济南市房地产行业与社会经济发展脱钩研究

【摘要】基于房地产投资和消费的二元属性，运用Tapio脱钩指数分析方法，构建房地产消费脱钩和投资脱钩指数模型，实证分析济南市房地产业发展与社会经济的脱钩状态及变化趋势，研究济南市房地产业发展与社会经济发展的协调问题。结果显示：济南市近14年房地产业与社会经济协调发展，两者呈现正相关关系；从消费属性看，住宅投资额与城镇人口数量增长总体上处于扩张负脱钩状态，CREDI值呈现出阶段性，城镇人口的快速增加带动了房地产的消费需求；而从投资属性看，房地产开发投资额与GDP增长总体上处于扩张负脱钩状态，城市辐射的扩大及经济实力的增强促进了房地产投资的快速增长，IREDI值呈现出周期性；房地产业与城镇人口增加及经济增长保持同步发展，房地产市场的投资需求与消费需求保持均衡。

【关键词】房地产业投资；社会经济；脱钩；济南市

【中图分类号】F271. 1

【文献标识码】A

一、引言

房地产业作为中国的支柱产业，与国民经济的关系十分紧密。从投资方面看，房地产业作为全社会固定资产投资的决定性力量，对推动GDP的增长具有显著效应；从消费方面来看，其作为生产、消费密切相联的第三产业，它的繁荣与发展将直接拉动与之相关的建筑行业的发展，同时也能间接带动其它产业的发展。因此，实现房地产市场与国民经济总体成长和各项改革进程相协调，对引导市场理性投资、带动经济增长等方面具有重要现实意义。

关于房地产行业与社会经济发展的协调关系，国内外学者从不同的视角和方法对其进行了研究。Green [1] Kim和Coulson [2]通过方差分解、Granger因果关系检验和脉冲响应分析，研究了GDP和住宅投资的互动关系；Miles [3][4]Jean Gauger[5]运用VAR模型对住宅投资与宏观经济之间的长期互动关系进行了实证研究。况伟大[6] 李景华[7]李秀婷[8]基于投入產出模型分析了房地产业的拉动作用和推动作用；黄忠华、吴次芳等[9]采用面板数据分析了房地产投资对经济增长的影响；位志宇、杨忠直和王爱民[10]从羊群效应的视角分析了我国房地产价格与宏观经济基本面之间的关系；李玉杰 [11]分别从产业定位等角度探究了房地产业与国民经济之间的协调发展关系问题；蒋雪梅[12]通过一般均衡模型对宏观经济与房地产进行了动态研究；李文军[13]研究了房地产开发投资与全社会固定资产投资的互动关系。

目前国内外的相关研究多应用计量经济学方法或投入产出模型，侧重于从宏观的角度分析房地产业与社会经济发展关系，缺乏对于典型区域表现出的特点进行趋势与协同分析。本文通过Tapio脱钩指数方法测算房地产投资属性、消费属性与社会经济发展的脱钩程度及其变化，并将房地产消费和投资脱钩程度进行对比，对济南市房地产业与社会经济发展协调程度进行测度。本文在理论上为进一步研究房地产发展的协调提供了新的方法，在实践上为政府控制房地产投资需求和满足房地产消费需求以及维持房地产投资与消费的均衡提供了指导。

二、房地产业发展脱钩指数分析法

脱钩来源于物理学领域，指具有关联关系的两个或者多个变量之间的依赖关系出现脱离。目前脱钩指数测算方法主要有OECD脱钩指数法和Tapio脱钩指数法。与OECD脱钩指数法相比，Tapio脱钩指数法基期选择相对容易且不受统计量纲变化的影响，并且可以通过恒等变换进行完全无剩余的分解。钟太洋[14]等通过脱钩分析方法对经济增长与建设用地扩张关系进行了研究。本文在此研究基础上采用Tapio脱钩指数方法对济南市房地产业发展与经济增长的协调程度进行了较为微观的度量，其应用于房地产领域是指一定期间内基期和当前房地产业投资额（HI）变化率与GDP变化率之比以及住宅投资额（NI）变化率与城镇人口（CP）变化率。

三、指标选取与模型设定

（一）指标选取

在理论分析及文献综述的基础上，本文在进行房地产消费脱钩分析时，选取住宅投资额（NI）、城镇人口（CP）作为两个主要指标分别衡量房地产业发展与济南市的社会发展；在进行房地产投资脱钩分析时，采用房地产开发投资额（HI）衡量房地产业的发展，采用GDP衡量经济增长。

（二）模型设定

四、实证分析

（一）研究区域概况

济南市作为山东省的政治经济文化中心，其房地产业一直蓬勃发展。随着旧城改造的进行、调控政策的制定及城市化进程的加快，济南房地产市场经历了发展的高潮，但发展过程中也存在着一些问题，如土地供需矛盾加剧、产业结构不完善及调控制度存在滞后性。

（二）数据选取及处理

本文所用数据为济南市2001-2014年的年度数据，所用数据来自于《山东统计年鉴2014》、《济南统计年鉴2014》。鉴于数据的可获取性及准确性，我们选取2001-2014年共14年的济南市相关数据。为排除通货膨胀、利率变化等因素影响，我们将各年的GDP用中国统计年鉴公布的GDP指数处理得到修正后的GDP。2008至2010年济南市城镇人口数量年度数据存在缺失，由《济南市统计年鉴2014》《山东省统计年鉴2014》以及济南市国民经济和社会发展统计公报公布的相关数据经过处理所得。

（三）实证结果

1.房地产消费脱钩分析

济南市2001-2014年房地产业CREDI弹性结果主要有2种脱钩状态：扩张负脱钩（共13年）和弱负脱钩（共1年）。从总体上看，NI与CP处于扩张负脱钩状态，CREDI值波动较大，其最小值为2002年的0.34，主要原因是2002年济南市对户籍制度做出重要改革，在建成区内取消农业户口与城镇户口之分，即城镇人口的政策性剧增而住宅投资由于市场原因增速缓慢，这导致了当年的房地产消费脱钩状态表现为弱脱钩；CREDI平均值为6.13，表明市区城镇人口每增长1%，住宅投资额随之增加6.13%，这反映了城镇人口总量是推动房地产消费市场发展的重要动力之一。从发展阶段看，CREDI值呈现出周期性，周期为1-2年，这是由于房地产市场中存在的阻滞效应及时滞。交易成本一定程度上抵消了收入增长的效应进而影响了家庭住房消费量的及时调整且房地产市场存在生产周期，这些决定了CREDI值周期一般为1年左右。CREDI最大值为2008年的12.35，表明住宅投资对城镇人口的弹性值较高，在进行房地产投资和调控时，应稳步推进城镇化水平，以避免房地产投资的过度波动对市场造成不良影响。同时住房需求类型的转变也是不可忽视的因素，可以从这个角度进行进一步研究。

房地产消费稳定发展阶段（2002-2005）：（1）房地产HI和CP的脱钩表现为扩张连接和扩张负脱钩交替出现，CREDI值波动大。济南市的工业化快速发展使得城镇化进程加快，产业园区和高新区的开发建设刺激了房地产消费需求。（2）2005年国家出台一系列政策对抑制投机炒房稳定房地产市场起到重要作用，HI增速减缓，济南市提出的新城市空间发展战略使城镇化进程提速明显，CP增速加快，这导致房地产HI和CP为扩张连接状态。

房地产消费扩张性增长阶段（2006-2014）：（1）房地产NI和CP表现为扩张负脱钩，CREDI值波动剧烈。（2）NI增长率和CP增长率大致呈同向变化趋势，但CP增长率低于NI增长率。换句话说，房地产業的开发投资和人口城镇化同步发展，人口城镇化带动了房地产业的发展。我国刚刚进入城市化快速发展时期，城镇化进程将带来房地产消费需求的迅速增长。

2.房地产投资脱钩分析

济南市2001-2014年房地产业IREDI弹性结果主要有3种脱钩状态：扩张负脱钩（共10年）、弱脱钩（共2年）、扩张连接（共2年）。从总体来看，济南市房地产业HI与GDP处于扩张性负脱钩的状态，IREDI值波动反复。从发展阶段看，济南市房地产业HI与GDP处于扩张负脱钩—扩张负脱钩—扩张负脱钩—弱脱钩—扩张负脱钩—扩张连接的周期性变化。IREDI的最大值为2.91，反映了济南市GDP每增长1%房地产投资额增加2.91%，其平均值为2.09，说明GDP增长带来的财政税收增长极大地促进了房地产投资的增长。

房地产投资增长缓慢发展阶段（2001-2004）：（1）济南市房地产业HI与GDP表现为扩张负脱钩状态，但IREDI值呈逐年下降趋势。（2）济南市GDP与HI均呈现逐年递增的趋势，但是GDP变化率小于HI变化率。究其原因，城市新规划的出台及市区规模的扩大刺激了济南房地产业的投资需求。另一方面，此时全国房地产业发展处于紧缩时期，国家对土地供应和开发商信贷的严控和济南市土地审批程序的冻结直接导致土地购置面积增速的放缓及土地财政收入增加受限和房地产业相关产业发展速度放缓，进而导致GDP增长对房地产开发投资的促进程度较小。

房地产投资扩张性增长阶段（2005-2010）：（1）济南市房地产业HI与GDP经历弱脱钩—扩张负脱钩—扩张连接—扩张负脱钩的变化历程，IREDI值变化呈现M形。（2）GDP与HI均呈现逐年递增的趋。2005年国家对房地产业的多元化调控使房地产业投资放缓，从而使得房地产业HI增长率低于GDP增长率，表现为弱脱钩状态；而后中小户型和保障性住房的大量推出及商业地产的开发建设促进了新一轮房地产开发投资潮，极大地刺激了GDP的增长即2006年表现为扩张负脱钩；2007年房地产调控力度的加大和贷款利率的调高使一部分投资需求受到抑制，这使得HI增长率接近于GDP增长率；受金融危机影响我国GDP增速放缓，为刺激房产消费国家政策的全面放松及济南市城市基础设施建设的完善使得济南市房地产开发投资额增速明显，这使HI与GDP增长回归扩张脱钩状态。

房地产投资稳定阶段（2010-2014）：（1） HI与GDP经历了弱脱钩—扩张负脱钩—扩张连接—扩张负脱钩的变化历程，IREDI值变化趋势呈W形。（2） GDP与HI均呈现逐年递增的趋势，GDP变化率小于HI变化率。2010-2014年调控成为房地产市场的常态，调控政策的不断出台使得此时期内IREDI值变化趋势呈现W形，GDP增加对房地产开发投资的促进水平不稳定。2011年济南市开始实施的限购政策抑制了投资需求，使刚性需求成为支撑济南市房地产发展的主要力量，房地产投资表现为弱脱钩状态；2012年政府的调控政策实现了房价的合理回归，多样化的购房需求推动了房地产投资快速增长；2013年房地产投资增长率与GDP增长率趋近，IREDI值下降，原因在于政府抑制投机投资购房；2014年济南市限购政策取消等一系列政策释放了投资性需求，表现为扩张负脱钩，IREDI值为14年中最大的。

3.房地产消费脱钩与房地产投资脱钩对比分析

我们可以将济南市2001-2014年房地产投资需求的变化情况分为两个阶段：

房地产市场投资需求为主阶段（2001-2005）：这一时期济南市的IREDI值均大于CREDI值，这说明2002-2005年GDP增长对房地产投资的促进作用大于人口城镇化水平对房地产投资的促进作用，房地产市场的投资需求大于消费需求，房地产业的发展以满足投资需求为主。

房地产市场消费需求为主阶段（2005-2014）：CREDI值与IREDI值的的变化趋势大致同步，说明房地产业与城镇人口增加及经济增长保持同步发展，房地产市场的投资需求与消费需求保持均衡，房地产市场处于健康稳定的状态，消费需求以满足刚性需求为主而投资需求主要倾向于商业地产。

五、主要结论和政策启示

（一）主要结论

本文实证分析的结果表明，2001-2014年济南市房地产业与社会经济总体呈扩张负脱钩状态，两者呈现正相关关系，房地产业与社会经济协调发展：

1.从房地产消费脱钩分析，济南市房地产NI与CP总量总体上处于扩张负脱钩状态，NI增长率和CP增长率呈同步变化趋势，说明城镇化水平和房地产投资存在显著的正向相关关系。从发展阶段看，济南市的房地产CREDI值呈现出周期性，周期为1-2年，这主要是由房地产的阻滞效应引起的。

2.从房地产投资脱钩分析，济南市房地产HI与GDP总体上处于扩张负脱钩的状态，IREDI在数值上波动反复。从发展阶段看，济南市HI与GDP处于扩张负脱钩—扩张负脱钩—扩张负脱钩—弱脱钩—扩张负脱钩—扩张连接的周期性变化。这说明济南市的房地产业投资需求与济南市GDP的发展处于健康稳定的良好状态。

3.从房地产消费脱钩和房地产投资脱钩对比分析，目前济南市CREDI值与IREDI值的变化趋势大致同步，房地产业与城镇人口增加及经济增长保持同步发展，房地产市场的投资需求与消费需求保持均衡，房地产市场处于健康稳定的状态。

（二）政策启示

实证结果表明，近14年济南市的房地产市场健康稳定有序地发展，为维持房地产业与社会经济发展状况的协调状态，政府在进行房地产投资和调控时应注意以下三個问题：首先，本文结论表明人口城镇化对房地产投资有推动作用，济南市的外来人口比例逐年递增，因此政府应改革户籍制度，降低落户限制，重点促进外来人口落户，满足新迁入城镇居民的需求，实现公共服务均等化，使城镇化与房地产投资协调发展；其次，目前济南市房地产投资集中于高新区和西客站片区，这虽然推进了新型城镇化进程但大量资金集聚于郊区，不利于中心城区乃至整个城市的发展，因此应控制房地产投资规模，拓宽房地产融资渠道，引导房地产投资向中心城区发展，维持房地产投资增长与经济发展的同步；再次，济南市房地产市场目前以满足城镇居民的消费需求为主，已有研究表明改善性需求也不容忽视，因此应根据市场需求结构及时调整土地供应结构，维持房地产投资与消费的均衡。

参考文献：

[1]Richard K. Green. Follow the Leader： How Changes in Residential and Non‐residential Investment Predict Changes in GDP[J]. Real Estate Economics，2003，252：.

[2]N. Edward Coulson，Myeong‐Soo Kim. Residential Investment， Non‐residential Investment and GDP[J]. Real Estate Economics，2003，282：.

[3] Miles， William， Housing Investment and the U.S. Economy： How Have the Relationship Changed？[J].The Joumal of Real Estate Researeh.2009，31（3），PP.329-349.

[4]Miles， William. Clustering in U.K. Home Price Volatility[J]. Journal of Housing Research，2011，201：.

[5]Jean Gauger，Tricia Coxwell Snyder. Residential Fixed Investment and the Macroeconomy： Has Deregulation Altered Key Relationships？[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics，2003，273：.

[6]况伟大.房地产业关联效应研究[J].中国城市经济，2006，05：40-42.

[7]李景华.基于投入产出局部闭模型的中国房地产业经济增长结构分解分析[J].系统工程理论与实践，2012，04：784-789.

[8]李秀婷，刘凡，吴迪，董纪昌，高鹏.基于投入产出模型的我国房地产业宏观经济效应分析[J].系统工程理论与实践，2014，02：323-336.

作者简介：

张苏晶，女，山东师范大学商学院。主要研究方向：房地产开发经营。