关于房地产互联网金融发展模式探讨

祝亚军

(厦门大学，福建 厦门 317000)



关于房地产互联网金融发展模式探讨

祝亚军

(厦门大学，福建 厦门 317000)

随着社会经济的发展，房地产行业迅速发展，金融发展与房地产发展速度不一致，导致保障性住房融资受到瓶颈限制，在互联网影响各个领域的社会现实下，如何利用互联网金融带动房地产的发展，促进社会的发展。本文通过分析现阶段房地产互联网金融的发展背景，分析房地产互联网金融发展模式的优势，结合具体实践条件，为房地产互联网金融发展提出可行性的建议，以期促进房地产互联网金融发展。

房地产；互联网金融；发展模式；风险控制

互联网金融作为新兴金融工具，有利于促进各个行业的资金流通，解决行业的融资瓶颈，尤其是房地产作为高成本行业，对资金流的需求较大，互联网金融有利于提高房地产资金使用效率，甚至改变传统的房地产经营模式，房地产行业相较于其他行业有其本身的特点，需要通过结合实际，研究房地产互联网金融发展模式，更好地发挥互联网金融对于房地产行业的促进作用。

1.房地产互联网金融优势

互联网金融伴随互联网技术的发展应用而生，因为本身的优势在世界范围内快速崛起，虽然起步于2013年，但是互联网金融平台的数量已经发展到5000多家；众多的互联网金融平台掌握巨大的资金，为房地产发展提供了资金支持的可能性；房地产未来要想取得长足的发展也需要互联网金融的资金支持。互联网金融相较于传统金融在融资效果、覆盖面、成本控制上优势明显[1]。

1.1 房地产互联网金融方便快捷

随着互联网技术的发展，互联网金融应运而生且发展迅速，金融平台密切了用户和企业的联系，实现了有效沟通，提高融资效率，实现双赢。对于个人用户，支付宝、微信等互联网支付方式便利了人们生活，间接提升了个人用户对于互联网金融的参与热情，随着国家政策性调整，人们理财观念也发生变化，希望能用剩余资金实现资金增益，个人用户参与互联网金融的准入门槛不断降低，资金数量得到一定程度的保障。

互联网金融相较于传统金融在资金的筹集方式和发放速度上具有巨大的优势，互联网金融可以采取众筹方式进行资金的认筹，拓宽了融资渠道提高了资金供应的可靠性；传统的银行融资在对房地产进行融资时程序较为繁琐，资金到账速度较晚，会对工程进度产生一定程度的影响；互联网金融在某种层次可以帮助房地产行业实现资金的科学管理，有利于房地产企业对工程进行工程造价控制和管理工作的开展。

1.2 房地产互联网金融成本低、覆盖面广

互联网金融相较于传统金融的根本优势在于实现了信息的对称，传统金融与房地产的融资需求之间的信息不对称，互联网网络建立在互联网技术发展的基础上，在知识经济时代下，互联网能够实现有效信息的共享，解决信息不对称造成的成本过高；因为金融与房地产行业融资需求信息不对称，在某种层次上导致传统的银行融资覆盖面相对较窄；互联网金融利用自身强大的信息网络技术基础，密切了房地产企业与互联网金融平台的联系，审批程序相对简化，降低了交易成本，有利于实现成本控制，房地产企业可以利用控制的成本让利于消费者，更加激发了消费者的购买热情；互联网金融平台不仅可以给予房地产行业以资金的支持，而且也对房地产行业经营起到了促进的作用，房地产行业可以将信息的发布、房产的交易放到互联网信息平台；互联网金融与房地产经营相结合也有利于两者相互促进，参与众筹后对房价的调整也有利于房产的促销[2]。

1.3 房地产互联网金融覆盖面广

网络本身的开放性、信息资源的共享性、通信信道的公用性、连接形式的多样性有利于为消费者创设相对和谐的消费环境，互联网金融相较于传统的银行金融开放性较强，个人用户参与互联网金融准入门槛相对较低，互联网的开放性也有利于挖掘潜在客户和资金供应者，互联网金融相较于传统的银行金融的实际利用率较高。互联网金融平台可以利用自身的网络信息技术对房地产企业的房产信息进行宣传，通过对有效信息的宣传对互联网金融平台和房地产企业都起到了有力的宣传作用，为互联网金融平台和房地产企业塑造了良好的形象，促进双方企业的长期发展；房地产互联网金融发展模式是顺应时代条件变化的产物，该模式有效缓解信息不对称的尴尬局面，给予消费者相对完善的房产信息介绍，有利于房产的销售，进而保证互联网金融平台和房地产企业的经济利益，同时保证了消费者自身的合法权益，也承担了应尽的社会担当，在一定程度上实现了经济效益和社会效益的统一。

2.房地产互联网金融运营模式类型

十八届三中全会上提出“完善金融市场体系”的要求，金融改革力度加大也促进互联网金融产业的良性发展，顺应时代条件的变化，某些平台开始探索“房地产+互联网+金融”的发展模式为了解决房地产难以融资，为了促进质优价廉理财产品的提供，为了最大程度解决住房难这一严峻的社会问题。

2.1 互联网金融与房地产产业链结合模式

互联网金融与房地产产业链结合模式是房地产互联网金融模式的一种，该模式主要适用了资金短缺的中小企业，房地产产业链较长，从土地的审批到工程建设到最终商品的销售，生产周期较长，资金需求较大，房地产企业可以将所拿到的土地向互联网金融平台进行抵押，互联网金融平台依据其抵押物进行融资，不仅有利于帮助房地产企业突破融资瓶颈，而且也达到惠民的目的。互联网金融与房地产企业产业链结合模式相较于传统的银行金融模式。审批的程序相对简单，审批和融资周期较短，相对融资成本降低。互联网金融与房地产产业链结合模式有利于解决中小企业前期资金短缺的尴尬，为工程建设提供了稳定的资金流，为企业的稳定发展提供了坚定的资金支持[3]。

2.2 提前回笼应收资金模式

随着社会经济的发展和城市化进程的深入，房地产行业的规模和数量不断增大，互联网的电商模式正在改变着我们的日常生活，在房地产运营过程中，企业面临的资金压力随着运营周期的延长而不断增大。提前回笼应收资金模式是指互联网金融平台和房地产企业成立商业保理公司，将暂未取得应收租金转让给保理公司，保理公司为了租金收益的及时收取，利用互联网金融平台的平台优势将应收取的租金收益以理财产品形式，投资人所购买的理财产品为有一定固定期限的产品，房地产企业提供连带担保保证收益的实现。该模式适用于运营压力较大的房地产企业，可以提前收取租金收益，保证企业经济利益的实现。

2.3 购房与贷款理财相结合模式

为了促进房产的销售，房地产企业将购房条款中加入与互联网金融平台相关的理财产品的条款，在条约中承诺购买一定数量的理财产品可以享受购房的优惠，在房地产项目取得预售许可证允许理财产品转化为购房收付款，该模式相较于其他模式的巨大优势在于对潜在客户的挖掘。

3.房地产互联网金融模式的风险性

互联网技术的发展推动互联网金融的发展，但是互联网金融作为一种新兴的金融方式，国家没有相应的法律法规，无法实现多层次、全方位的监管，导致互联网金融存在一定的乱象，互联网金融为了吸引投资，以高回报率为幌子吸引投资，但是自身的平台资质和能力并不能完成自身的许诺，形成对投资者的欺骗，甚至某些平台出现“跑路”现象使投资者遭受重大损失[4]。

互联网金融有利于突破各行业的融资瓶颈，促进你各行业的可持续发展，但是房地产互联网金融模式本身针对的房地产行业有其本身的行业特点，房地产行业的资金需求较大，回收周期也较长，一旦房地产行业出现经营不善，容易影响整个金融平台的运转，需要谨慎考察所投资的房地产企业的资质，谨慎投资，规避风险。

房地产企业为了取得互联网金融平台的投资，房地产企业可能会对金融平台的消费者和投资者盲目许诺高收益，压缩了房地产企业的竞争空间，对房地产企业的经营战略产生不利影响。在提前回笼应收资金模式中，房地产企业需一直保持良好的经营状态，建筑工程顺利运转，房地产企业与互联网金融平台对理财的消费者共同承担连带担保，在理财产品到期时需要支付理财产品的本金和收益，但是工程建设和房产销售容易受到不可控因素的影响，一旦出现时间的不一致，房地产企业兑付资金的行为将直接影响建筑工程的建设进程和房地产企业的良性运转，房地产企业因此将承受资金短缺带来的不利影响[5]。

4.结语

现阶段房地产互联网金融模式的风险性较大，需要国家加强监管、互联网金融平台和房地产企业合理运作、消费者有序参与就能有效规避风险。房地产互联网金融发展模式前景十分光明，有利于促进互联网金融和房地产企业的长期发展，满足居民的购房需求，有利于实现经济效益和社会效益的统一。

[1] 李传鹏.房地产互联网金融发展模式探讨[J].中国经贸，2016，(6)：62.

[2] 齐凯隆，胡鉴阳.互联网投资银行：概念、模式及影响[J].商场现代化，2015，(6)：165-167.

[3] 赵亚威，原惠毓，徐思理等.移动互联网房地产金融发展趋势研究[J].才智，2016，(7)：265-265.

[4] 朱清.互联网+背景下政策性与商业性房地产金融的协同发展分析[J].建筑工程技术与设计，2015，(34)：1784.

[5] 郭堂辉.房地产互联网金融平台风险透析及发展建议[J].现代商贸工业，2015，36(5)：125-127.