房地产交易及不动产登记的相关问题探析

程明艳 浙江省建德市房产管理处

房地产交易及不动产登记的相关问题探析

程明艳 浙江省建德市房产管理处

伴随着科技的蓬勃发展，各行各业都迎来了新的机遇与挑战。人们生活水平的提高，对起居及物质要求也有了进一步的提高。房地产作为新时代房屋交易的重要纽带，其即为一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。在房地产交易的过程中就衍生了对于所有权的房屋及地基的登记，其即为一种不动产。房地产因其地理位置的固定性及不可移动性，也称为不动产。对于不动产的登记，相关的部门应建立一套完备的规范措施，以保障人民的合法权益。严格登记机关的责任制度，建设我国不动产信息公开制度。

房地产交易 不动产登记 问题 探析

一、前言

目前，随着我国长期稳定的发展，各项法律法规的进一步完善。我国对于不动产登记立法活动获得了各界的不断关注。不动产涉及到我国公民生存利益的重要部分。房屋交易过程中对于不动产的登记可以有效的对其产生的变动进行登记公式[1-2]。为了更好的保障人民群众的房屋财产安全，我国需要创建完备的不动产登记制度。

二、房地产交易的相关问题分析

房地产作为物态形式，客观的存在于我们的生活中。其是房产及其地产的总称。其涵盖了土地及土地上的建筑物等衍生物的权利。因其自身地理位置的不可移动性，又称为不动产在经济学的范畴上。同时其又为一项法律权利。是公民的自身财产权利。其包含了对自身财产的所有权、使用权等。

房地产在交易的过程中存在明显的法律问题。在此过程中也会存在对应的风险。在房地产的交易过程中要注意对于不动产交付过程中的相关问题[3]。

房地产在交易过程中的登记的含义是通过权利人的申请将土地及其上的衍生建筑等所有权按照法律程序进行登记事实[4]。房地产在交易的过程中登记的目的是为了公示。使大众群体了解房地产上的物态形式。

在房地产交易的过程中极易出现相关的法律纠纷。其主要的存在形式包含了无效的交易合同、商品房相关法律陷进、所有权的相关问题、定（订）金的问题等[5]。

在房地产交易的过程中，因诸多原因的疏忽极易出现无效合同的法律纠纷。房屋的买卖合同是在此交易过程中的重要前提。一个合法有效的合同应引起各方的高度重视。对于在此交易的过程中超出年龄或智力能力有缺陷的买卖人应由其法律代理人进行相关程序的签订[6]。

房地产交易的过程中商品房的预售是普遍存在的现象。而此过程中极易出现合同条款的缺失及漏洞。在商品房的预售过程中通过合同条款应用一些手段以达到风险的转移及法律的规避。在日期的签订过程中应用文字游戏，利用通过写入竣工后交付使用。但此竣工后是一个完全模糊的概念。这样就会引起房地产交易过程中的法律纠纷等问题出现。

三、不动产登记制度的问题探究

不动产的登记是相关部门对其进行法律意义上的有效登记，以保障其合法的权益。不动财产的登记过程中可以涵盖权利的相关类型及基本原则等。不动产的登记即为一种法律意义的程序性行为[7]。

对于不动产的登记其核心即为不动产的权利意义。在登记的过程中要明确相关的登记权利。只要是涵盖在不动产权的范畴之内，这些相关的权利均可以进行登记。其与物权法既有紧密的联系，又有其相应的区别。《物权法》规定了相应的不动产权登记制度。物权法上的登记是法律意义的范畴。房地产的相关登记制度为不动产登记制度的关键部分。不同的不动产权登记制度有其相对应的物权变动模式。

四、房地产交易及不动产的重要关系

（一）有效的区分房地产交易及不动产登记的界限。不动产的登记及房地产的交易应有效的积极的达到资源的共享。在共享的过程中应制定一致的规定，已到达相关直接理解及沟通的顺畅。明确相关的资源共享单位，以提高相应的办事效率。在不动产的相关登记软件上有达到与时代的同步。这样才能很好的建立沟通的桥梁。不动产登记及房地产的有效资源共享，才能大大的提高双方的办事效率[8]。更好地服务于人民群众的权利。有效的保障人民群众的物质财产安全。

（二）创设房地产交易新平台。在对不动产进行合理有效的登记时，房地产交易应利用其信息资源，制定符合自身的更为合理的交易流程。创设全新的房地产交易模式。

实现房屋的交易和产权的管理登记进档的模式。房地产的交易与不动产的数据信息时时共享。构建商品房网签模式，完善各个子系统的综合管理模式。有效的转变传统的理念，房地产的交易不仅仅是房屋的交易，也涵盖了其土地所有权的相关问题。

五、结语

本文首先对房地产的主要内涵及其在交易过程中存在的问题进行了详述的探析。获知了房地产交易过程中主要存在的问题。针对于无效的交易合同、商品房相关法律陷进、所有权的相关问题、定（订）金的问题等进行了细致的剖析。后续又对不动产登记制度的相关问题进行了研究。房地产交易的过程中其土地及其衍生物作为不动产交易的一部分，应进行有效的登记。最后对房地产交易与不动产登记间相关的关系进行了分析。提出两者需要建立有效的资源信息共享平台，这样才能有效的保障人民群众对于自身财产的根本利益，同时提高两者的工作效率。房地产交易为了更好的发展应创设新的交易平台。这样才能使其更好的健康的发展。

[1]李雅珍. 理清房地产交易管理与不动产登记的边界[J]. 中国房地产,2017,(01):34-36

[2]沈晖,谢逸. 房地产交易中隐名购房的风险管理与防范[J]. 管理世界,2014,(11):176-177.

[3]潘海亚. 浅谈房地产交易中风险及规避策略[J]. 现代商业,2011,(05):63.

[4]王永亮. 论不动产登记中的私权利保护[D].华东政法大学,2014.

[5]王崇敏. 我国不动产登记制度若干问题探讨[J]. 中国法学,2003,(02):46-52.

[6]詹长根,吴艺,涂李蕾,胡梓桑. 我国不动产登记制度若干问题浅析[J]. 中国国土资源经济,2015,(02):31-34.

[7]李明发. 论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为重心[J]. 法律科学.西北政法学院学报,2005,(06):68-73.

[8]孟强. 论不动产登记机构登记错误的赔偿责任——兼评《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》相关规定[J]. 政治与法律,2014,(12):18-26. ，，