微型住宅主宰楼市未来?

文/林华

微型住宅主宰楼市未来?

文/林华

近日，在深圳热炒的6平方米精装“鸽笼房”，因发布违法广告，扰乱房地产市场，被深圳市市场和质量监管委罚款人民币60万元。

提起“鸽子笼”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍户型，它代表了一种在寸土寸金和高房价的普遍境遇下，普通人不得不选择的一种居住和生活方式。

想象一下，一个面积只比停车位稍大一点的微型住宅，摆不下太多物件，也盛不下什么人生计划，即便是很寻常的计划如结婚生子，或许它看起来更像一个“鸽子笼”。

分析人士表示，开发商向中低端产品开发的尝试有可能引发行业巨大的革命，未来的中国商品住宅市场这种微型住宅仍然处于研发和市场探索阶段，短时间内难以大量推向市场。

有关专家指出，目前中国市场上生产的商品房70%-80%是高档房，存在严重的供大于求，而低端微型住宅明显供不应求。因此建议有关部门制定一个住房基本标准，对住宅的建筑规模适当控制。

微型住宅成楼市新宠

从一些地方出现的离婚买房乱象，到上市公司欲卖学区房保壳……中国房地产市场似乎再一次进入了狂热模式。

今年9月底，一则来自深圳的房产消息惊爆了人们的眼球，深圳竟然有开发商推出了仅仅6平方米的精装户型，一口价88万，均价达到15万每平方米，而且当日售罄。

“中国空前！深圳绝版！6平方米精装极小户型驾到！”这是深圳版“鸽笼房”精装户型的项目方打出的公开广告。

据了解，6平方米“鸽笼房”名为侨城尚寓，位于深圳市南山区沙河东路与新中路交界处，楼盘的地理位置还算不错，距离地铁1号线白石洲站不远，周边楼盘都是豪宅。

侨城尚寓前身是2004年建成的雅商会馆，整栋用途都是酒店。在酒店的6至15层的走廊尽头边角，都有一套极小户型，一共有9套，面积从5.73平方米到7.48平方米不等。

提起“鸽子笼”住宅，大概很多人首先想到的便是香港的一些袖珍户型，它代表了一种在寸土寸金和高房价的普遍境遇下，普通人不得不选择的一种居住和生活方式。

从2010年开始，受到日本和中国香港超小城市公寓的启发，万科集团建筑研究中心就开始着手进行微型住宅的研发，力求在极有限的空间内，通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。

在万科的构想中，如果要为中低收入人群提供居住解决方案，除了政府的廉租房，是否可以开发比如15平方米的微型住宅，让房子总价降低，从而让更多人能够买得起房？

进入2013年，先是西安万科城的18平方米房，再是北京昌平金域华府，万科的微型住宅虽未正式面世，却已赚足眼球。

在西安万科城，作为万科微型住宅试验的成品，一间建筑面积18平方米、实用面积15平方米的公寓样板间，有着玄关、厕所、书房、衣帽间、卫生间……

西安万科城项目紧邻大学城和高新技术产业开发区，18平方米微型住宅的目标客户群，是18-25岁之间的大学生以及刚毕业的年轻人。这一定位，被业内专家认为无论投资或自住，都极具有市场竞争力。

随后，西安万科微型住宅已经开盘，公寓属于商业性质，不限购不限贷。一期共有1300多户，其中18平方米的居多，大约有700多户。目前只接待整层投资的大客户，即不零售，只批发。

据称，西安万科城对个人销售的是二期，89-130平方米住宅，均价在8500元/平方米。照此计算，18平方米迷你户型如果零售，总价约15万元。

北京万科也确定在万科金域华府项目进行微型住宅创新实验，为在都市中奋斗的20-30岁青年人提供起步的居住和办公空间，其中公寓产品拟打造成20平方米和约30平方米两种微型住宅，为租赁性公寓。

据透露，北京万科微型住宅产品规划在北京昌平区回龙观，共10栋楼，高5层，所有楼栋的首层和二层都是为邻里服务的商铺；7栋楼的3-5层是居住空间，约400套，只租不售，由万科物业进行规范管理；还有3栋楼的3-5层是小型办公空间，可以出售。

事实上，其他地产公司也曾做过类似的试验，比如龙湖，曾在2010年推出了重庆U城，主打20平方米的微型住宅。

龙湖集团精装中心总监吴钊海表示，几乎每个关键细节他们都讨论了不下15次—卫生间、厨房、卧室的设计，材料、空间的利用，甚至家具、灶台与地面的高度，都反复讨论过。

技术让微型住宅变得更人性化、更舒适是可以实现的，关键在于，你要为它付出多少成本，以及它是否能够带来相应收益。

万科总裁郁亮曾透露，房子越小越难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小，15平方米的微型住宅几乎没有任何收益，更是为了社会责任。

与此同时，得克萨斯州房地产投资基金美国世纪桥投资公司已筹集1.7亿美元资金准备投资中国房地产，并打算把重点放在自住型小公寓市场。

微型住宅概念也时尚

分析人士表示，目前中国住房供应结构与住房消费结构还很不对应，市场上生产的商品房70%-80%是高档房，存在严重的供大于求，而低端微型住宅明显供不应求。

调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的占35%。有关数据显示，近年来新建商品住房套型面积90平方米以下的基本上是供应多少销售多少，中小户型供不应求的矛盾十分突出。

与此同时，在房地产商的热推下，大户型楼盘价格居高不下。国家统计局3月18日公布的统计数据显示，2月份全国70个大中城市中，新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市数量均扩大到66个。其中，北京和广州环比涨幅最高，达3.1%。

万科董事长王石表示，房价越来越贵，小户型将会成为未来的主流。万科产品的一个很简单的逻辑便是：如果房屋均价无法变得更低，那么就试着将总价拉低，让更多人能够买得起房。

据统计，中国城市的人均住房面积约为29平方米，而一些地方政府的目标是，到2015年时本地的人均住房面积最高要达到约40平方米，这显示在未来许多年中国对价格可以承受的小户型住房有广泛需求。

据研究机构估计，中国2.3亿城市家庭中，约有5000万个家庭的住房低于正常标准，这些住房往往缺乏供一家独用的卫生间和厨房，在2030年之前中国每年还需要建设1000万套住房。

谁都喜欢住大房子，可在资金不足及房价居高不下的情况下，大房子遥不可及。我们换一种思路就会发现，微型住宅是我们最理想和现实的选择。

中国青年报社会调查中心进行了一项13661人参加的调查(其中“80后”占60.9%，“70后”占25.5%)显示，52.1%的人认同超小户型让很多年轻人圆了住房梦，有44.1%的人表示超小户型其实是年轻人的无奈选择。

在城市人口越来越密集，房价飞涨的今天，如何做到居者有其屋，多开发小型住宅、微型住宅是一种现实的发展模式，并将逐渐成为人类未来住房的发展趋势。

简单的说，微型住宅是一种经济的、高性能的、便捷的、可变的、平面紧凑、能具备生活基本功能且建筑面积较小的精巧户型住宅，可以是单体的，也可以是一种由很多单体组合而成的群体形式。由于建筑面积小，一般没有专门的客厅，其基本功能分区为三块：卧室、厨房、卫生间。微型住房居住人口一般是一至两人。

未来住宅应当特别强调功能的增量而不是面积的扩大，微型住宅正迎合了这一点。体量很小，占用的面积和空间都非常小，新技术的产生使得这样小小的住宅功能性更加强大。

微型住宅的居住主体多为单身青年和年轻夫妻，大多受过良好的教育，有着更高的成长需求，更多的消费欲望，微型住房是为了满足其基本生活需要的过渡性住房。在人生观和价值观方面，他们崇尚自我设计、自我实现、自我完善，有更加务实的判断标准，讲求实效、简约和时尚。

在中国这样一个高人口密度的社会，房地产市场需要微型住宅的理念。越是大城市，越是发达的经济，这种理念就越珍贵。如果这样做的人多了，房子的需求就会减小，房价就会下跌，住房就变得越来越可以承受了。

在西方，微型住宅正在成为悄然兴起的新潮。在日本和欧洲，微型住宅运动开始成为气候。自美国次贷危机爆发以来，美国的许多大房子无人问津，而微型住宅却开始慢慢走俏。面积在7-70平方米，价格约3.8万-7万美元的微型住宅，购买的人趋之若鹜，包括一些中产阶层。

在纽约、旧金山等大城市，成功的职业人士多是24小时不在家，生活非常简单，社会活动则十分丰富。购买微型住宅已然成为他们的精神时尚。

这种时尚，恰恰需要中国的中高产职业阶层学习。在北京、上海这样大城市的成功人士，每天出门在外应酬，在家里待的时间其实很短。微型住宅更鼓励你投身社会、投身事业。特别是在市中心的豪华地段，微型住宅是一种很“酷”的生活方式。中国应该寻求符合自己生态环境的微型住宅生活方式。在这方面，中高产阶层应该带头。

微型住宅遇现实难题

有关专家表示，与降低安居成本的初衷相比，微型住宅的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意，难测的前景，这便是微型住宅眼下的尴尬。

据称，微型住宅项目也并非是万科的首次尝试。北京的微型住房市场早先已有开发商试水。荣丰地产推出了微型住宅项目——荣丰2008，其接近10万平方米的销售面积，在发售5个月内销售了95%。但后来证明，该项目是典型的“叫座不叫好”。由于住户密度过大和公共设施拥挤，导致这里的居住品质极低。

在王石执掌万科的时候，也曾在广州推出过小户型廉租项目——万汇楼。该项目在2008年9月正式推出，房间面积在30平方米到50平方米之间，其租金明显低于周边市场租赁价格。

外界虽把万汇楼称作廉租房，但它却并非由政府主导，这是万科针对低收入人群微型房市场的一次实验。有媒体称，该项目是由王石亲自拍板决定，并由集团董办进行推动，但却长期无法盈利。

在市场上，推出低端项目的正规开发商确实不太多，有限的土地资源大大提高了成本，开发低端住宅会导致利润大幅下降，另一方面由于有这部分需求的群体实际购买力不强，或者说，很多人还没有进入市场的能力，只是购房意愿还不足以促成成交。

调查发现，不管是楼市寒冬还是小阳春，在开发商降价促销之时，一些高端产品如豪宅和别墅价格却纹丝未动，且销售量异常惊人。从销售情况来看，高端住宅的销售情况普遍比普通住宅要好。

其实，微型住宅并非只在销售上遭遇尴尬。在政策方面，微型住宅也受到国内建筑规范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅设计规范》，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的最小套型住宅，使用面积不应小于22平方米。

另外，微型住宅面临厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈。这一系列的问题，导致国内的建筑规范并不允许这种微型住宅以住宅形式大规模推广。

因此，市场上出现的低于22平方米的微型住宅，多数是商业用地上建的公寓，属商业性质，此类产品不限购不限贷，但首付和贷款利率都会更高。

自从楼市限购政策实施以来，市场上这类微型住宅风光不再。限购政策出台前，这类单间或一房一厅的小户型成交活跃，特别是带重点学校学位的，换手率极高。限购以后，购买这类小户型的，从投资客变成大多是刚毕业的大学生或单身白领，将小房子作为过渡性住房，价格则一直比较平稳。

事实上，购房者在购买这一过渡的微型住宅，几年后需要购其他更大的房屋，但又因为已经购了一套房而被限购，这种情况就需要来深思熟虑。因为这样会消耗自己的买房名额。

一直以来小户型都受到投资者的青睐。相比两房、三房等房源来说，小户型较受到求租者的欢迎。实施限购措施，一些有闲钱投资小户型的人士，属于被限购对象，使得小户型房源市场流失了不少客户。

万科总裁郁亮曾透露，15平方米微型住宅将不仅仅是概念型产品，将在北京率先落地，并在符合各地“限购令”政策要求和受城市规划支持的前提下进一步推广。

但郁亮也坦言对政策层面的担忧，如15平方米微型住宅的购房者是否被列入限购范围，是影响这类住宅产品开发推广的重要因素。而这也被外界解读为此次北京项目只租不售的原因之一。

分析人士认为，即使在寸土寸金的香港，开发20平方米以下微型住宅的发发展商也极少。一般是政府提供的公屋，面积才这么小。这也验证了万科当初做的调研：中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。

有关专家建议对中低收入群体购房予以贷款支持，如美国就为中低收入家庭按揭贷款提供保险，让这些家庭能够从金融机构里获得低利率贷款；另一种做法是直接对低收入家庭发放住房补贴或者给予税收优惠，如上个世纪80年代法国政府加大向低收入家庭提供补贴力度。