房地产市场何以体现公正与效率

面对2016年上半年中国部分一二线城市房地产价格疯狂上涨，中央政府不得不要求涨得最快的20多个城市在国庆假期出台各种房地产调控政策。号称史上最严房地产调控政策果然见效：信贷趋紧、成交缩量、价格下降或至少停涨。但十几年的房地产调控实践证明，调控政策只能是一时的，如果调控严重影响到经济增长，调控政策又得放松。只有房地产市场建立追求公正与效率的制度，才能取得房地产市场的长治久安

面对2016年上半年中国部分一二线城市房地产价格疯狂上涨，中央政府不得不要求涨得最快的20多个城市在国庆假期出台各种房地产调控政策。号称史上最严房地产调控政策果然见效：信贷趋紧、成交缩量、价格下降或至少停涨。但十几年的房地产调控实践证明，调控政策只能是一时的，如果调控严重影响到经济增长，调控政策又得放松。只有房地产市场建立追求公正与效率的制度，才能取得房地产市场的长治久安。

让购房者享有宪法红利

在高房价的压迫下，中产阶级感觉没有出头之日。高房价在透支中产阶级，也在透支着中国的未来。中国的中产阶级本来就比例不够大，目前畸高的房价成为财富过度集中的一种典型体现，高房价导致贫富分化加剧，中产阶级分化和消解。如何避免高房价透支中产阶级，将绝大多数中低收入购房者从“房奴”的困境中解脱出来？出路无非有两条：一是降低房价，二是提高中低收入购房者的收入。

房价是市场决定的，想降低房价，任何力量都不容易做到。即使能够做到，降低房价不符合已经买房的购房者的利益，降低房价还有诸如银行庞大的房地产类贷款不良资产上升，税收减少，经济衰退等副作用。总之，房地产开发商、银行、政府、已购房者甚至股市，都不希望房价下跌，尤其是急剧下挫。

提高中低收入购房者的收入，用发展的眼光来消化高房价，成为拯救购房者的最好出路。这条出路也符合所有人的利益。

提高中低收入购房者的收入，有两个办法：第一，增加他们的工资劳务性收入；第二，增加财产性收入。在中国人口众多，就业形势持续紧张的情况下，增加他们的工资劳务性收入不现实，大幅增加工资也会降低中国作为世界工厂的竞争力。因此，增加中低收入购房者的财产性收入，便成为唯一的选择。

执政党要求政府“创造条件让更多群众拥有财产性收入”，但靠中低收入购房者自身增加财产性收入，比增加他们的工资劳务性收入还要难，等于要出现天上掉馅饼的事。

不要忘记中国是社会主义国家，天上掉馅饼的事已经发生了：凡在境内证券市场首次公开发行股票并上市的含国有股的股份有限公司，均须按首次公开发行时实际发行股份数量的10%，将股份有限公司部分国有股转由全国社会保障基金理事会持有。这是在政策上增加国民财产性收入的第一步。

既然政策上增加国民财产性收入已经迈出了第一步，今后的步子可以迈得更大一点、更快一些。这是有宪法依据的。《中华人民共和国宪法》第六条规定，我国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。

建设性的拯救购房者的解决方案，是进一步将国有资产公平地分配给老百姓，这既符合宪法精神，又可以实现社会公正，还可以提高经济效率。

将我国所有的国有资产组成一个中国人民股份有限公司，该公司分成13亿股，每人就能分配到一股。这是一个有百利而无一害的事情，会是一个多赢的结局。首先，让国民享有中国改革开放和经济发展的成果，体现国有即每一个国民所有的价值，增加中国崛起的动力。第二，依法治国，在中国缔造更加成熟的市场经济。第三，拯救现在和未来的购房者，把中产阶级从“房奴”中拯救出来，保全和发展中国的中坚力量。第四，降低贫富分化程度，化解经济学上的基尼系数危机，建设和谐社会。第五，促进消费和民间投资，完成经济结构科学转型。第六，实现国企改革突破，摒弃国有企业垄断，完善公平竞争的市场机制，推动民进国退，实现民富国强的目标。

房产是民族复兴的恒心

中国人经常说其住房是70年产权，甚至不少专家都这样说。

中国的住宅房产有70年产权，好象成了一个常识，但这是错误的认知，与物权法的规定相冲突。《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

实际上，中国的房产是永久产权，无论是住宅，还是商业用房。

中国的土地房屋产权制度是地随房走，房随地走。如果在土地上建设了房屋，就登记为房屋。获得了房产证，土地就依附于房屋。如果在土地上临时建设了房屋，不能登记房屋，没有获得房产证，仍然登记为土地使用权，房屋就依附于土地。

房屋产权由两部分组成：房子和土地。房子是永久产权，房子的一砖一瓦没有年限，永远属于业主。房子下面的土地，是国有土地。国务院规定国有土使用权出让的最高年限：居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合和其他用地50年。

根据地随房走的原则，一旦办理了房产证，产权就表现为房产，不表现为地产。国有土地使用权出让的最高年限规定，实际上已经没有意义。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》，没有规定对国有土地使用权作出任何补偿：第一，由于土地名义上是国有的，自然不必对房产业主给予补偿；第二，房屋将土地的所有权吸收到房产中，对房屋进行补偿即是对房屋下面的土地完成了补偿。

任何所有权包括占有、使用、收益和处分四项权利，房屋下面的土地所有权也不例外。拥有《房屋所有权证》的业主，自然占有和使用了房屋下面的土地。业主能对房屋进行出租、抵押和出售，自然也拥有对房屋下面土地的收益和处分的权利。事实上，拥有了房屋所有权，就拥有了房屋下面土地的所有权。因此，中国的土地使用权和土地所有权，在权利上完全是一回事。

房屋与房屋下面的土地无法分割。政府土地管理部门作为国有土地出让人，即使想无偿收回出让期限到期的土地，但他们做不到将房屋下面的土地抽走。土地管理部门显然不是上帝，能将房屋变成空中楼阁。

为什么中国的土地使用权出让后事实上实现了私有化，但名义上仍然是国有的？这是一种既要保障房产是永久私有产权，又要坚持名义上公有制为主体的制度安排，是社会成本低、收益高、各方都能接受的改革开放之举。

有恒产者有恒心。要实现中华民族的伟大复兴，必须调动全国人民的积极性和创造性。改革开放初期为突破意识形态桎梏而将房产设定为有几十年土地使用权的临时制度安排，已经不合时宜。中国的房产是永久产权应当实至名归，现在到了将房产土地使用权在法律上明确规定为永久产权的时候。

中央全面深化改革领导小组出台了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，坚持平等保护，健全以公平为核心原则的产权保护制度，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯；坚持全面保护，保护产权不仅包括保护物权、债权、股权，也包括保护知识产权及其他各种无形财产权；坚持依法保护，不断完善社会主义市场经济法律制度，强化法律实施，确保有法可依、有法必依。平等、全面和依法保护产权，从房地产市场开始，房地产是全国人民和中产阶级最为关注的比重最大的产权。形成房地产权保护的长效和恒定制度，不仅是中华民族伟大复兴的恒心动力，而且能体现房地产市场的公正和效率。（作者刘兴成为北京市中永律师事务所合伙人，金融律师，财经法律评论员）