房地产企业破产案件中购房者取回权相关问题探究

付雅洁

华东政法大学，上海 200042



房地产企业破产案件中购房者取回权相关问题探究

付雅洁

华东政法大学，上海 200042

在房地产企业破产案件中，购房者已经取得房屋所有权但房屋仍为管理人占有的，或者购房者已经履行完毕房屋买卖合同的付款义务的，享有取回房屋的权利。在债务人和购房者均未履行完毕合同主要义务，包括未交付房屋或未办理产权登记，且购房者未付清全部购房款的，管理人有权选择是否继续履行合同，但应综合考虑各种因素谨慎行使解除权。特殊情况下，消费购房者享有取回房屋的权利。购房者取回权还应优先于工程价款优先受偿。

购房者取回权；破产解除权

在房地产企业进入破产程序后，购房者、建设公司、抵押权人、债权人等各相关方为维护自身利益最大化，所提出的利益诉求必将会存在冲突，管理人须妥善协调均衡各方利益。其中，与民生有重大关切的就是购房者在破产案件中的取回权问题，本文将探究房地产企业破产案件中的购房者取回权相关问题。

房地产市场是消费市场和金融衍生品市场交织的特殊市场①，通常情况下，除房地产企业自有资金外，还有银行贷款、期房预售定金和首付款、按揭贷款、施工企业的工程垫款等融资途径。其中，设立土地使用权抵押、在建工程抵押和预售房屋等是房地产企业的主融资途径。近年来，因房价持续上涨，众多房地产企业在全国范围内涌现。后又因国家的宏观经济调控政策，房地产企业多遭遇资金链断裂风波，而陷入经营困境，出现多种经济纠纷；这些纠纷波及到筹建、在建房地产项目，项目查封、资金冻结等使房地产企业遭遇雪上加霜、资不抵债的经营困境，以至于房地产企业破产案件不断地出现。

房地产企业破产案件常涉及到各利益相关方，法律关系错综复杂，是破产法实践领域的重大疑难案件；也因住房与民生问题关系密切，妥善保障购房者在房地产企业破产案件中的合法权益，成为此类案件的工作重心之一。

一、取回权概述

在破产法理论中，学者将取回权划分为一般取回权和特别取回权两种类型。一般取回权指在管理人管理的债务人财产含有他人财产的，该财产权利人享有不依破产程序，向管理人请求取回该财产的权利；而特别取回权又可以进一步细分为三种类型，即出卖人取回权、行纪人取回权和代偿取回权②。本文探讨的购房者的取回权属于一般取回权范畴，具体来说，购房者的取回权是指在房地产企业进入破产程序后，在管理人管理的债务人财产中，有不属于债务人而属于购房者的财产，则该财产的权利人即购房者可以不依破产程序而取回其财产的权利。

我国《企业破产法》第38条③对一般取回权做出了规定，取回权制度是在特定财产权利人与债务人、全体债权人之间发挥利益平衡作用并倾向于保护财产权利人的制度。从实体角度而言，“这种制度安排的依据，首先在于遵守‘不得以别人的财产清偿自己的债务’这一公平原则；其次是因为所有权和他物权制度是社会经济生活中最基本的法律秩序之一；破坏这一基本秩序会破坏人们对于社会经济秩序最基本的预期，导致交易无法进行”④。从程序角度而言，取回权制度是为了纠正管理人管理的财产与债务人财产范围之间的不一致现象而设立的制度⑤。破产程序是对债务人财产的概括执行程序，管理人在接管债务人财产之前，并未对财产的权属进行查明，为防止非债务人财产被划入破产财产的范围，财产取回制度应运而生。

取回权是针对特定物行使的优先权利，取回权的基础权利为物权，尤其是所有权，但也不排除依债权关系产生取回权的情况。所以物权变动并非认定取回权是否成立的唯一标准，进而有观点认为将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准也是不可取的，而应通过探究基础民事法律关系进行判断⑥。取回权形成于破产案件受理后，但取回权的行使并不受制于破产程序，权利人既不需要依破产程序向管理人进行申报，也无需等待分配破产财产。然而，权利人行使取回权也受到限制；第一，取回权应依法在规定的时间内行使，否则权利人需承担因迟延行使权利而产生的费用；第二，必须向管理人行使取回权；第三，若取回权人需履行对待给付义务的，在行使取回权时应向管理人履行。

二、购房者取回权

房地产企业在取得预售许可证、销售许可证等相关证照之后，可出售期房或者现房，与购房者建立房屋买卖合同关系。购房者支付购房定金或者房屋价款，房地产企业在某个确定时间段向购房者交付房屋，并办理产权登记。若房地产企业正常持续经营，依约向购房者交付房屋，房屋买卖合同得以正常履行；但是若房地产企业出现资金链断裂、无力清偿债务等问题时，则可能会导致工程无法继续施工、项目无法竣工验收，甚至无法向购房者实际交付房屋。在房地产企业因资不抵债进入破产程序后，购房者将会面临主张取回房产，还是主张返还购房款的选择。由于房屋买卖合同的履行情况多样，下文将按不同情况进行具体分析。

购房人为房屋不动产登记的所有权人，但房屋仍为管理人占有管理的情况下，权利人可以向管理人行使取回权，取回房屋。此处应明确的是，购房者为房屋不动产登记记载的所有权人，但在另外两种登记情况下，购房者是否享有取回权应进行具体分析：

房屋预售登记备案又称“网签”，是不具有物权公示意义的行政登记行为。该制度的价值在于通过对商品房买卖合同进行登记，以保护市场交易安全、保障商品房买卖合同目的顺利实现。从本质上说，预售登记属于行政管理范畴，预售登记行为不具有物权公示的效力，对购房者是否享有取回权的认定不产生影响。房屋买卖合同当事人为保障将来请求发生物权变动，在登记机关进行预告登记。预告登记后，购房者的请求权便具有了对抗第三人的效力；预告登记使合同记载的债权具有了物权性质，是典型的债权物权化体现，但预告登记的权利人并未取得房屋的所有权。房地产企业进入破产程序后，在满足管理人行使解除权的前提下，若管理人决定行使解除权的，在房屋上设立的预告登记将因为房屋买卖合同解除而失效；若管理人决定继续履行合同的，房屋买卖合同将继续履行。在此情况下，无论房屋买卖合同解除与否，购房者都无法以已办理预告登记为由行使取回权。

由于管理人的选择将会直接影响到全体债权人的利益，有观点认为不应仅从破产财产最大化的角度断然行使解除权。管理人应综合考量破产案件大局、房产市场价值、购房者付款比例、房屋现状、房屋买卖合同违约责任、债务人利益、债权人利益、投资人利益等各种因素。

上文提及的管理人行使解除权的条件，具体指在破产申请受理前房地产企业已与购房者建立房屋买卖合同，在破产申请受理后债务人未交付房屋或未办理产权登记，且购房者未付清全部购房款的情况。那么在不满足管理人行使解除权的情况下，购房者的取回权又当如何？

债务人已实际交付但尚未办理产权登记手续的房屋不属于破产财产，购房者可向管理人请求办理相关产权登记手续。债务人已办理产权登记，但房屋仍被管理人占有控制的，购房者可向管理人行使取回权，请求管理人返还占有的房屋。如购房者已经全额付清了购房价款，购房者已经履行完毕合同项下的主要义务时，管理人不可行使破产解除权；但购房者可以选择向管理人请求履行房屋交付义务，并办理过户手续，以及其他由房屋买卖合同约定违约责任等；购房者也可向管理人请求返还购房款，以及其他由房屋买卖合同约定违约责任等。

三、购房者取回权与工程价款优先权

取回权是特定物上的优先权利，但在房地产企业破产案件中，还存在如工程价款优先权等优先权利，在优先权利存在冲突的情况下，应当如何排列权利顺位呢？法律规定工程价款优先受偿权不得对抗已支付全部或者大部分购房款的消费者买受人。工程价款优先受偿权具有债权优先于物权的特殊效力。而消费者买受人的购房请求权同样为债权请求权，根据物权优先于债权的法律原则，两者都不具有优先于物权的法律效力。已全部支付购房款的购房者享有取回房屋的权利；在购房者未全部支付购房款的情况下，我国立法出于对弱势群体权利的维护，在限定范围内给予购房者以优先的权益。法律赋予已经履行主要付款义务的自然人消费者优先取得房产的权利。此类购房者的认定标准是：已签订合法有效的买卖合同；以生活消费为目的购买房屋且购房者名下无其他用于居住的房屋；已支付50%以上购房款⑦。在工程价款优先受偿成立的情况下，工程价款受偿的范围不包括已支付全部或者大部分购房款的消费者购买的特定房产。

四、结语

破产法及其理论旨在调整债权人和债务人之间利益分配。破产法通过直接调整的方式，保障债务关系在债务人丧失清偿能力时的有序、公平实现，维护全体债权人和债务人的合法权益，维护社会利益与经济秩序。同时，还有利于进一步完善房地产市场经济的优胜劣汰机制，实现社会资源的优化配置。考虑到绝大部分购房者在房地产市场中相对弱势的交易地位，以及全面改善民生的需要，对购房者的立法保护也应同样得到重视。

[ 注 释 ]

①丁海湖.房地产企业破产重整若干司法实务问题探究[J].法律适用，2016(3).

②王欣新主编.破产法原理与案例教程[M].北京：中国人民大学出版社，2015.

③<破产企业法>第38条：人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回.但是，本法另有规定的除外.

④丁文联.破产程序中从政策目标与利益平衡[M].北京：法律出版社，2008.

⑤王欣新主编.破产法原理与案例教程[M].北京：中国人民大学出版社，2015.

⑥池伟宏.房地产企业破产重整中的权利顺位再思考[J].法律适用，2016(3).

⑦王欣新，张思明.房地产企业破产中的房屋产权界定与合同履行[J].人民司法，2016(7).

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2095-4379-(2017)09-0114-02

付雅洁，华东政法大学，国际法学专业硕士研究生。