行政事业单位房屋类固定资产置换的流程风险控制

唐晨瑞

(湘潭大学，湖南 湘潭 411000)



行政事业单位房屋类固定资产置换的流程风险控制

唐晨瑞

(湘潭大学，湖南 湘潭 411000)

近年来，行政事业单位采取置换方式处置和更新房屋类固定资产，是优化资产配置、改善营业办公条件的一种新的选择方式。但因资产置换尚无固定运作模式和操作程序可循，且置换周期较长、资产价值较高、办理程序繁多、利益关系复杂，如果风险预估不足、操作处置不当、管理监督不到位，极有可能产生资产保值风险、法律风险、操作风险和廉政风险。

房屋类固定资产置换是置换双方以房屋类固定资产(含建设占地)为主要交换物，以优化提升资产使用效能为主要目的的商业交换行为，一般不涉及或只涉及少量货币性资产补价。固定资产置换应坚持“等价交换、保值增值、风险可控、公开透明”的原则，这是做好当前政策环境下行政事业单位固定资产置换的基本准则。置换项目一经启动，置换单位应建立置换工作领导小组和监督管理工作小组，健全相关管理制度，编制置换工作流程，落实相关人员职责，实行流程风险控制，才能保证置换工作顺利进行。

资产置换总体上涉及原有资产的处置和新资产的换入。通过对已成功实施资产置换多个案例的调查研究，资产置换一般可以归纳为以下十个步骤的工作流程：初步调查论证→选择置换对象→争取政府支持→达成置换意向→资产评估论证→报当地政府和上级主管单位审批→签订置换协议→实施置换方案→资产交换与账务处理→档案整理归档。置换各环节在时间安排上应尽量紧凑衔接，减少因资产评估价值受时间因素的影响差异。

一、 初步调查论证资产置换的必要性

按照有关加强固定资产置换管理工作的指导意见，属于城市规划发展要求需要整体搬迁的、现有营业办公用房不能满足业务发展要求的，均可作为选择资产置换方式的必要条件。置换单位应详尽收集可置出资产的产权资料，核实产权范围和账面建筑物(土地)面积、折余价值等数据，尤其要注意拟置换资产应为本单位权益范围内土地及附着建筑物，产权关系明晰，相关手续和资料齐全；需要留出院内原住户公共通道的，还要计算核减可置换土地面积，确保置换资产符合置换条件。充分征求干部职工对资产置换设想的意见后，提交单位办公会集体研究决定。

二、谨慎选择置换对象洽谈资产置换的可行性

置换对象的选择关系到置换工作能否顺利进行以及置换单位合法权益能否得到有效保障。基于政府政策支持、置换标的和程序合法合规的充分考虑，可把风险可控、资产保值增值作为评判资产置换可行性的两大核心因素。置换对方原则上应选择政府相关部门、政府指定的开发商或金融机构，防止因选择置换对方失当而形成的信用风险。无论是政府主导模式、商业运作模式或者两种模式的结合，拟置入资产属于新建项目的，都要充分考察置换对方的相关资质、工程业绩、社会信誉度、财务资金实力等基本面，必要时应延伸考察其主要股东及其关联企业的信用状况与财务关系等相关情况；无论是置入现成资产还是待建资产，都要实地考察待交换资产的街区位置、周边环境、产权关系、资产价值、资产使用功能等具体情况，本着合法合规、互惠互利、求同消异的原则达成初步置换意向。

三、 与当地政府充分沟通取得支持

在完成资产置换必要性和可行性论证、并与置换对方达成初步置换意向的同时，应积极向当地发改、规划、国土、建设、房产、环保、税务等有关部门咨询了解置换程序、法律手续、置换费用等事项，争取政策支持和税费优惠；置入待建资产时还要对工程立项、建设用地、建设标准等需求进行多方协调，疏通关键性环节，争取政府领导层面和政策层面的支持，确保项目建设符合城市规划要求和自身业务发展对置入资产的功能需求。

四、 与置换对方详细洽谈置换细节

初步置换方案被当地政府认可后，应尽快与置换对方洽谈具体置换细节，修正完善置换方案，在平等、自愿、充分协商的基础上签订置换意向书，进一步明确双方权利与义务、履约保证、货币性资产补价约定、置换意向终止情形等条款，置换意向的表达应做到完整、准确、无歧义，特别注意置换意向应建立在政府批准和上级主管单位审批同意的前提下，规避因置换项目报批未获通过时双方产生的前期资金投入风险。对置出资产产权手续不全等资产瑕疵，也应在置换意向书和以后的正式置换协议等法律文书中明确提示，并商定纠纷解决机制。置换新建资产的，还应详细洽谈建设标准、建设工期，确保置入资产符合业务功能要求。对原划拨土地改为出让土地、补办产权证、资产评估等产生的税费支出可作为置换对方的置换成本在置出资产评估价值中抵减，原院内住户矛盾调处以及新建项目的报批、消防环保验收、工农矛盾调处等复杂事务，可打包交由置换对方负责办理，最大限度地降低置换过程中的操作风险和法律风险。

五、 充分进行资产评估论证

达成置换协议前，应选择双方认可的、有资质的专业评估机构，客观评估置出资产和置入资产的重置价值或公允价值，防止高估置入资产、低估置出资产，确保置换资产保值增值。必要时置换双方同步聘请一家评估机构作评估比较，并经由外部律师对相关法律文书进行审核，增强评估结果的可信度，保证置入资产公允价值不低于与置出资产公允价值相对称的评估价值，甲方权益和资产保值增值不受影响，防止发生法律纠纷。

六、 报当地政府和上级主管单位审批

在价值评估的基础上，确认资产置换的可行性，编制正式置换方案，报当地政府批准或明确支持。前期各项准备工作就绪后，起草资产置换请示，包括必要性、可行性、风险评估、征求意见情况、对置换对方的考察情况、置换资产价值评估报告、置换意向书、当地财监部门意见等有关资料，报上级主管单位审核。审核全套置换资料发现有疑虑的，应深入置换单位实地了解情况，约见置换对方相关人员，就置换项目的必要性和可行性进行核实性考察验证。

七、签订正式置换协议

置换协议的签订是整个置换工作的核心环节，必须慎之又慎地加强对涉及法律责任、经济责任、违约责任等合同责任条款的审核把关。置换项目报经上级主管单位批复同意后，可方签订正式置换协议。协议内容至少包括双方的权利义务、违约责任、争议解决机制等。审核时应重点查验置换对方的资质条件及履约保证、拟置换资产价值评估的合理性，防止置换不成功的资金风险或进入置换环节后的操作风险。

八、组织实施置换方案

进入置换程序后，属于置入待建资产的，置换单位要按照基本建设管理办法的规定参与工程项目管理。首先应对置换对方投入的置入资产资金账户实行三方共管，由置换双方分控预留银行印鉴(支付密码)和转账支票，由开户银行按照三方协议约定定向支付新建资产所需的工程款，保证工程进度和质量，确保资金用于项目建设。重点关注托管协议签字人是否为各方主要负责人或有主要负责人授权委托书的代理人，三方托管资金是否按协议约定及时足额到位。同时，要加强置换过程中资金的管理，完善付款手续，严控资金缺口；加强项目实施全过程的管理监督，全力配合置换对方按置换协议和既定程序组织实施，防止操作风险。

九、资产交换与账务处理

按照置换协议，在置入资产符合建设使用标准后，按照固定资产管理相关规定，取得相关资产的产权证明，完成置入资产登记、入账手续后，再移出置出资产，完成置出资产移交手续。根据新会计准则要求，非货币资产交换的会计处理主要包括会计处理的会计计量的确认、以公允价值计量、以账面价值计量三个方面的内容。以公允价值计量时，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。不涉及补价的，以换出资产的公允价值加上应支付的相关税费作为换入资产的入账价值(换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+应支付的相关税费)；涉及补价的，支付(收到)补价方以换出资产的公允价值，加(减)补价，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值(换入资产的入账价值=换出资产的公允价值±补价+应支付的相关税费)。

十、档案整理归档

置换完成后，要及时整理保管好相关原始资料、法律文本以及置换过程中形成的辅证资料，保证置换资料真实、完整。原始资料包括置换资产的产权资料、工程技术图纸资料等，法律文本包括置换意向书、批复文件、置换协议、补充协议、法律审核意见书、工程竣工决算审计文书等，辅证资料包括前期调查报告、会议(会谈)记录、职工征求意见书、开发商及评估机构的资质证明材料、营业执照、税务登记证等。

以上步骤环环紧扣，前一环节的工作质量决定下一环节的工作走向，发现前一环节的工作疏漏，应在下一环节中及时采取补救措施，防范因逆程序操作造成风险失控。