楼市调控：长效机制与短期对策需兼顾

本刊记者 张菀航 张 倪

楼市调控：长效机制与短期对策需兼顾

本刊记者 张菀航 张 倪

“房子是用来住的，不是用来炒的”“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”，中央监管层在2016年底的多次表态，构成了2017年房地产市场的主基调。

2017年，我国楼市会否有大波动，甚至迎来拐点的可能性？调控政策又是否会继续强化、加码？而我们又要拿什么来拯救高房价下国人的集体焦虑呢？

3月14日，国家统计局发布最新数据显示，三四线城市去库存力度加大，1-2月份非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14.0个百分点。

实际上，如此积极的数据表现主要“归功”于大都市圈和热点核心区域周边的三四线城市。

记者了解到，紧邻北京的河北三河市燕郊镇二手房市场近几月交易火爆，成交价格均在27000-35000元/平方米之间，甚至有个别楼盘成交价已突破40000元/平方米。

年关刚过，除了以燕郊为代表的“北三县”这类“传统”环京热门区域的楼市一路看涨，在京南经济圈辐射带动下的廊坊、固安、永清、涿州等地也按捺不住“寂寞”。不只是环京地区，珠三角、长三角等区域部分城市同样“不甘示弱”。据统计，旅游城市三亚1月份网签备案4298套，同比上涨24.29%；2月份网签备案6865套，同比上涨173.17%。2017年，中国楼市一开场就好不热闹。

3.SVM模型的输出结果。为确定SVM模型的最佳训练集大小，本文以200个样本为步长有放回地从训练集中分层随机抽取训练样本，得到各指标随训练样本大小变化的曲线图，如图3、图4所示。

2017楼市分化走向何方

据有关机构统计，在有完整房地产日交易数据的62个城市中，自2017年以来(1月1日至2月16日)，有38个城市的商品房累计交易量同比为正，集中为三四线城市。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅更是分别达到678.6%和471.5%。

另有数据显示，2016年底，三线和四线城市在售库存消化周期分别为20个月和50个月，考虑到还有在建未售、未开工项目，广义库存需3-5年才能消化。基于库存高企和人口净流出危机，此前唱衰三四线城市房价的声音不绝于耳。而就在短短几个月后，部分三四线城市又迎来了一番明显上涨，其背后的逻辑是什么？又将会持续多久？

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张俊伟在接受《中国发展观察》采访时分析认为，“从三四线城市角度看，一线城市房地产价格的快速上涨，也带来了对三四线城市房地产的‘价值重估’。许多投资者开始发掘三四线城市房地产市场这块‘价值洼地’，而把“去库存”列为调控主要任务的三四线城市地方政府，自然乐见投资者预期发生上述变化，这也推动了当地市场的回暖。”

“目前，环渤海、长三角、珠三角区域内的一二线城市房地产限购政策所形成的溢出效应逐渐显现。” 中央财经大学管理科学与工程学院副院长陈俊华对《中国发展观察》表示，周边三四线城市的房价上涨部分归因于一二线城市居民居住及投资需求的外溢。

不只有三四线城市“活跃”，很多一二线城市房价在严格的调控政策之下表现依旧“坚挺”。张俊伟认为，像北京、上海、深圳等一线城市，现行的政策措施既包括控制需求过快增长（如限贷、限购等），也包括减少市场供给（如减少土地供应等）。这种政策组合充分表明：一线城市房地产调控的目的，不是为了打压房价，而是为了遏制房价过快上涨。所以，在经过短期政策冲击之后，房价恢复上涨是在人们意料之中的。

国务院发展研究中心研究员刘卫民认为，2017年我国房地产特别是住房市场仍存在一定风险。原因一是部分城市房价收入比仍相对较高，使得工薪阶层或是中低收入家庭承担着较大的住房支付压力。二是大量的信贷资源投向了房地产领域，特别是居民部门中长期贷款比重的上升，必然会造成对其他消费的侵占，从这一角度来看，对宏观经济也造成了一定的风险。此外，值得注意的是，除了住宅以外，整个房地产市场也面临着来自商业性地产的风险威胁，随着新的商业业态或模式不断涌现，实体的商业地产受到较大冲击，很多三四线城市的城市综合体正面临着较大的招商压力，商业地产的泡沫或风险可能要大于住宅地产。

短期行政调控存局限

3月7日，河北崇礼发布了升级版“楼市限购令”。而就在两会前夕，河北涿州、涞水也相继出台限购政策。自去年4月至今，环京楼市限购范围已扩大到8个县市。

3月2日，浙江省杭州市进一步调整住房限购政策。3月13日, 位于长江三角核心圈、江浙沪交汇处的浙江嘉善县决定进一步扩大住房“限购令”范围至全县层面，且二手房也将纳入本次限购范围。

3月8日，江西省南昌市限购政策加码。不到一周后，赣州市成为江西第二个实行房产限购的城市。

3月11日，海南省三亚市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定在三亚购买第二套住房的家庭申请商业性个人住房贷款首付比例不得低于50%，暂停向购买第三套及以上住房的家庭发放商业性个人住房贷款。

3月17日，北京楼市调控政策进一步升级，在认房又认贷的基础上，二套房首付比例提至60%。

春节后，陆续有城市跻身楼市调控阵营，如此密集，让人不禁回想到去年初秋。据统计，从去年的9月30日到10月8日，短短9天的时间内，就有包括北京、天津、广州、成都等20多个城市接连出台楼市调控新政，涵盖限购限贷、市场监管等层面，调控政策逐步发酵。如何来评价这一阶段的楼市收紧政策以及当前的追加调控，其政策效果能否有效发挥，政策压力又将持续多久？

刘卫民认为，“‘9·30’后，整个房地产市场从涨幅较高开始出现回落，住房市场的热度在下降。2016年底中央经济工作会议提出，‘房子是用来住的，不是用来炒的’，这一定位进一步加大了市场对于调控的预期，涨幅进一步回落。从今年1-2月份来看，虽然部分地区仍然保持同比上涨的状态，但整体的涨幅或成交量逐渐被压制。随着量降，必然会带来这一轮价格的调整。”

“短期看确实有一定的降温效果，我们可以看到一些一二线城市成交量明显回落，部分城市的房价增速有所放缓，有些地方环比出现了下降。但总体看，价格下降并不明显，而是步入了基本趋稳的态势。”陈俊华认为，在肯定正面效果的同时，也应注意到调控政策作为对市场的一种人为干预，难免会产生一定的负面问题，体现较为明显的就是政策的溢出效应。“政策出台往往会给市民一种房价短期内不会大跌的预期，从近期市场表现来看，一二线城市虽然成交萎缩，但三四线城市，尤其是环一二线城市周边的部分城市出现了楼市火爆的局面。”

关于房地产调控措施，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受《中国发展观察》采访时建议，必须继续采取局部城市政策高压态势，坚持调控政策不放松，并不断根据新情况加以调整和完善。此外，密切关注各地的楼市变化，做好各种预案，针对整体和局部市场出现的问题及时果断应对。并主动积极做好预期的引导工作，提前和及时释放积极与明确的市场信号，让市场向着平稳健康以及市场调控的目标发展。

倪鹏飞认为，“房地产调控难以一蹴而就”。其原因有二：一是政策措施发挥作用需要过程。即便炒房被抑制，但让开发企业调整价格和大量销售需要一段很长的博弈过程，土地供应和住房供应也存在滞后性。二是目前房地产问题是机制性和长期性问题，作为短期政策措施，必须坚持直到长效机制建立时，才能控制房地产问题的恶化，当然这也对长效机制建立的紧迫性提出要求。

长效机制亟待建立

如果目前以“限”为代表的短期调控作用只是更多地体现为暂时性推迟购房需求，那么距离有效稳定楼市，尚有不足。

在倪鹏飞看来，“虽然过快上涨得到了遏制，但是热点城市房地产过热的机制未变，一些趋向热点城市的投资和投机还蠢蠢欲动，有的还在寻找新的地区机会。”近期我国楼市的表现也恰好印证了这一观点。

于此，陈俊华提醒道，政府在制定楼市调控政策时不宜过多地干预市场，“要坚持市场化道路，很多问题和困难应交由市场自身去消化，不提倡由政府兜底，必须让市场主体吸取教训，自觉遵循市场规律，从而优化房地产市场环境。”他进而表示，政府的主要职责有两条线：一方面是加强公共住房供给，从供给端保障低收入及住房困难人群的住房需求；另一方面是综合性改革，不能把调控单纯地理解为控制房价，建议采取综合性手段，结合土地、财政、金融、税收等保障房地产市场的平稳发展。

3月5日，李克强总理在政府工作报告中，重点提出了“坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”。

由此看来，未来我国房地产政策思路不宜局限于短期效应的行政调控，致力于长期的综合性改革势在必行。

对于建立房地产市场平稳健康发展的长效机制方面，陈俊华建议道，长效机制最终的解决是通过多种手段来降低杠杆，一方面是需求端降杠杆，另外供给端同样也要降杠杆。特别是要通过改革建立合理引导预期的机制。政府提出“房子是用来住的”，明确了房屋的居住属性。而当前一二线城市房地产的投资属性过强，同其他国家相比，我国一二线城市户籍居民的住房自有化率居于高位。要确保住房回归到居住的基本属性仍有待长久的探索。

刘卫民也提出四方面建议：一是进一步加快、健全政策性住房金融体系。我国住房市场缘何不平稳，甚至会出现大幅度波动和失衡？由于市场信贷环境时常会受到宏观经济调控以及商业性银行货币政策的波及影响，所谓的投资能力或是购房能力，在很大程度上基于其融资能力或是说信贷支持力度。所以，如果想把虚火撤下来，一定要在信贷方面出“硬招”。要尽快完善政策性住房金融结构，降低商业性信贷对投资需求的“虚火”，同时，给予中低收入家庭正常购房需求以相应的政策性金融支持，包括住房公积金，以及未来还可考虑制定专门针对中低收入首套置业中小户型以及新市民群体的住房信贷政策。

二是进一步完善房地产税体系。要加快梳理和制定适合中国国情的住房税收体系，针对自住型住房，其交易环节税负可适当下调，对于持有环节还要加快推进房产税出台，并坚持“广覆盖、严征管、高累进、大减免”的房产税原则。

三是建立土地管理长效机制需更加注重人地挂钩政策，使得城市总体规划、城市用地规划、产业规划、人口规划等的一系列规划统筹起来，由此为房地产平稳健康运行提供良好的基础性支持。

四是完善住房保障政策体系，包括棚户区改造、保障性安居工程、租赁补贴等政策。

在倪鹏飞看来，房地产市场的长效机制实际上是基于房地产的基础制度所形成的利益和机会所引导的，确保房地产市场长期稳健发展的，市场主体和政府之间的相互作用的关系和机理。

“长效机制可以看作是一张经纬线编织的网。”倪鹏飞解释道，纵线可以概括为五个方面，财税、金融、土地、住房本身以及法律。横线包括两大块，一是市场调节机制，又涵盖三条线，分别是价格、供求和竞争等机制。二是政府调节机制，也包括三条线，分别是监管、调节、保障。纵横交织在一起，形成一个长效网，由此来支持“住”、缚住“炒”。