楼顶种菜要谨慎，引起渗漏需担责

王海骥

基本案情

刘某夫妇和叶某夫妇同住某新村一单元内，刘某夫妇住在顶楼，叶某夫妇居住于他们楼下。整幢房屋原系单位自建房，于2005年竣工后分配给职工使用。近年来，叶某夫妇先在楼顶屋面安装了太阳能热水器，后又在该屋面种植了部分盆花盆菜。嗣后，刘某夫妇因发现自己的房屋有局部渗漏，室内客厅、厨房顶部等出现霉斑，屋内墙体有裂痕，认为均系叶某夫妇在屋顶种植浇灌蔬菜花草、安装太阳能热水器所致，要求叶某夫妇移走盆栽与热水器。然而叶某夫妇认为刘某夫妇家屋顶的渗漏及墙体的裂痕与己无关，是屋面防水能力先天不足及刘某夫妇自行造成，故不同意对方的要求，双方为此引发纠纷。2015年4月，刘某夫妇诉至法院，要求叶某夫妇停止侵害、消除影响并赔偿损失。

法院判决

为了查明本案事实，法院在审理过程中依法委托杭州市房屋安全司法鉴定所对原告房屋客厅、厨房顶棚、墙面等发生渗漏的主要原因进行鉴定。鉴定意见认为，该幢住宅楼屋面防水能力存在先天不足，是导致原告房屋客厅、厨房顶棚、墙面渗漏的主要原因，而被告集中养植在原告房屋客厅、厨房屋顶隔热板上的盆花盆菜，增加了屋面荷载，易引起屋面渗漏，与原告房屋客厅、厨房顶棚、墙面渗漏也存在一定的因果关系。法院据此认为，原告要求被告停止侵害、赔偿损失的诉讼请求理由正当，对原告要求被告清除养植在其房屋客厅、厨房屋顶隔热板上的盆花盆菜之请求予以支持，并根据原告的损失程度与被告行为的因果关系，酌定被告赔偿原告3500元。

律师提醒

根据我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，屋面及屋面露台等属于公用部位，为全体业主所有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。在住宅小区顶楼天台种植蔬菜行为的实质，是一部分业主侵害另一部分业主及居住区、社区的公共利益。律师提醒广大居民注意，楼顶绿化应取得全体业主的同意，而且需要考虑屋顶荷载能力，解决好屋顶防水、栽培基质与植物的选择等一系列技术问题。私自开辟菜园的行为不仅不合法，而且容易引起邻里纠纷，特别是一些老旧小区楼顶的防水性能差，根本就不适宜种菜，如果由此造成业主屋顶渗漏，需为此承担相应法律责任。