嘉善县深入实施低效用地再开发 打好集约用地“突围战”

□ 嘉善县国土资源局 杨 宇 任士伟

嘉善县深入实施低效用地再开发 打好集约用地“突围战”

□ 嘉善县国土资源局 杨 宇 任士伟

近年来，嘉善县深入实施城镇低效用地再开发，全力提高土地盘活利用效率，实现了经济增长方式的转变、生态环境的改善和社会治安的稳定。截至目前，全县通过实施低效用地再开发、存量土地盘活利用等措施，三年来共腾退低效用地面积7791.25亩，实施低效用地再开发3711.9亩，盘活供应存量土地7602亩，占总供应量的38%，新增工业用地平均投资强度同比增长23%，容积率同比增长6%。

一、制定三项政策，定位准确强引导

一是规范程序有意见。出台了《关于全面推进城镇低效用地再开发工作的若干意见》等文件，对低效用地再开发程序、再开发方式等做了明确规定，进一步完善了有关低效用地盘活、内涵挖潜的激励约束机制及其政策支撑体系。二是分类妥处有细则。根据用地行为发生在1986年12月31日之前、1987年1月1日-2009年12月31日之间和2010年1月1日之后的时间界限，分别制定了不同的处理细则，妥善地处理了历史遗留问题，保证了低效用地再开发工作稳步推进。三是利益共享有激励。各镇（街道）、开发区开展城镇低效用地再开发工作、且重新取得土地的，土地出让净收益分成调整为100%，国有土地收益基金按总土地出让金的3%执行，社会保障资金按出让总额的5%执行；给予原土地权利人一定数量的奖励，进一步提升土地使用者低效利用再开发的积极性。

二、完善四项机制，手段明确快推进

一是规划现行机制。2015年7月，嘉善县率先完成城镇低效用地再开发专项规划方案的编制，同步完成城镇低效用地再开发专项规划矢量数据库，并每年进行更新。目前，数据库用地量达到1055宗、面积14296亩（其中在浙江省建设用地供应动态监管系统上再开发项目的系统备案的项目85宗、备案规模3712亩）。二是协同推进机制。县级层面成立了县节约集约用地工作领导小组和土地要素保障创新行动领导小组，由县长任组长，各部门为成员单位，统筹推进低效用地再开发工作。建立了部门联审机制，由县发改（服务业发展）、经信、财政等部门对低效用地再开发项目进行联合审查、全程管理。各部门依据各自职责各司其职、协同推进。三是项目认证机制。城镇低效用地再开发项目由县节约集约用地工作领导小组办公室负责受理，并对再开发的必要性、区域范围（示意红线）及再开发方向等内容进行审核，出具初审意见；对于初审同意实施再开发的项目，由领导小组办公室组织相关部门进行联审；联审通过的报县政府批准同意后方可实施，实行层层审核认证。四是督察督办机制。建立了定期汇报制度、督查考核、信息报送及月度通报等工作制度，由土地要素保障创新行动办公室组织定期交流工作进展，协调解决推进难题，确保低效用地再开发各项工作稳步推进。

三、走出三种模式，成效切确抓创新

一是企业自主开发模式。鼓励原国有土地使用权人实施再开发，同一低效用地区片内的原国有土地使用权人可以进行联合再开发。以浙江天马电子科技有限公司地块改造项目为例，该项目土地面积36688平方米，建筑面积30620平方米，其中2/3的土地面积空闲，土地利用强度和用地投入产出效益远低于国家、省和嘉善县有关工业建设项目控制标准。该项目通过由企业提出申请，经县相关部门联审，最终由企业自主进行再开发改造。改造后容积率达到1.5（较现状提升0.67），建筑密度达到30%（较现状提升10.2%）。改造后的地块投资近3亿元，预计正常年营业收入达到4500万元，土地产出强度达81.8万元/亩（是现状的10倍），每年税收达450万元，地均税收达8.18万元（是现状的4.5倍）。二是政府主导模式。该模式用于政府为实施城市规划进行旧城区改建、城市基础设施建设和公共设施建设，或已纳入政府城中村改造计划和年度储备计划的项目，必须由政府依法收回、收购土地使用权。铠嘉电脑配件有限公司是嘉善经济技术开发区对原九洲制药、中贝能源项目用地予以收回盘活后，引进的世界500强投资项目，该项目是嘉善县推进低效用地再开发的又一成功案列。新引进的铠嘉项目，亩均投资强度约为818.3万元、预计亩均销售收入1552.8万元、亩均税收232.9万元，投入、产出均超原项目2.5倍。三是“两创中心”模式。引导和规范市场主体参与城镇低效用地再开发，允许市场主体以转让方式取得相邻多宗地块（包括有合法手续的空地）的使用权，对相关地块进行集中再开发。罗星“两创中心”项目于2016年9月完成改造方案的编制工作，并取得土地使用权。该项目主要建设生产性服务用房，总用地面积48245.3平方米，设计总建筑面积约 80747.24平方米。项目地块建成后的容积率将达到1.67以上，固定资产投资强度达到300万元/亩左右，改造后地块各项指标较现状有显著提升。目前一期工程于2017年2月开工，现已结顶，预计年底前投入使用。