新形势下房地产财务管理优化运作机制思考

王春雷

（九阳股份有限公司，山东 济南 250013）



新形势下房地产财务管理优化运作机制思考

王春雷

（九阳股份有限公司，山东 济南 250013）

财务管理是新形势下房地产生存发展的一个重要的因素，财务管理机制的优劣直接决定了房地产企业是否能在激烈的市场竞争环境中处于优势地位，因此如何优化房地产企业的运作机制成了房地产企业关心的主要课题。本文从房地产企业运作机制存在的问题以及如何优化房地产企业的运作机制方面作出了相关探讨。

新形势；房地产；财务管理；优化

房地产企业是个特殊的行业，其产品相较于其他有着特殊性，除了生产资质和生产许可有着自身的特点之外，其生产需要大量的资金、人力、物力，并且生产期间较长，一般都要一年以上，销售也必须得到相关部门的批准。在房地产企业财务管理中最重要的两个工作就是资金的使用配置和税收的筹划问题。房地产企业要想取得土地，必须通过招标的方式，而这种方式需要提供相应的保证金，这些保证金的付出就需要房地产企业的财务部门对于大量的资金进行合理地规划和分配，以保证房地产企业资金的合理使用和正常运营。房地产企业涉及到预收账款，即需要涉及到营业税等税种，在收入确认的同时，就必须估计房地产成本，在此基础上计算要缴纳的所得税，这样对于成本的估计直接影响了在此期间要缴纳所得税的金额。因此在房地产企业的财务管理中要重点涉及对于总成本的估计，并且要重点考虑估计数对于税额的影响。房地产企业在所涉及的税种中，其影响最大的就是土地增值税，财务管理规划中必须考虑到不同的计税方式给企业带来的不同影响，为房地产企业的不断发展提供更好的意见和建议。

一、新形势下房地产财务管理运作机制存在的问题

1、房地产企业的财务管理体制不完善

房地产企业现阶段存在的一个主要的问题就是财务管理体制不完善，基层员工的工作开展没有完全统一的标准，使得财务管理相当混乱。房地产企业想要通过不断扩大其规模来提高自己的市场竞争力，但是可支配资金的应用却成为了一个重要的问题。为此，大部分的房地产企业会选择透过借贷机制来满足资金的需求。虽然借贷能够使得房地产企业项目工程如期开展，但是所面临的财务风险也进一步加大，负债经营的模式给企业带来了更大的压力，若是在投资项目收益期间出现了若干问题就可能使得房地产企业面临更大的财务危机。房地产的开发项目大部分资金来源于借贷，由于借贷的资金较高，面临的负债成本也较高，在房地产项目工程质量方面产生的风险会是长久持续性的问题，这个问题不但会影响工程的进度，还会给企业带来了巨大的财务风险。

2、房地产财务管理运行机制缺乏系统性

目前的市场环境竞争尤为激烈，房地产要想在如此激烈地竞争中获取一席之地，就必须进行全面的财务管理，这需要每个部门之间相互支持、相互配合。作为企业管理核心的财务管理运行机制，是企业发展的坚实后盾。良好的财务管理运行机制能够帮助企业完成各项复杂的决策、计划、目标，提高企业的整体实力。但是企业的财务管理本身就是一项复杂、系统性的工作，我国的房地产企业财务管理运行机制的系统性较差，相关部门之间不能够很好地进行合作协调，预算体系不能在所有部门之间应用，甚至存在预算标准不统一的情况，导致了财务信息缺乏真实性和有效性，影响了财务管理效果和企业的发展。

3、房地产管理人员重视程度不够，员工素质有待加强

在我国的房地产企业中许多的中高层领导人对于财务管理的重视程度不够，将大部分的精力都放在工程项目等方面，因此在财务管理的战略规划或者监督控制方面都是不完善、不到位的。房地产企业的财务人员不能够充分发挥自身的积极性和创造性，直接影响了房地产企业的经济效益和生产运营。除此之外，房地产企业的财务人员素质没有达到预期的目标，目前相关财务人员的专业知识已经不能满足新形势下财务管理和企业发展的需要。现代社会不单单是一个市场经济体制的社会，还是一个知识经济和网络经济共同发展的高科技社会，在这样的新环境中，财务人员需要掌握各方面的先进技术。因此房地产企业的财务人员掌握的知识技能不完善也成为了企业财务管理运行机制中的一个大的问题。

4、房地产成本管理不够完善

房地产企业的生产涉及到大量的制造成本以及资金的流动，轻微的差别也许就会造成巨大的支出差异。近些年国家一直在加强宏观调控的力度，房地产企业原本粗线条的成本管理模式已经不能满足新形势下的要求，这直接影响到房地产企业的利润和发展。成本管理不完善的问题在很多房地产企业中存在，绝大多数的房地产企业都将大量的精力放在项目的施工造价上，而对于开发之前的投资决策以及工程造价管理的方法都没有引起足够重视，使得工程造价之间的每个环节都相互脱节，无法形成完整的成本管理系统。

二、新形势下房地产财务管理优化运作机制的对策

1、提高房地产企业的财务管理思想

针对新形势下房地产企业财务管理存在的主要问题，其中一个重要的优化措施就是一定要在思想上提高房地产企业的财务管理意识，加强对于财务管理重要性和必要性的宣传。具体来说应当在全企业的范围内，尤其是涉及到财务管理的范围内进行宣传和教育，将提高员工财务管理的思想意识纳入员工日常的职业培训计划之中。这样就可以不断加强房地产企业的高层管理人员对于财务管理职能的重视和关注，同时也提高了房地产企业的全体员工参与财务管理的积极性，使得企业的财务管理能够渗透到生产经营的方方面面，为房地产企业整体的良好发展做出更大的贡献。

2、优化房地产财务管理中的每个细节

房地产企业的财务管理涉及到的环节较多，范围较广，因此对于房地产企业财务管理关键环节的优化对于整个财务管理有着非常重要的作用。第一，对于施工的进度应当进行安排优化。财务人员在进行工程项目工作涉及的时候，应当考虑到房地产企业的实际情况，合理、科学的对于工程项目的施工周期进行安排，保证房地产工程项目能够安全稳定的运行。对于工程项目中存在的安全隐患和不良因素应当及时的发现，以免对于工程项目的进展产生影响。相关的财务管理人员应当对于存在的问题进行深入的分许和研究，找出问题存在原因，并且采取及时的解决措施。在保证工程项目质量的同时，应当尽量减少资金的投入，防止由于大量资金的不当利用而带来财务风险的隐患。第二，健全房地产企业的资金管理制度，作为掌管企业所有资金的财务部门，对于房地产企业的发展起着关键性的作用。因此财务部门以及财务管理人员应当意识到自身的职责和重要性，对于资金的使用、筹集、分配、投资等等应当进行严密和精确的预测。为了保证工程项目能够按照预算要求有效准确的完成，财务部门应当编制与之相配套的资金使用情况表，开检测工程项目中资金的使用情况。第三，优化房地产企业的资本结构，规避由于过度负债带来的财务风险。虽然负债给企业带来了更好的效益，但是也隐藏了巨大的财务风险。房地产企业应当要严格控制借贷的比例，不断提高自身的经济效益，使得资产负债率比例控制在一个适当的范围内，保证资金的有效利用，避免财务风险过高。

3、房地产企业应当实施全面预算管理

要想优化房地产企业的财务管理运行机制，全面预算管理是非常关键的一个环节。但是目前很多房地产企业的预算管理都过于形式化和片面化，因此房地产应当实施全面的预算管理，提高企业的财务管理水平，真正的发挥预算管理的效用。首先在预算管理的编制上，预算管理的目标一定要切合企业财务管理的目标，以企业的战略目标作为指导方向，进行预算的编制。其次，在日常的财务管理过程中应当结合预算管理的目标，基于企业的总体战略计划用来规划安排财务管理的范围，制定企业的长期发展计划。再次应当将企业的内部资源进行整合、控制以及考核分配，使得内部资源配置更加的合理、合规，保证预算管理的顺利执行。最后，为了保证预算管理的顺利实施，房地企业应当健全内部的组织结构，建立一个从管理层到基层的互动模式，便于企业之间信息的传递，保证财务信息的有效性和及时性。除此之外，还应当加强房地产企业各个部门之间的协调和合作，加强对于财务管理和预算管理的宣传，提高全体员工的参与感和工作积极性，落实每个员工的岗位责任，将员工的参与成果和绩效相挂钩，保证预算管理全面有效的实施。

4、提高房地产企业财务管理人员的整体素质

房地产企业财务管理人员素质的高低直接影响了房地产企业财务管理工作的成效，因此房地产企业应当不断加强对于财务管理人员知识技能的培训和提高。在新形势下，网络信息化的不断发展，房地产企业要想在竞争激烈的环境中提高自己的综合实力，就必须重视对于本企业财务管理人员知识技能的培训。在实际操作中首先可以完善企业财务人员的招聘机制，引进一些具有专业知识的高新人才。其次对于在岗的员工进行定期或者不定期的专业知识和道德素质的培训，使其不断完善其专业知识体系和提高自身的道德规范。最后应当在企业内部建立完善的奖惩机制，落实岗位责任制，提高房地产企业员工进行财务管理的积极性和主动性，为企业更好地优化运行做贡献。

5、强化房地产企业的成本管理

新形势下，粗线条的成本管理已经不能满足房地产成本管理的需求，过往的管理模式也将因为新的更加细化的成本管理模式的生成而成为过去式。房地产企业完善的成本管理模式应当基于项目开发前的成本计划，项目施工开发时动态的成本管控，以及在项目竣工之后的复核和评估。在进行招标的时候要进行严格土地增值税的规划、广告宣传的规划、装修成本的策划等等项目，精细化和全面化的成本管理模式能够提高房地产企业的核心竞争力。在不断精化成本管理的过程中，完善全面预算管理以及建立成本管理的信息系统都是相当关键的，除此之外还应当对成本进行分析研究，提高财务管理人员、成本管理人员的专业知识和道德水平。

[1]百燕：探究房地产财务管理运行机制及其优化相关问题[J].经济研究导刊，2013（17）.

[2]袁斌：新形势下我图房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业（上半月），2010（10）.

[3]李玲：房地产企业财务管理风险及防范措施探究[J].经济生活文摘（上半月），2012（4）.

（责任编辑：徐悦）