城市房地产空间预期评估研究

朱效兵（河南宏泰房地产估价有限公司，河南　郑州　450002）

城市房地产空间预期评估研究

朱效兵
（河南宏泰房地产估价有限公司，河南郑州450002）

影响房地产价格的因素有很多，比如房地产所处的区位，它是促使形成城市内地产价格差异的主要因素。除此之外人们的心理预期，社会的经济发展、国家的相关政策、和城市的规划方向等因素影响着人们的心理预期。城市房地产空间预期评估研究区位因素和规划预期因素对房地产价格的影响。

城市；房地产空间；预期评估

不同地区的城市经济发展水平、社会自然环境、地理条件都不相同，这是由区位因素所决定的。因此，不同的城市房地产价格也有所差异。但是，近年来城市与城市之的联系日益密切，人口流动愈加频繁，比如郑汴一体化的快速发展。城市房地产的价格又表现出一定程度上的空间相关性。为了提高房地产评估结果的准确性和科学性，我们一般会采用空间数据处理技术、空间统计分析方法等来事先做房地产价格的比较分析和规划预期处理。

一、城市房地产空间预期评估的意义

1、城市房地产空间预期评估的背景

我国目前城市房地产发展呈现出一个不健康的高速发展状态，房价畸形增长，有大量的楼市泡沫。特别是最近这几年房价一路飙升，就拿郑州来说，郑东新区十年前的房价不到五千，如今却早已破万，十年间几乎翻了十倍，房价变动幅度非常大，这绝对是一个不健康的发展状态。

2、城市房地产空间预期评估的意义

通过对不同地区的不同城市的空间对比分析，来找出规划预期、城市市场规划参与者、城市资源等因素对房地产价格的影响。一方面可以为政府进行宏观调控提供夯实的理论基础，有利于政府发挥宏观调控的经济职能，稳定房地产价格，使房地产产业的发展向着积极、健康的方向发展，为人民群众谋福利。从另一方面来说，可以为房地产开发商提供便利。他们可以通过对不同城市房地产市场的分析和比较，合理的规划房地产投资项目，协同政府来调控不同地区的房地产价格。为构建合理、健康、完善的房地产市场而共同努力。

二、影响房地产价格的因素

1、城市经济基本面对房地产价格的影响

房地产价格上涨跟两方面有关，第一是人们生活水平的提高，经济收入增加，造成了一定程度上的通货膨胀，货币的购买能力下降。第二是建筑成本的增加，建筑成本增加的最直接后果就是房地产价格的上涨。房地产价格的走势可以由经济基本面的相关指数来解释。但是经济基本面对房地产价格的影响也不是长期均衡的，也就是说经济基本面对房地产价格的影响不是显著的、决定性的因素，只是其中一个因素。

2、城市宜居性对房地产价格的影响

什么叫做城市的宜居性？换言之也就是什么叫做宜居城市？我国在2005年国务院批复的《北京城市规划》中首次出现“宜居城市”的概念。通常情况下我们所说的宜居城市要包括以下几方面的显著特征：第一是环境优美，城市环境好，空气质量高，使人身心舒畅。二是社会治安条件好，三是经济和谐、文明进步。总体来说就是城市环境良好，适宜人类居住，且能够保证比较高的生活质量。

宜居性较强的城市房地产价格相对来说会比较高，一方面是由于宜居性较强的城市在政治、经济、文化等各个方面有其独特的优势，因此人们通常更愿意在这样的城市居住。另一方面是因为宜居性城市本身的生态环境、交通环境、人文环境比其他城市更为优越，因此房地产价格也就更高。

3、市场参与者预期对房地产价格的影响

在这一方面，市场参与者对宏观经济基本面的预期影响住房价格。市场参与者对未来经济发展走向存在着信息不完全的预期。拿现在的房地产来说，很多炒房的人就抱着这样的异质预期，看着现在房价居高不下，就通过各种途径买房炒房，对房地产市场的长期绩效过于自信。这种情况会使宏观经济面和房地产价格产生一种畸形的扭曲关系，可能会造成楼市泡沫。影响房地产市场的健康发展。

但是从另一方面来看，适应性预期、理性预期、准确性预期等科学合理的预期理论能够充分利用市场经济主体的有效信息进行正确预期，可以提前预知房地产市场可能的反应，并迅速做出应对政策，虽然可能在短期内造成房价上涨，但是可以保证长期内房价的均衡，这种理性预期会促进房地产市场的健康发展。

三、城市房地产空间预期评估的研究思路和研究方法

1、研究思路

（1）充分了解学习和掌握房地产评估理论，吃透城市房地产空间预期评估技术，为研究工作打下扎实牢固的理论基础。

（2）关注城市的宜居性，从城市的宜居性特征入手，对城市间房价差异做出分析。并在此基础上深入挖掘城市的资源特征，通过分析资源城市和非资源城市的房价差异，来研究资源对房价的影响。例如鄂尔多斯楼市的崩盘，使得曾经富有的城市几乎是一夜之间败落，这说明我国矿产类型城市的房地产的危机已经在慢慢地显现出来。

（3）以市场参与者的预期对房价的影响为切入点，在预期理论的基础上分析房地产价格的差异，并通过对各种预期因素的分析来探讨每种预期因素对房地产价格的影响。

（4）经济的发展往往是牵一发而动全身，接下来我们要将出发点放在房价的变动对经济发展的影响层面上。从宏观经济基本面来分析房地产价格波动带来的影响，同时要探求区域影响的差异和这种差异背后的深层原因。

（5）最后要将不同地区的房地产产业放在相同的房价影响因素下来研究交易市场不同的变化趋势，从空间层面上探求影响房地产价格的原因，以方便国家进一步进行宏观调控政策。

2、研究方法

（1）空间统计分析法。这种空间统计分析法要用到3S空间分析技术，对数据进行空间一体化管理和测算分析。在空间层面上研究城市住房价格的相关性。也可以分析城市宜居性特征和资源特征对房地产价格的影响。

（2）比较研究法。将两个有明显差别的评估对象放在一起进行对比研究。比如说将矿产城市和非矿产城市放在一起，通过其空间数据模型比较结果，分析资源特征对房地产价格的影响。将中国东部沿海地区和中西部经济落后地区放在一起对比，对比了解房地产价格的上涨对不同地区宏观经济基本面的影响。想要研究不同城市房地产价格和租金之间的关系，我们就可以把全国不同的城市放在一起作对比，来对比了解不同地区对房地产价格和租金的关系对国家宏观调控政策的反应程度。

（3）文献分析与逻辑推演法。通过对相关文献的分析推理研究得出合理的评估模型。从表面现象进行抽丝剥茧地分析找出背后更深层次的原因。比如想要了解城市商业用房价格差异的原因，就可以从城市商品价格入手，通过对相关文献的深入研究，梳理并推演出城市商品用房价格差异的主要原因。另外，我们还可以以此为开端，在我国矿业城市和非矿业城市统计数据的基础上，运用空间计量分析法，找出影响我国不同城市，矿业城市和非矿业城市的房地产价格差异的因素。通过研究适应性预期、理性预期、准确性预期和异质性预期对房地产价格的影响，寻找适合我国经济发展的合理评估模型，确保我国的社会经济、生态环境、城市规划等能够得到科学长效地发展。

（4）面板计量分析法。这需要构架合适的面板数据和变截距模型，在构建模型的过程中要考虑到地区与时间双固定效应，还要考虑到市场参与者的预期对房地产价格的影响。在面板VAR模型的基础上，研究房地产价格的变动可能会造成的影响。这包括对房地产开发商投资方向、居民的消费水平、人均消费能力、人均可支配收入等社会生活中方方面面的影响。在构建虚拟变量的房价和租金变量细说的VAR面板模型，研究宏观调控对房价和租金的不同影响。

四、结束语

传统的房地产评估重要是靠评估人员的丰富经验，其主要特点是传统、手工、经验主义和静态。但随着经济的发展和社会的进步，这种评估方法已经越来越不能满足房地产市场的要求。特别是信息社会的不断发展，信息技术和计算机技术日臻完善，这些技术也被运用到房地产评估中，这就产生了城市房地产空间预期研究法。它是一种科学、客观的评估方法，它的出现会不断推动中国房地产市场的健康发展。

［1］ 张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动——基于35个城市动态面板模型研究［J］.财贸经济，2011.

［2］ 周景奎.城市舒适性与住宅价格、工资波动的区域性差异——对1999-2006中国城市面板数据的实证分析［J］.财经研究，2009.

［3］ 王文莉，赵奉军.城市化进程与房价租金比高企问题研究——基于中国35个大中城市面板数据实证分析［J］.财贸研究，2011.

［4］ 刘贵文，胡国桥.轨道交通对房价影响的范围及时间性研究——基于重庆轨道交通二号线的实证分析［J］.城市发展研究，2007.

［5］ 李祥，高波，李勇刚.房地产税收、公共服务供给与房价——基于省际面板数据的实证分析［J］.财贸研究，2012（03）.

（责任编辑：高博）