我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析

蒙艳姿

（成都市国土资源信息中心，成都 610000）

我国不动产登记制度存在的问题及建议浅析

蒙艳姿

（成都市国土资源信息中心，成都 610000）

当前，保证财产交易有序化开展的前提是不动产登记制度的完善和发展。2014年11月，《不动产登记暂行条例》颁布，其对不动产统一登记的范围、机构、程序、薄册、信息平台管理、信息查询共享以及法律责任等方面作出了明确规定，在保护不动产权人合法财产权，提高政府管理水平和效率方面发挥重要作用。但因各种因素影响，我国不动产登记制度还存在很多的问题。本文首先从不动产登记概述入手，总结了我国不动产登记制度存在的问题，最后就如何进一步完善不动产登记制度发表了看法，希望为进一步完善不动产管理制度，切实保障广大不动产权利人以及利害关系人的权利提供参考和借鉴。

不动产；登记；制度；机构整合

随着我国社会经济的飞速发展，不动产作为经济生活中重要的组成部分，其登记制度直接跟不动产物权的处分、获取、交易等息息相关。虽然，我国《不动产登记暂行条例》已颁布，但正式实施的时间不长，与发达国家相比还比较滞后。因此，为达到世界不动产立法发展趋势，进一步完善我国不动产登记制度具有重大意义。

1　不动产登记制度的概述

1.1不动产登记制度的含义

不动产登记乃物权法中重要制度之一，指权利人或者利害关系人经过申请后，再交于国家专职部门将不动产权及其变动的相关事项记载于不动产登记簿的事实。因此不动产登记的实质为物权公示，即采取某种方式来确认和表现物权权属情况，让外界通过该方式来明辨并信赖该物权权属情况，并对此承担不作为义务的责任。按照物权公示原则，当不动产权发生改变时需要运用一定方式予以公开，其主要目的是将不动产权的排他作用发挥出来，这样便产生了不动产登记制度。当前我国不动产登记制度主要有两类范式，第一为成立要件主义；第二为对抗要件主义。成立要件主义指出：不动产权变动在登记之前存在形式只能体现债权，只有在被登记之后才完成了不动产权的变动，若未登记，物权受让方只能得到债权保护，不能受到非物权保护。而对抗要件指出：不动产属于一类特定物，物权变动和债权的成立属于同步关系，登记仅仅属于对抗第三人要件。随着《物权法》颁布和实施，我国不动产登记的法律依据和登记效力被明确，成立要件主义、对抗要件主义二者共存，而成立要件主义为法定，对抗要件主义为例外。

1.2我国实施不动产登记制度的意义

归纳起来，我国不动产登记制度主要有以下三大意义。第一，有助于维护不动产权利人的合法财产权。通过对不动产进行登记，切实保证了公民在不动产交易过程中的安全性，减少欺诈等行为。第二，不动产登记制度在客观上还具有反腐倡廉的作用，该特点也是颇受广大群众重视的，特别是在当前“房爷”“房叔”“房婶”等层出不穷的背景下，群众都渴望通过不动产登记制度将“房爷”“房叔”“房婶”打回原形，让其接受国家及群众的监督。第三，建立不动产登记制度，有助于政府清楚掌握我国房地产市场现状，从而为房地产业制定宏观调控政策提供参照依据。随着《不动产登记暂行条例》的颁布和实施，不动产的统一登记极大地提高政府部门办公的效率，降低了社会成本。不动产统一登记能够节约更多的人力资源成本，减少了政府的行政支出。实现不动产的统一登记，不再需要像以往那样，跑到对应部门进行登记，极大缩短了时间，提高了行政效率，不仅节省了登记人员的时间，还减少了群众和企业的时间，达到了双赢的目的。

2　当前我国不动产登记制度存在的主要问题

2.1不动产登记相关法律杂乱

目前，我国不动产登记相关的法律、法规、地方法规、部门规章以及司法解释，主要存在着内容杂乱、缺乏统一标准的情况，甚至还有个别规定彼此之间相互矛盾。例如：涉及不动产登记的最主要的法律《物权法》《矿产资源法》《土地管理法》等，而涉及不动产登记的行政法规主要有《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。除此之外，跟不动产登记相关的地方性法规、政策法规还包含了《土地登记规则》《土地登记资料公开查询制度》等，虽然这些法律法规对不动产登记的制度规定很详细，但也较分散。这种不动产登记相关法律杂乱的现象不仅增加了不动产登记申请人的负担，增加了地方财政的支出，还降低了不动产登记的效率，可能导致大量的登记信息错误，给交易当事人查阅登记信息带来极大不便。虽然2015年3月1日起正式实施了《不动产登记暂行条例》，但该《条例》的实施需要有相关配套的制度和法律来保障和辅助，在土地管理法、城市管理法、草原法、矿产资源法等法律方面，存在与《条例》规定不匹配的问题。

2.2机构整合力度需进一步加强

虽然《不动产登记暂行条例》明确指出：无论是国家层面还是省级层面上的不动产登记工作均应交于国土资源部门进行指导并监督，但是针对市、县不动产的登记工作，则规定应该交于县人民政府确定具体部门负责，这样就很难实现机构的上下统一。通过对各市、县不动产登记工作调研发现：个别地方的国土部门在设立不动产登记机构这方面的积极性还不够高，片面认为目前不动产各个部门的管理职能和登记职能没有明确划分的情况下，对各部门进行协调的难度和责任较大，工作开展起来比较困难，再加上国土资源管理本身工作任务繁杂，因此其更倾向于将不动产登记机构直接隶属地方政府，再由国土部门指导。除此之外，将市和县级层面不动产登记机构设置在国土资源主管部门，同样具有较高难度。

2.3技术标准不统一，信息统一难实现

伴随着《不动产登记暂行条例》的颁布和正式施行，党中央和国务院均明确提出要建立不动产统一登记制度，要实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台的“四统一”，并对不动产统一登记的操作规范、信息平台建设以及权籍调查做出了规范，但是很多地方的物权登记机构却没有严格按照“四统一”的规范登记不动产权，而是根据自身的实际情况开展不动产登记工作，导致党中央和国务院制定的这些规范无法顺利得到执行，数据无法兼容，不动产在统一登记后，还需要对数据做出重新整理，增加了工作量。因此需要从制度上进行完善和落实。

2.4不动产登记制度的公信力不足

登记制度公信力在保护不动产交易安全方面发挥着极其重要的作用，就我国现行的不动产相关法律规定来看，还缺少这方面的法律规定，主要表现在以下两方面：第一，没有推定权利正当性制度；第二，没有信赖登记制度的明确规定来保证买受人的交易安全。登记制度公信力不足，会给那些基于登记信息而从事交易的第三人带来很多麻烦。如：不动产登记名义人可以隐瞒真实权利人而将不动产出卖，而买受人根据登记信息跟其进行交易，待交易完成后，真实权利人却以自己为真正所有权人实施抗辩，这样很容易造成买受人财产损失。

3　进一步完善我国不动产登记制度的对策

3.1制定专门针对不动产登记的程序性法律法规

首先，由全国人大制定统一的物权法，在该物权法中要对不动产的物权模式、登记模式以及登记规范等统一。其次，要在《不动产登记暂行条例》的基础上进一步完善不动产登记相关的法律法规。虽然截止目前，我国现有的关于不动产的法律条例不少，但是个别法律条例彼此之间存在重复、不协调甚至彼此矛盾等问题。鉴于在现实生活中我国不动产登记工作的重要性，笔者建议修改并完善这些法律，可在时机成熟时将《不动产登记暂行条例》上升为《不动产登记法》，确定我国不动产登记的性质、效力以及程序，从而构建我国不动产登记制度。然后尽快出台与不动产统一登记相关的配套政策，例如：可以出台一些财政金融政策来加大对不动产统一登记工作的财政支持力度，该政策可以适当向中西部地区倾斜；最后由国务院相关部门制定相应的不动产登记实施细则和管理制度，采用上述的立法体系，从原则入手。最后，落脚于具体的操作程序和管理制度，保证了不动产登记法律体系的统一性、科学性以及逻辑性。

3.2加大对地方统一登记工作的指导

针对上述笔者提及的市、县国土资源主管部门缺乏对建立不动产统一登记制度、统一不动产登记机构的高度认识，对《不动产登记暂行条例》的贯彻落实力度不够，思想不够统一，有畏难情绪等问题，笔者建议国土资源部适时派出督导组，监督指导地方开展不动产统一登记工作，确保不动产登记机构及时整合。

3.3加快不动产统一登记标准体系及技术规程的制定速度

为了更好地指导各地开展不动产统一登记工作，避免不同部门数据互不兼容的问题，笔者建议应该加快不动产统一登记相关的技术标准体系建设，在技术上通过建立统一的登记平台，实现登记信息的信息化管理。由于登记数据分别由各个登记部门管理，要尽快建立起一个集不动产统一登记发证系统、不动产档案资料查询管理系统于一体的不动产管理系统，以此实现登记信息的整合和共享。充分运用各类现代技术（如互联网技术、GIS技术等）来构建一个完整的不动产数据库系统，实现不动产管理的内外联动，提高不动产登记信息的准确性，而各个地方则应该严格按照该登记标准体系执行。

3.4建立专门审查不动产登记的制度

不动产交易稳定的基本前提为物权变动的公信效力，然而登记的公信力主要由登记信息的真实性来决定，而实施实质审查制度是检验登记信息的基本前提。鉴于我国物权法还处于刚刚起步阶段，实质审查离不开大量的资金、人力作保障，因此，我国的物权法并未规定在登记不动产时必须开展实质审查工作。但就现实情况来看，实质审查工作却未能得到全面落实，进而导致登记信息错位，对不动产交易的双方利益造成损害，为一些不法分子创造了可乘之机。要想防范类似事件的产生，笔者认为非常有必要通过制定并颁布不动产登记审查法律制度来落实该制度。主要具有两个方面的优点：①实施全面实质审查，能够极大地提高登记信息的真实性和准确性，减少登记错误发生率，减少登记机关因登记错误而引发的行政诉讼，降低双方不动产交易风险；②全面实施实质审查，进一步督促登记机关更好地履行自身的职责，全心全意为人民服务。虽然全面实施实质审查制度可能会涉及更多的人力、物力，但笔者认为登记机关可以通过收取对应成本费用来缓解该压力。

4　结 语

在当前我国社会主义市场经济飞速发展的背景下，不动产已经成为人们生活中不可或缺的组成部分。由于我国不动产登记制度还存着不动产登记相关法律杂乱、不动产登记机关不统一，不动产登记公开制度不健全，技术标准不统一、信息统一难实现，不动产登记制度的公信力不足等问题，要想进一步完善我国不动产统一登记制度，还需要各个部门不断努力，通过制定专门针对不动产登记的程序性法律法规、加大对地方统一登记工作的指导、加快不动产统一登记标准体系及技术规程制定的速度、建立专门审查不动产登记的制度等途径入手，切实将不动产登记制度在市场经济发展和稳定群众生活秩序中的重要功能发挥出来。

主要参考文献

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.16.138

F203

A

1673-0194（2016）16-0210-02

2016-07-20