新常态下中小城市政府收购保障性住房去库存的可行性研究

钟胜　黄立华

新常态下中国经济发展长期向好的基本面不会变，但中短期受“三期叠加”效应影响，经济增速下降，实体经济盈利下降，财政收入增幅下降。房地产作为经济的晴雨表表现尤为突出，楼市的区域性差距不断扩大，重点城市持续上涨，中小城市不断下跌，呈现“冰火两重天”，中小城市去库存成为稳定当地经济和房地产市场的重要任务。

一、新常态下中小城市房地产行业的现状及问题

一是在售楼盘井喷式增长，行业竞争激烈，实际库存大。2016年非重点城市商品房待售面积4.55亿平方米，大多数房企在高峰期拿地开发的楼盘在2015～2016年集中上市，尤其是中小城市新城区，呈现大面积的工地和空城景象。以信江新区为例，作为中东部地级市新建的主城区，定位为地级市行政、金融、教育、商贸新中心，具有典型代表性。2011年信江新区仅一个楼盘在售，2013为四家，2016年有十六家，同业竞争激烈，整个新区商品房库存面积87万平方米，去库存化时间25个月。二是销售总量基本维持平衡，但单个楼盘价量齐跌明显。以信江新区为例：均价从2013年的5 570元/平米跌至2016年6月4 055元/平米，降幅27.19%；销售总额2013年为18.73亿元，2015年为19.11亿元，基本持平，但单个楼盘的销售从平均4.68亿元/楼盘，下降为平均1.19亿元/楼盘，下降74.57%，越是缺乏资金，后期开发楼盘滞销越严重。三是房企资金紧张，欠缴税费现象突出。中小城市房企准入门槛不高，中小房企多，大多数房地产企业是边拿地、边借贷、边开发、边销售、边缴规费税费的模式。由于商品房滞销，房企面临着巨大的资金压力，尤其是现金流，部分房企已经濒临资金链断裂的边缘，企业拖欠工程款、欠缴税费现象较为突出。

二、新常态下中小城市房地产业现状的原因分析

一是宏观经济增速下行，房地产投机性需求退潮。中小城市自2013年底开始至今楼市持续低迷，且仍存下行预期，房地产投资风险大、回报率低。另外，房产税改革、不动产登记等新政预期，加快了投机性需求退潮。二是商品房同质化严重，供求关系失衡。中小城市新城区由于常住人口少，刚需不足，基本以改善型住房为主。然而政府普遍定位偏高，规划超前，受前期房地产火爆行情的影响，大多是新、老城区同时爆发式推进，土地推出过多、开发过快、规划不够合理，供求失衡。如信江新区大多以高楼配套公寓的形式开发，商品房同质化严重，作为高度繁荣象征的公寓楼成为鸡肋，绝大多销售都未达到开发的20%，成为最滞销的房源。三是房企贷款难、融资成本高。房企销售的停滞、利润下滑，还贷能力下降，银行贷款坏账率呈上升趋势，导致银行向房企放贷持审慎原则，很多房企贷款不得不以注册壳公司的名义，或关联企业的形式变相贷款，甚至被迫向民间渠道融资，高额的民间借贷极可能成为压垮房企的最后一根稻草。四是新城区公共配套设施开发未及时跟进，人气不旺。如信江新区虽然在环境、城建、绿化等硬件设施建设较老城区有明显的优势，但在公交、菜场、医院等公共配套设施建设还比较滞后，总体不方便的感觉，一定程度影响新区楼盘入住率，进而影响刚性需求购房者的积极性，他们更加倾向在老城区置业。

三、新常态下中小城市去库存紧迫性和必要性

一是地方可用财力要求积极去库存。新常态下，经济增速放缓直接影响到地方财力增幅下降，大多中小城市降到一位数以下，许多中小城市房地产及相关行业占地方财政收入50%以上，如信江新区房地产建安带来的税收占财政收入的90%，地方政府迫切需要将房地产库存变现为可支配性财政收入。二是避免执法风险的因素积极去库存。各执法单位为避免执法风险，将会加大对历史等多种原因遗留在房地产行业税费清缴入库力度，采取各种保全措施和强制执行措施，这对本来就缺少资金，尤其是现金流的房企，无疑是雪上加霜。三是城市化建设的要求积极去库存。新型城市化建设不可能允许一方面产生众多的烂尾楼，一方面还要新建保障型住房的局面，若政府还需支付现金拆迁补偿，给原本就捉襟见肘的财力增加困难。四是房企出于生存发展的考虑要求积极去库存。无论是清偿债务、维持工程进度，还是清缴税费，房地产企业都需要将手中的库存商品房变现，变现能力将成为考验房企生存的重要衡量指标。

四、新常态下中小城市收购保障性住房去库存的可行性

一是政府收购政策上许可。新常态下中小城市建设仍有较大发展空间，新型城市化建设、拆迁安置和保障性住房建设将相伴进行，地方政府通常采取货币化安置或新建保障性住房解决，由于经济增速的放缓，货币化安置逐渐困难，而异地安置由于地段较偏，配套不完善，多为拆迁户所诟病。若政府能出资购买现有商品房作为保障性住房，即能缓解资金压力，又能得到百姓认可。二是政府收购资金可筹。由于几年前楼市火爆，多方面历史原因造成的房企欠缴各种税费是一个必须正视和解决的事实问题。政府只需筹集一部分收购启动资金，定向收购房企手中库存商品房，企业获得资金，用于专向缴纳欠缴各项税费。由于这些收入绝大多数是地方财政所得，资金回笼后，可做下一期收购资金，循环滚动。三是政府收购操作可行。政府主导收购，可调动各方资源，通力配给解决实际困难。可由国资委牵头，国土、城建、规划、财政、税务、投融资公司等各司其职，确立分类统一的市场成本价格，以成本价或微利成本价作为政府收购价格公示，本着房企自愿申报，政府统筹规划、定向收购的原则，企业将获得的收购资金专项抵缴所欠税费，部门各负其责，及时分级入库，统一工作流程，分批操作实施。四是相关各方利益可调。由于政府的公信力和执行力，使得政府主导的收购保障性住房在各方利益上更容易达成一致。而且相应的解决了前后不同时期购房户实际利益相差较大的难题，后续矛盾也相对较少，实施的效费比高，是中小城市目前去库存的重要途径之一。

五、新常态下政府收购保障性住房去库存的积极效益

在中央鼓励基层改革创新、积极探索的号召下，中小城市因地制宜，以地方政府为主导，主动协调房企、各职能部门、银行、拆迁户等各方利益的基础上，本着自愿互利原则，由政府从当地房企以成本价或微利价回购商品房抵缴企业欠缴税费，作为保障性住房和政府投融资抵押资产去库存的新模式，从根本上盘活了各方利益。一是盘活了企业现有资金。房企缓解资金、尤其是现金流的压力，减轻了债务风险和法律惩戒，为房企良性发展找到出路。二是政府获得优质资产和可用财力。政府收购的去库存房大多是现房，而且地段、质量、配套设施较好，无论是用于拆迁安置、保障性住房还是作为投融资抵押都是优质资产，同时收购也会产生一部分新税费等地方可用财力。三是化解了部门执法风险。执法部门如土管、规划、税务等部门，由于政府收购抵缴了所欠税费，化解了执法风险以及对企业强制执行所带来的不良影响。四是降低了银行坏账压力。企业债务的降低，减轻了银行产生坏账的风险。五是解决了拆迁安置难题。收购的保障性住房大多在地段、质量、配套都要优于新建的安置房，真正使得拆迁安置户得到中小城市发展带来的红利，容易获得他们的拥护和认可。政府回购的房企存量房作为保障性住房抵缴所欠税费去库存实现了五赢。

（作者单位：鹰潭市地税局）