我国房地产现状与会计计价的探讨

肖汉群

摘要：房地产是企业一块较大的资产，其计价、折旧等均影响了报表的真实、客观性，因此在目前的房地产形势下，如何正确进行计价及相关的后续处理，就成了会计理论界研讨的一个重要的课题。

关键词：房产现状；会计计价

一、房地产的狂热与寒潮论的博弈

今年以来，一线城市楼市持续火爆，价格飙涨。据报道，北京的某套准备出售的房子100多万元，因隔夜卖，就比前天多出了200万，其疯狂，恐怕后无来者。对此，各界众说纷纭。有人认为一线楼市是稀缺资源，刚需太大，必定会出现继续上涨的结果。

但随着事态的发展，影响“首付贷”政策的不断出现，“楼市”、“场外配资”两个字叠加起来，就有让人联想到的最可能的“系统性风险”了。特别是“十.一”期间，多地政府出台的相关政策，让人在亢奋你的同时，又不禁想起楼市“最后的晚餐”。

这两种结论交织的结果及出现的可能性，将导致房地产价格极大可能的不稳定，甚至出现剧烈的高低起伏。这将给会计相关资产的准确计价带来了严峻的考验。

二、会计计价的要求与矛盾

会计信息质量要求的核心是真实性原则，会计的计价要体现财务状况的真实性和客观性，财务报告要求能尽可能准确、客观地反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量等相关的信息。所以在对不同资产的价值计量和计价方式上，采用了历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值等几种计量方式。

相关性和可靠性也是会计信息的两大质量要求，二者在使用上应得到维护真实性原则的最佳结果，得到对会计信息使用者最有用的信息。相关性和可靠性在某些层面上虽是统一的，但在另一些方面又存在着矛盾和对抗。财务报告的目标应广泛集中于提供对现在的和潜在的投资者、管理者、债权人、政府监管部门和其他使用者做出合理的投资、信贷和类似决策、监督的有用的信息。不同的使用者对企业关注的角度不同，相同的信息对不同使用者具有不同的价值。所以企业应该选择哪些方式来确立信息，以何种方式对外披露就成了一个无法避免的问题。

占企业资产较大部分的房地产如何计价才能更好地符合信息质量要求？特别在现在房地产价格不断上涨，但前景又不完全看好的情况下，如何能更好地达到这样的“真实”？这是会计学界这几年一直探讨的一个课题。

我国大部分企业均将房地产按历史成本计价，这主要考虑房地产是大宗资产，且价格相对稳定、变化不大，所以按成本计价和计提折旧处理基本能符合该项资产的现实状况。虽然投资性房地产按照公允价值计价，但限定了较多的前提条件。在这种要求下，依据现在的房地产现状，企业的财务报表就很难将企业的真实情况体现出来，在给报表使用者提供参考和决策的时候，也很可能会引起误导。

如10年前在某一线城市中心区域买的100平方米房屋，当时买价10000元/平方米，房屋入账价值100万元。按照会计的计价要求，按50年无残值平均折旧。10年后的今天，资产余值为80万元。但按照我国实际情况，以房地产这几年价格的上升幅度计量，现在市价在1000万元左右。这种结果和报表价值产生的差距，会给不同的报表使用者带来严重的误导，也会给决策带来不可估量的影响。

就上述案例，企业现在的账面价值已和现实完全背离，其结果就是报表项目反映状况的严重失真。这给相关资产的处置、利用带来严重的不良后果，也给报表使用者产生巨大的误导，同时也可能给政府监管部门带来信息缺位的可能。曾经盛传的某上市公司因为连续多年亏损，面临退市。为了挽救“退市”的命运，仅靠出售两套房屋产生的巨额利润就达到了目的。这是对我国财务报表反映的现状的极大讽刺！试想，如果在房地产价格变化的当期进行了相关合理的会计处理，还有可能存在这样的可能么？

三、处理的思路

思路一：采用投资性房地产的计价方式，以公允价值入账和进行期末调整。在这种方式下，房地产的账面价值在会计期末按公允价值确定，本期公允价值和上期账面余值的差异，计入当期企业其他资本公积。在所得税的处理上，比照可供出售的金融资产的处理来予以调整。

这种处理思路产生的结果比较符合实际，能及时反映资产的现状，也能把因资产价格变化产生的损益计入企业当期的所有者权益中，及时反映因价格的变化带来的影响，能使报表的使用者掌握企业较真实的财务情况，有利于判断和决策。不足之处在于房地产的公允价值较难获取，且获取公允价值产生的信息成本较高。假设一个企业房地产较多且处在不同的区域，要按区域获取不同位置的房地产的公允价值，难度显然在继续增加，且动用的人力、物力也较巨大。另外，在公允价值下，随着经济周期的变动，利润变动也较大，不利于相关指标的统计和整个国家层面的监管。

思路二：采用现值的计量方式。在这种方式下，按照企业对资产的预期使用目的和产生的预期效益，依据未来预期产生的总效益折合为现值作为资产账面价值的确定标准。这种思路主要比照资产评估中无形资产评估价值的评估方法来确定。

这种处理思路避免了以历史成本为代表的传统计量模式只反映过去信息的状况，它能为信息使用者提供未来的信息，为未来决策服务，因而相关性强，符合企业真正意义上的资产价值，但在处理上存在较大的难度。现值计量属性的致命缺陷是主观性强，并因此影响了它的可靠性。在确定某项资产的现值时，受到以下四个因素的影响：资产尚可使用年限、某资产可能产生的预计净现金流量、净现金流量流入企业的具体时间以及折现率。这些因素都存在一定的不确定性，通常只能靠主观预测。

如何更好地处理现实中出现的这些问题，使得现状的变化能及时体现在企业的报表中，以使报表的使用者能更加科学、客观地做出判断，是当今房地产价格巨大波动带来的一个会计处理的新课题，有待于以后的继续研究和探讨。