直管公房管理面临的问题及解决思路

翟小琴

（山西省运城市盐湖区公房管理中心，山西 运城 044000）

直管公房管理面临的问题及解决思路

翟小琴

（山西省运城市盐湖区公房管理中心，山西 运城 044000）

目前我国处于市场经济，它最大的特点就是竞争性，其中包括产品竞争与服务竞争，而直管公房管理产生于计划经济时期，国家对直管公房享有绝对的权利，各级房管所只是直管公房的管理主体，并不是直管公房的直接法人也没有自主经营的权利。这使直管公房在市场经济的竞争环境下其自身特点不能完全发挥，并且成为阻碍住房管理发展的主要因素，虽然近几年各级房管所也进行了相关反映，并提出了一些直管公房典型的问题，但是由于各地区存在差异很多观点并没有达成一致。本文首先对直管公房面临的问题进行分析，之后提出相应的解决思路。

直管公房；问题；解决思路

一、引言

直管公房产权来源比较多样，这也决定了直管公房管理的特殊性。直管公房的产权源于不同的历史沿革。由于我国在住房管理方面缺乏完善的法律法规，每个时期都对直管公房制度进行补充，这样导致直管公房产权的取得与处分与国家的法律、政策密切相关，具有极强的政策规范性。也正是因为如此，才使得直管公房和单位房产以及私人房产存在差异，具有明显的特殊性。此外，直管公房的主要目的是解决城乡贫困人口住房问题，其本事就是社会福利性建设，资金的主要来源是承租费用，但是目前承租资金远远不能满足直管公房的常规维护费用的支出，“以租养房”已经到了难以为继的地步，为了能够让城乡贫困人口的住房问题能够得到妥善安置，必须采取有效的措施对直管公房现存的问题加以解决。

二、直管公房的概念

公房是指由国家为国有企业、单位集体出资建造的房产。公房的所有权属于国家，而公房的管理权属于各级房管所，这也正是直管公房管理制度的基本含义。直管公房的来源主要分为以下几类：第一，解放战争时期我国没收资本家、国民党以及没有产权人的房产；第二，社会主义建设初期，私房改造阶段公私合营的房产；第三，社会主义发展阶段，为了实行计划经济国家出资的建造的房产；第四，旧房改造以及安置拆迁居民的住房。直管公房虽然是国家对城乡基层劳动者的住房福利性措施，但是直管公房对居民不是无偿使用的。其使用和管理有以下特点：第一，直管公房在使用前需申请，符合直管公房条件的居民要进行书面申请，申请通过核准之后方可签署公房承租合同；第二，直管公房并非无偿使用，居民成功申请直管公房后，在居住期间应按月缴纳相应的承租费用，并且需要按时缴纳包括物业管理费用在内的日常生活服务费用；第三，直管公房的管理权在国家，承租人并没有直管公房的转租权利，但是可以将承租权进行变更。通常情况下，新的承租人只要与出租人签署新的承租合同，就可以实现承租权的变革，和普通住房一样，直管公房亦可采取合租的方式。

三、直管公房管理面临的问题

1、旧思想观念阻碍

旧的思想观念主要来自两个方面：一是企业内部职工。改制前房管所与直管公房使用人之间是管理与被管理的关系，多年的“养尊处优”弱化了职工的社会竞争能力，职工对事业单位的“大锅饭”具有强烈的眷恋感。而转制后的企业为提高自身生存竞争能力，势必要进行一系列内部改革。所以，部分职工出于自身利益的考虑，对转制不会轻易举手赞成。二是直管公房的承租使用人。历年来，租住公房是国家给予职工享受的一项福利，公房承租人除象征性交纳租金外，管理部门所提供的一切服务均是无偿的，如果转制为企业经营，企业真正实行自主经营，自负盈亏，承租人长期享受的各种无偿性服务就会转变为有偿性服务，使承租人的生活成本增加，从根本上触动了承租人的相关利益，因此并不会真正赢得承租人群体的普遍支持。

2、改革观点存在误区

在1980年我国需求城乡住房制度进行改革，从此房产走向了商品化，到了2000年，我国各级政府已经没有房产实物分配制度了。在居民住房已经完全市场化的同时，直管公房管理的矛盾日益突出，尽管国家也致力于直管公房的深化改革，并且各级政府针对自身的特点也提出了相应的解决方案，但是最后都是“雷声大，雨点小”始终没有落实到实处，效果甚微。分析其主要的原因在于直管公房的特殊性，直管公房是社会福利性建设，解决城乡贫困人口住房问题是其主要目的，而现阶段各级政府过于强调直管公房的经济效益，想把直管公房采取企业经营的方式，这和直管公房的初衷背道而驰。

3、住房制度改革需要过渡期

在房产商品化之前我国城镇实行的是住房分配制度，由国家出资建造之后分配给符合条件的职工；并且职工分配的住房是独立于工资之外的，早在1992年我国就希望通过改革的方式解决直管工房分配制度，并且使我国的住房体系能够形成以市场为中心的良性控制，但是由于直管公房属于福利性建设，其承租费用只有成本租金的30%左右，想要使直管公房承租费用与成本租金形成对等价位，还需要很长一段过渡时期，因此直管公房福利性的特点还需要延续下去。

4、直管公房产权的不确定性

文章第一章提及了的直管公房来源的多样性，这样也导致直管公房产权的不确定性。虽然从法律上说直管公房属于国家所有，但是只有国家出资建设的直管公房才拥有绝对的房屋产权，而那些没收、整合过来的直管公房，国家也只是暂时性的保管，不排除将没收的房产返还给原业主的可能。目前，非国家出资建造的直管公房占据很大比例，房管所只是承担着处理历史遗留问题的任务。并且，因政策性导致的历史遗留问题并没有特殊的时间限制，因而只要符合现阶段的政策，直管公房的原业主就可以申请国家返还没收、代管的房产。如果申请成功，房管所就必须要求承租者交出房屋使用权。在这种不明确的产权关系的情况下进行专制显然是不可取的。

四、解决思路

1、加快职工住房制度改革步伐

房改是一项浩大而复杂的系统工程，它的最终目的是要实现住房的商品化、私有化。提租只是实现房改目的的手段之一。但对于直管公房经营来说，提租却是至关重要的，提租的速度越快，幅度越大，就越能加速其经营管理体制的改革。提租也不是实现直管公房企业化经营的最终目的，直管公房的企业化经营，最终目的是要实现其成本增值。要达此目的，就要采取有效方法促使职工购房，以加速资金的回笼和周转，扩大房屋再生产。而提租对职工购房具有放射性刺激作用，只要保持房屋租价与售价的平衡，且前者的增长速度略快于后者，就能有效调动职工购房的积极性，从而加快整个房改的进程。

2、努力争取政府支持

房改的进程始终离不开各级政府的参与，而解决直管公房出现的问题更是离不开政府的支持。要取得各级政府和相关政策的支持，就必须有切实的数据报告作为基础理论，同时在此基础上制定系统的解决方案。首先，应该针对直管公房面临的问题进行实地调研，以获取大量一手数据，与此同时，应结合调研数据对各地的房管所的管理方式进行总结分析；然后，针对调研中反映的问题以及目前直管房在管理过程中存在的问题，要拿出职能部门的解决方案和创新的管理设想，将调研报告以书面形式的方式向政府相关领导汇报，让政府领导深入了解直管公房的产权、政策及经营现状和职能部门的想法；最后，在获得政府主管部门的支持之后，及时与财政、国资、物价、税务、土地等相关部门沟通，争取得到他们对改革的支持。另外，值得注意的是，由于每个地区经济发展水平存在差异性，实际情况各有不同，职能部门应该从调研伊始就遵循差异化的策略，特别是在制定改革方案的同时，要充分考虑每个地区的特殊性，制定差异化的解决方案和行动规划。

3、处理历史遗留问题

上文提到，非国家出资建造的直管公房占据很大比例，这类直管公房具有产权不确定的特点，是造成后期产权纠纷的主要因素，能否妥善解决这类房产的产权问题，是促进直管公房改革进程的重要因素之一，可见处理历史遗留问题将有利于直管公房改革。解决好直管公房中各类政策性的纠纷可以采取以下措施：第一，偿还原业主房产。直管公房很多是没收、代管、接管的房产，国家对其并没有绝对的使用权利，当原业主向政府申请偿还房产时，国家对符合政策性的业主应及时偿还。第二，妥善安排。当房产返还原业主时，在不影响承租者正常生活的情况下，对其进行妥善安排，只有这样才能避免房产纠纷情况的出现。

4、进行地区试点

放眼市场经济的发展，企业经营是直管公房发展的必然趋势。然而在探索企业经营的模式过程中，仍然有很多问题亟待我们去思考和解决，目前在企业经营过渡阶段会遇到很多不确定性因素，政策、成本、环境等诸多方面的问题会导致企业经营直管公房的模式困难重重。但面对直管公房的发展趋势，我们又不得不做进一步的尝试，为了更好地拿出一套完善的管理和经营模式，就需要我们在一定范围内采取地区试点的措施。只有通过地区试点，才能将理论和实践相结合，进而能够暴露出直管公房诸多潜在性的问题，这样可以扩展考虑范围，使解决思路更加全面，更加系统。在制定解决方案时，要注重方案的实际可执行性，要建立方案计划的监督机制和回顾机制，在监督方案执行效果的同时，做好回顾，将好的方法和创新理念总结沉淀下来，只有这样才能促进地区试点工作中解决问题的方法更完善、更客观、更有效，也能为其它地区直管公房的改革提供有效的经验。

五、结束语

随着房产商品化、市场化的日益加深，直管公房的问题日益暴露出来，在解决直管公房问题的过程中，我们要始终站在科学的制高点，在大数据分析的前提下，大胆创新，充分的将理论研究和地区的实际情况相结合，从而制定出符合本区域特定的，可行的解决方案，只有这样才能保证解决方案的正确、客观、落地。

［1］ 王改红.对于直管公房管理的一些浅见［J］.经济师，2012 年03期.

［2］ 蒋春.对直管公房市场化规范化管理的思考［J］.东方企业文化，2013年14期.

［3］ 莫莉.直管公房管理的廉政风险防范［J］.劳动保障世界（理论版），2013年05期.

（责任编辑：刘偲然）