房地产业在城镇化进程中的转型投资

田欣欣

房地产业在城镇化进程中的转型投资

田欣欣

随着城镇化的上演，户籍改革制度的推进，中国房地产业的未来如何发展也是摆在人们面前最现实的问题之一。近两年来，中国的房地产业处于转型期，而在城镇化进程中，将有近亿的人口迁移到城市，如此庞大的数字对于未来的房地产业又有着怎样的机遇和挑战。文章将结合当前中国城镇化的进程以及房地产业的发展现状，对中国城镇化进程中的房地产业面临的机遇和转型进行了探讨。

城镇；房地产投资；机遇；转型

城镇化，也被称为城市化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会从农业为主的传统乡村型社会向工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。一般情况下，城市化进程都会经历城市化——郊区城市化——逆城市化——再城市化的过程。

一、近年城镇化在中国的推动

在中国，对于城镇化问题的讨论并不是最近才有，而是在改革开放以后，大量的农村人口涌向城市之后就存在。《2012中国新型城市化报告》指出，中国城市化率突破50%，这意味着中国城镇人口首次超过农村人口，中国城市化进入关键发展阶段。2013年12月13日，中央城镇化工作会议在北京举行，这是改革开放以来中央第一次召开的全国城镇化会议。2013年12月26日，中国社科院发布了《社会蓝皮书：2014年中国社会形势分析与预测》，书中指出：中国城镇化进入新一轮的发展期，中国人口结构转型加速，2013年年底，中国城镇化水平将超过54%，2018年将达到60%。2014年07月30日，国务院印发《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，此建议从五个方面对户籍改革提出了具体要求，内容涉及户籍制度调整、户口登记制度变革，而此次改革的最大目标是在2020年基本建立与全面建成小康社会相适应的，依法保障公民权利、规范有序的新型户籍制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。新政策对于房地产业又会带来怎样的影响也成了人们最为关注的话题。

二、中国房地产近年的发展

改革开放几十年来，房地产业在经济社会发展和城市化的进程中扮演了重要角色，拉动了消费，改善了民众居住条件，并拉动部分相关产业的发展，且房地产及相关行业对GDP的贡献率逐年快速提升。过去的十年，房地产业像是一道灿烂的光芒。在庞大的需求推动下，中国房价在十年间急剧拉升。近两年，房地产业收起了过去一路高唱凯歌的旗帜，房地产开发投资与销售接连回落。

2015年1月20日，国家统计局公布了2014年全国房地产开发投资和销售情况，数据显示：2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1～11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1～11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。

2016年1月19日，国家统计局公布了2015年全国房地产开发投资和销售情况，数据显示：2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1～11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

近两年房地产业的遇冷，让从业者们开始不断思考，未来该何去何从。

三、城镇化和房地产业的关系

城镇化是人类社会发展的必然过程，房地产业是城镇化过程中的重要物质载体，随着中国城镇化进程的推进，房地产业这个物质载体在其中发挥的作用也将被人们所重视。同时，城镇化建设是一个长期的过程，它将有利于房地产健康持续发展。

（一）城镇化为房地产业发展提供机遇

随着政府着力推进“城镇化”建设相关信息的集中释放，房地产发展史上大规模的“刚需”人群有望被唤醒。2014年7月30日，国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》正式公布，明确提出建立城乡统一的户口登记制度，统筹推进工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。统筹户籍制度改革和相关经济社会领域改革，合理引导农业人口有序向城镇转移，有序推进农业转移人口市民化。户籍制度改革终于成行，未来几年内解决一亿农村人口的市民化，这预示着将有大批的农村人口流向城市。近两年，中国的房地产处于冰火两重天的状态。有人说，中国的房地产市场已经告别的过去的黄金时代，也有人说，中国的房地产进入了转型期。无论怎样，随着新型城镇化的推进，都将为目前的房地产市场带来新的发展机遇。

（二）房地产业发展促进城镇化质量提升

房地产业在城市建设、环境打造、资源整合等方面为城镇化进程做出了重要贡献。第一，房地产开发拓宽了城市空间，提升了城市规模和功能，促进了城市空间结构的调整和扩大。第二，房地产业为城市建设开辟资金渠道，推动城市基础设施建设。城镇的不断发展，需要不断地增加建设资金，房地产业是高附加值的产业，其稳定的发展能为城市道路、绿化、水、电、气、通讯等市政基础设施以及文教卫生福利事业开辟稳定的资金渠道，从而使城市建设、城市改造与房地产开发有机协调同步进行，推进城市基础设施的建设。

四、城镇化与房地产协调发展政策建议

城镇化并不是单纯的农村人口向城镇的聚集，它主要是人的城镇化，是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面帮助农村人口实现由“乡”到“城”的转变，真正的使得农村人口享受到同等的福利待遇，使城镇成为农村转移人口的宜居之所。房地产业是城镇化的重要物质载体，既是重要的民生行业，也是为相关产业提供配套服务的产业。在城镇化发展的过程中，协调好城镇化和房地产业的发展尤为重要。

（一）城镇化推进符合当地经济发展规划

国务院《关于进一步推进户籍制度改革的意见》的公布中明确提出在未来几年内解决一亿农村人口城镇化，这种大规模的人口流动势必为城镇化的发展带来促进作用。农民人口进入城镇，要与城镇的未来发展规划相适应，符合城镇建设的经济规划，要与当地的土地承载、就业条件等结合，要求房地产投资与集中型城市化规律相适应，避免出现无规划的地产乱开发形式，充分提高城市土地利用效率。

（二）明确落户条件，避免空城现象

农村人口进入城市，离开自己的家乡，放弃原有的劳作方式，在新的生活环境中，要有与其匹配的就业、医疗、教育保险等政策，房地产业的建设要与农村人口的流入速度成正比，避免资源的浪费，让农民进城享受到城镇生活的同等公共服务，真正成为城镇的主人。

（三）处理好农民转移和土地利益共享

土地资源是房地产业可持续发展的物质载体，在城镇化建设过程当中，最重要的是农民土地处置的清晰化。近两年来，在房地产业阔步前行的时候，土地的价值也在不短的攀升，在城镇化的建设过程中，势必存在大量的征地、拆迁，要合理的对农民进行补偿，让其享受到土地的增值收益，实现房地产市场各方利益主体多赢。

五、房地产业自身的转型

近两年，中国的房地产业一直处于下行状态，供过于求，楼房库存膨胀，在缺乏动力的环境下，房地产业高利润的时代已经过去，并迈入了转型的十字路口。在新型城镇的进程当中，国家的资源开始向中小城市和城镇集中，基础建设将为房地产市场带来巨大的市场需求，本文就房地产业该如何抓住机遇，成功转型升级，给出以下几点建议：

（一）借助金融创新提升房地产资本运作能力

金融一直都是房地产中重要的组成部分，在城镇化进程当中，大批的人口转移所需要的上万亿资金不仅仅是政府所需要思考的，在房地产转型的道路上提升资金的地位被提上前所未有的高度。近年来，除了传统的融资渠道外，房地产企业通过设立金融机构、与金融机构合作和参股金融机构等方式将金融作为新的盈利增长点。例如：2014年，绿地集团在宣布与信达集团合作中提到，“将在金融资产重组后的优质房地产金融资产项目再开发后推向市场，形成房地产等领域独特的‘重组资产-优质资产’业务模式”。合作后，双方可将低价获取的资产交予进行开发、包装和出售尽管拉大了周期，但能获取更高的利润。

（二）互联网思维发展房地产

近一年，中国的楼市由原来的火热到逐渐淡去，许多的房地产从业人员都在为转变时期的房地产寻找新的转变方式和路径，而随着科技的不断发展，互联网已经从各个方面走进人们的生活。据CNNIC数据显示，截止到2009年底，中国的网民渗透率已经达到45.8%。在新城镇化的进程中，人们对于房子的需求不仅仅局限于单纯的居住，还有它所带来的便捷性。因此，许多房地产商通过互联网满足客户需求，提高房地产业自身的更高价值。例如，韩国仁川滨水区的松岛新城，其内的社区、医院、公司和政府机构已实现全方位信息共享；数字技术深入住户房屋、街道和办公大楼，像一张无形的大网把城市支端末节连为一体。只需一张智能卡，居民就能轻松完成付款、查询医疗记录和开门等等一系列琐事。随着城镇化的不断推进，楼市深度转型期的进入，传统的商业业态、资本模式都面临变局，互联网等商业模式新思维、新模式不断地走入人们的生活，冲击着房地产业的过往与思维，房地产商要在新城镇化过程中，学会用互联网思维方式研究房地产，让房地产行业推进城镇化的质量。

（三）转变经营思想，提升服务质量

新型城镇化是人、社会、自然更加强调协调发展的城镇化。房地产业在新型城镇化大发展过程中，要在保障房建设方面投入更多的力量，解决进城农民以及生活困难群众的基本住房要求。房地产行业市场已经从单纯的传统机械制造向服务业迈进，房地产企业领导者也要转换以往的单线条盈利模式，在获取适当利润的同时，以人为本，要满足人们不断增长的物质和精神文化需求。

（四）.发挥创造思维，建造特色城镇

在城镇化的过程中，加强与城市发展的统筹规划与功能配套，同时，房产业开发者避免套搬大城市的发展模式，发展具有特色资源、区位优势的小城镇，尽可能的根据城镇的发展状况、产业模式以及文化特色进行城镇建设，避免千篇一律的城市面貌。

[1]陈昌兵.城市化、房地产与宏观调控[J].经济学动态,2015.

[2]黄庆华.城镇化、门槛效益与房地产价格变动[J].财经问题研究, 2014.

[3]周豫.房地产开发投资对城镇化进程的影响研究—基于1998-2013中国城市数据[J].建筑经济,2015.

[4]罗知.信贷扩张、房地产投资与制造业部门的资源配置效率[J].金融研究,2015.

[5]刘志峰.促进房地产转型发展伟新城镇化服务[J].浙江房地产, 2013.

[6]朱中一.房地产处于机遇城镇化与房地产业的协调发展问题之一[J].中国地产市场,2011.

[7]赵路兴.机遇与挑战并存—新型城镇化进程中的房地产发展趋势[J].中国经贸导报,2013.

田欣欣，黑龙江省佳木斯人，厦门大学经济学院2015级在职硕士研究生，现供职于海南省广播电视总台，研究方向：金融理论与实践。

F293.3

A

1008-4428（2016）02-33-02