。集体经济组织作为一个经济实体能够较好地保障市场的透明度，并规范化市场交易程度，制度的不确定性较弱，因而企业会面临相对较低的交易成本，有助于提高集体建设用地市场交易的有效性。这与威廉姆森阐述的“交易环境的变化无法预测使得拟定和实施的契约收益变得复杂；信息不对称带来的不确定性导致交易费用的增加”交易费用理论一致[14-17]。

为了提高农村集体建设用地市场发展的有效性，本文提出以下几点建议：（1）明晰土地产权和房屋产权是市场交易的前提和保障，在进行市场交易前，应对交易地块和房屋进行确权登记颁证，并明确以出让、出租方式取得的权利所对应的产权登记类别，以减少交易过程中的讨价还价和交易费用。（2）为了农村集体建设用地市场的规范化和合法化，可以将村集体设为集体建设用地的交易场所，即使是转租也应该在村集体相关工作人员的监督和见证下进行交易，为集体建设用地的发展提供保障，降低市场交易的不确定性，从而达到市场发展的有效性。（3）农村集体经济组织可以作为集体建设用地市场交易的第三方规制，为交易信息的发布、流通提供渠道，以减少承租方信息搜寻、手续规范等过程的交易费用，提高集体建设用地市场的效率。

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（本文责编：戴晴）

Econometric Research on the Development of Rural Collective Construction Land Market and Its Impact Factors: An Empirical Analysis based on 1872 Market Transaction Data and 398 Questionnaire Data in Nanhai District, Guangdong Province

ZHANG Ting1, ZHANG An-lu1, DENG Song-lin2, HU Yue3
（1. College of Public Administration, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China; 2. Jiangxi Province Water Conservancy Planning and Designing Institute, Nanchang 330029, China; 3. Agricultural Management Institute of Ministry of Agriculture, Beijing 102208, China）

The purpose of this paper is to analyze the developmental characteristics of the rural collective construction land market in Nanhai District by using the rural collective construction land transfer data from 2010—2015, to explorethe impact factors of collective construction land market by utilizing 398 questionnaire data, and to make suggestions for the development of collective construction land market. The methods of Tobit model and the binary Probit model were employed. The results show that: 1）The market characteristics of rural collective construction land market were as follows: The collective economic organization showed the high degree of self-organization; the frequency of market transaction was high; the market object was the existing construction land; the market fluctuations were severe. 2）Assets specificity positively influenced the market contract period and trade object, as Williamson’s transaction cost theory considered that long-term contract is conducive to give confidence to investors; the self-organized level of collective economic organization was the key factor in the development of collective construction land market. 3）As the uncertainty of transactions became stronger, firms tended to choose a short-term contract, in order to reduce the expected risk; market transactions had “buy-in” strategic risk, therefore, firms tended to transact with the village collective with the aim of reducing the market transactions risk, thereby to improve the effectiveness of market transactions. In conclusion, in order to improve the effectiveness of collective construction land market, firstly, well delineating property rights of land and house is the premise and the guarantee; secondly, the village collective economic organization should be regarded as the third party of regulating collective construction land market.

land economy; rural collective construction land; market characteristics; impact factors; market efficiency; econometric research

F301.1

A

1001-8158（2016）11-0022-10

10.11994/zgtdkx.20161207.152648

2016-09-07；

2016-11-08

教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（14JZD009）；国家自然科学基金项目（71373095）；国家自然科学基金项目（71573101）；中央高校科研基本业务费专项资金资助项目（2662016PY078）。

张婷（1988-），女，江西吉安人，博士研究生。主要研究方向为土地经济学。E-mail: zhangting19880909@163.com

张安录（1964-），男，湖北麻城人，教授，博士生导师。主要研究方向为土地经济学、土地可持续利用。E-mail: zhanganlu@mail.hzau.edu.cn