浅谈高校物业管理存在的问题和改善措施

宋保红

（河南建筑职业技术学院，河南 郑州 450000）

浅谈高校物业管理存在的问题和改善措施

宋保红

（河南建筑职业技术学院，河南 郑州 450000）

由于近几年物业管理行业快速发展，各种问题和矛盾也随之而来，在业内人士勤于研究，不断探求解决问题良策的同时，很多理论研究工作者也投身到物业管理相关理论的研究中来，寻找可以破解物业管理方面难题的方法，促进这个行业更加健康发展。

高校；物业管理；持续发展；探索研究

近年来，随着大学校区规模的不断扩大，高校物业管理这种新的管理模式被引入到学校管理中。高校物业管理与住宅物业管理在服务内容与服务方式上并没有什么本质区别，但是与住宅小区相比，高校物业有其鲜明的特点。

1 物业的含义

物业一词源自于港澳及东南亚一带的地区和国家。Property一词的意思是财产或财产权。根据词典的解释，Property为财产、资产、所有物、所有权、房地产、性质、特性之义。当它与其他词组合时，可以表明特定的事物。物业的主要含义是目前已经投入具体的使用当中的以及在未来能够进行使用的各种各样的建筑物和其他的有关设备构成的一个单元一个单元的房地产和在这个实体上产生的一切权益。物业既可指单元性的房地产，也可指单元性的建筑物。

2 物业管理

在我们国家针对物业管理的定义是非常多的，主要分成广义和狭义这两个方面。前者主要指的是所有的和房地产的开发以及租赁和销售的有关的一切服务；后者主要指的是对于房屋进行维修，以及对房屋的各种各样的设备进行维护，不仅如此还有小区的治安和环境以及信息服务等各种各样的项目。

物业管理具有公共行政管理和私人管理两种属性。前者主要是将社会公共利益当成导向，将所有的成本都构建在开发建设单位之上，物业很难独立的进行经营，也没有办法将物业和开发建设区分开来。专业的物业管理主要指的是业主把所有的事务都委托给专门的物业公司，物业公司提供的产品满足集体的需求，而向私人提供的产品是属于次要的，被称之为附产品。公共管理和私人管理的属性在不断变化，物业管理将从政府引导的计划管理改变成房地产开发的一种管理，变成由政府指导的业主自行委托的企业化的管理。

3 物业管理特征

1）物业公共事务管理业主主导化

从管理性这个层面进行研究，物业服务的企业和别的企业同样属于独立的法人，都要依据企业当中的管理方式来进行一系列活动的运转。不过物业服务企业主要是按照签订的合同，针对有关的房屋和相关的设施及其他方面进行维修和保护的，对于他们管理的范围进行环境和秩序的维护。他们获得的权利是业主给予的，他们服务的对象针对的是整个管理范围的所有的业主。

2）管理分工社会化

物业管理是社会分工经历了一定的时间段所产生的，他们的工作是非常专业的也是所有的业主所期望的。这种分工主要是，业主把管理的权限和相关的服务外包给相关的物业公司，这些公司通过提供服务来让业主获得更好的生活质量。因此，使用物业管理也能够让物业的整体功能以及社会和经济环境的效益达到最大化，还有利于提升整个城市管理社会化程度，有利于业主和非业主使用人更好地专注于自己的工作，促进社会经济发展的同时提高生活品位和生活质量。

3）管理工作专业化

首先业主必须具备非常好的物业管理意识和素质。第二是提供物业服务的企业拥有专门的人才并且具有很高的管理水平。在这个公司当中我们能够看到专业的人以及相关的管理工具与维修的设备等。第三是政府进行指导。

4）管理运作经营化

因为物业服务企业从法律方面来看是独立的法人，所以在运行的时候一定要按照相关的市场规则并且在参与市场竞争的时候也一定要遵循有关规则，要以优质的服务来让自己获得更好的发展。

5）综合效益最大化

物业管理必须要将经济和社会以及环境这三个方面最大的综合效益作为追求的主要目标。而且在管理的过程当中，不仅仅是为业主提供管理这样的服务，还要为他们创造来自于物业方面的收入，让他们得到的物业能够获得升值。不仅如此，要让业主享受比较舒适的环境，同时还要使自己的经济效益得到最大化。

4 高校物业管理的显著特点

1）单一业主

相对来说，高校的法人地位是比较特殊的。因为它是单一的，其业主和业主的代表实际上是行政组织——学校。所以在签订物业委托合同的时候，它的业主只能是学校。但是物业管理在真正的提供服务的时候，服务的对象并不仅仅是业主，大多数情况下都是为学校当中的老师和学生提供服务，但是这些人对于物业并没有处置权，只拥有接受物业管理服务的权利。因此，学校物业的聘用和合同的签订，以及比较大的事件的决策和住宅小区相比更加简单，在工作的时候能够获得更好的效率。

2）特定服务对象

在高校中进行物业管理和在社会中为企业以及小区提供管理是存在差别的，高等院校居住的大多数都是素质比较高的人，物业管理的对象也是那些知识和专业都比较强的人。因此在高等院校当中进行物业管理，最为关键的是营造良好的校园文化氛围。高等院校的物业服务一定要结合学校的需求和特定任务进行工作，硬件设备是文化氛围塑造的主要载体，所以物业一定要对这些设施做好维护工作。由此我们也能够得出，从事高校物业管理的人员必须要具备一定的素质。

3）服务对象的多样性与流动性

住宅小区中服务的对象是全体的业主，仅仅有很少的租住的顾客，但是基本上全是业主。而高校物业服务的环境是整个学校，而且对象基本上是老师和学生。因为学生的流动性是非常大的，每一年的学生都可能存在差别，而且学生的生活方式多有不同。所以如果物业不能够伴随着学生的变化而改变，很难满足学生的需要。学校中人口密度是非常高的，每年进入到学校的学生都非常的多，构建情感是十分的困难，所以，物业管理要围绕学生管理工作进行，为学生创造比较好的学习环境。大多数的青年学生缺乏社会经验，而且背井离乡，因此亲情化的服务是非常关键的，要尽量做到让学生满意。

4）管理机制存在双重性

和住宅小区进行比较，学校当中不仅有物业进行管理，学校也会对老师的生活和学习展开一系列的管理活动。比如说教室和宿舍，物业往往只是保证这些地方的安全和环境，但是学校会对他们的秩序展开一系列的管理。所以，学校和物业之间存在一定的交叉，在管理的时候也是使用双重管理机制。这种管理机制必须要求学校和物业很好地配合协调。

5 提升高校物业管理水平的措施

1）加大管理力度，丰富管理手段

高素质以及高能力的人才往往都是来自于高等院校，而且伴随着这些学校规模的日益扩大，对于物业的要求也越来越高。所以必须加强管理力度，创新工作方法，这样才能够提高物业管理的水平。高等院校中的物业管理部门要积极投入更多的资金，使用科技含量高的设施，这当中包含了消防和安全设施。而且也要提高对信息和科技的使用率，促进工作效率的提高。物业管理部门要不断加强对自身工作人员的监督和管理，构建合理的奖励和惩罚制度，对于那些能够积极的按照相关的要求提供服务的工作人员，要按规定给予一定数额的经济奖励，对不能严格按照规定进行高等学校物业服务的工作人员，物业管理部门要给予相应的惩戒，以严明的奖惩制度，保证高等学校物业服务部门的高水平工作。

2）优化队伍素质，提升服务水平

高等院校当中人们的素质普遍都是比较高的，所以提供物业服务的工作人员也必须要有良好的素质，这样才能够更好地为他们提供服务。物业管理的相关部门，要按照一定的时间组织物业服务人员的培训活动，还要对员工的文化知识和专业理论知识进行考核，邀请高校有关人员，制定科学合理的素质考核办法，对工作人员的素质展开考核，把那些素质比较高的人放在比较关键的岗位当中，做到岗位和素质相匹配，这样才能够更好地为老师和学生们提供服务。

3）创造优美、舒适、文明、洁净的校园和住区环境

物业管理的主要任务是日常秩序和环境的维护，保证校园设施的完好、环境的优美。在平常的管理过程中，要构建一个高素质管理团队，合理地分配他们所从事的工作岗位，并且对工作的流程进行规范，使各项管理具有秩序，从而减少事故的发生，确保校园各种设施、车辆以及消防的安全。不仅如此，还要让工作人员树立环保的理念，同时让被管辖范围内的人们都拥有一定的环保意识，要积极地开展环保相关的活动，进行环保知识的宣传，让老师和学生们都能积极参与，共同营造文明、舒适的环境。

4）加强房屋设施维护

高等院校师生数量比较多，学习和工作都离不开房屋和相关的配套设施。高校物业一定要对这些房屋和基础设施进行维护，努力使之始终保持在比较好的状态中。同时，根据高校特点，物业一定要做好随时应对意外情况的准备，把一切可能在房屋和设施方面发生的问题做好预案，这样才能够在发生问题的时候及时地采取应对措施，保证教学工作的顺利进行。高等院校当中的管理部门还要对这些物业服务进行监督和管理，对于房屋的维护以及相关的生活设施维护工作的具体情况，详细记录并认真考察高校房屋设施维护工作的具体进展，对不足之处及时加以整改，不断提高高校物业服务水平。

5）提供多样性的服务

高等院校中的老师和学生对于物业的服务在需求方面存在多样性。所以，高校物业要比社会物业更具有独特性。在高等院校工作的人员往往面临着很大的精神压力，每天要做很多的工作，所以学校和物业要为这些人员提供一些休闲和健身的场所，让他们有锻炼的场地，拥有更加健康的身体，这样才能够在工作的时候更加具有热情。物业还要注意超市的配备，方便老师和学生购买日常生活用品，为他们节约时间，享受更加丰富的服务。

2017-02-20