特德罗高尔夫球场税基评估的争议

肖良生

美国的高尔夫产业极其发达，不论是高尔夫球场的数量，还是与之配套的设施、服务、管理，都是其他很多国家至今难望其项背的。美国有两万多个高尔夫球场，其中75%的球场都是不以营利为目的的公共球场。在美国，高尔夫球的从业者和打球者占到全国人口总数的9.74%。一些高尔夫球场长期蜚声海外，例如佐治亚州的奥古斯塔（1933年）， 加利福尼亚州的柏树点（1928年）等；有的高尔夫球场已经有100多年的历史，例如宾夕法尼亚州的奥克芒（1903年）、宾夕法尼亚州的美浓（1912年）、新泽西州的松树谷（1918年）和纽约州的美国国家高尔夫林克斯（1911年）等。

美国球场一般分三种：政府拥有方式、公共会员俱乐部方式、纯粹会员方式，这三种高尔夫球场依次从大众普及型到私人服务型递增，对应的费用也从几十美元至几千美元不等。

最近走红的共和党候选人特朗普就拥有很多高尔夫球场，据美国联邦选举委员会发布的财产清单中，特朗普与高尔夫相关的16个产业价值5.5亿到6.75亿美元，这构成了他净资产的一大部分，这也侧面说明美国高尔夫球场的普及性。

高尔夫球场作为重资产，是财产税征收必不可缺的组成部分，这使得高尔夫球场的税基评估成为不动产评估的常态业务。

因为高尔夫球场不同于住宅那样交易活跃，也不同于一般的商业那样容易寻找交易规律和案例，所以在进行税基评估时，容易出现评估偏差。下面以美国俄勒冈州的特德罗高尔夫球场的税基评估争议来加以分析。

一、案例

俄勒冈州是美国的一个州，位于美国的太平洋沿岸，该州南面为加利福尼亚州，北面为华盛顿州，气候温和，季节分明。俄勒冈州的经济极为发达，人均GDP高达8.7万美元，是美国重要的高科技中心和金融中心。俄勒冈州拥有众多高尔夫球场，包括全球最顶级高尔夫球场美国老麦克唐纳高尔夫球场（Old Macdonald），高尔夫运动是比较常见的体育运动。

2008年夏天，特德罗高尔夫球场开业。当时一家金融机构对特德罗高尔夫球场进行了贷款抵押相关的评估，当时评估价值为1000万美元。2009年2月，现在的业主以总价1050万美元购买了该球场。其中，包括以350万美元购买了高尔夫球场，以700万美元购买会员收费权利。俄勒冈州德舒特县评税机构认为该物业的价值等于购买价格，收取会员费的权利是该物业自身的一个收入潜力，其销售额是代表该物业价值一个很好的指标走向。

2012年，特德罗高尔夫球场有限责任公司在俄勒冈州税务法庭起诉俄勒冈州德舒特县评税员及俄勒冈州税务局，针对被告在2009年10月和2010年11月纳税年度对其公司的高尔夫球场的评估价值偏高，及2010年11月对其高尔夫球场附近的住宅地块评估价值提出质疑。要求俄勒冈州税务法庭重新确定2009年10月和2010年11月高尔夫球场真正的市场价值，以及2010年11月高尔夫球场住宅地块的真正市场价值。

二、争议焦点

1.收益是否计算进入不动产税基

特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，首先2009年10月该球场的价值应该是低于或等于银行的评估价格，因为银行评估的价值时点非常接近税基评估基准日（前5个月）；其次，特德罗高尔夫球场有限责任公司在转让这个球场时，这种购买行为并不是一种完全公平客观的交易，而是带有情感色彩的交易，销售额是情感因素的产物。因此，不宜考虑该物业的销售额等价于该球场纳税的税基。

俄勒冈州德舒特县评税人员认为应该调高税基评估价格，因为除了球场的正常交易价之外，还需要考虑到评估基准日生效的37名成员一个假设性的转售。评税工人员认为特德罗高尔夫球场没有考虑现有会员的存在，所以认为他们评高了。事实上，现有的37名成员，在估价基准日即2009年1月1日之后以每个成员3万美元的价格出售，这部分价格应该计算在内。这样，除了球场本身的收入，加上会员的会费的收入，总数额应该是111万美元，这才是代表最初收入价值。

法院认为被告没有任何权威或市场的证据证明其在分析过程中应用现有成员转售的主张，并认为作为初始会员付款，不会反映在销售指标当中，也不会反映在收入指标当中，这种付款仅可能反映在评估价值时的成本指标当中，在某种程度上，这种款项应用来改善该物业。法院进一步认为，评估机构是一家与高尔夫没有一点儿关系的银行，金融机构没有任何经济或者其他利益需要高估该球场的价值。金融机构的评估是客观的、公平的。法院的结论倾向于高尔夫球场的价值应与银行评估以及2009年2月该物业的销售额范围一致。

2.原告和被告的举证责任

特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，2010年10月高尔夫球场的市场价值为278.5万美元。特德罗高尔夫球场有限责任公司认为，俄勒冈州德舒特县评税机构对其物业评估太高，除非有该区域内存在大量的可比物业的销售，或者在2010年1月这一评估日期更接近的物业销售的案例，再来评估其高尔夫球场的价值才是可接受的。

法院认为原告特德罗高尔夫球场有限责任公司所提供的评估价值多少是没有证据和观点支持的。首先，原告所提出的可比销售指标，故意不将山景高尔夫球场作为可比案例，动机是值得怀疑的，因为山景高尔夫球场价值显然比一般球场高出很多。其次，原告在分析关键元素时，未能承担其举证责任。原告所述在2009年几乎所有高尔夫球场市场价值都有所下降，但是原告并没有证据支持其所陈诉的观点，也没有指出高尔夫球场整体价格水平到底下降了多少。

同时，法院也认为俄勒冈州德舒特县评税机构在评估过程中使用的收入指标中包含许多假设，法院认为这不是特别可靠的。被告没有提出2010年1月1日的评估价值，没有承担其举证责任，仅提出一个趋势分析，认为高尔夫球场的价值下降在5%范围之内。原告和被告都没能承担举证责任。

法院从该物业的实际出售情况来看，该物业的价值更可能的情况是趋向低价，这也符合高尔夫球场估价的基本经验。“高尔夫球场就像新车”，高尔夫评估师社团创始人及高尔夫产业分析公司（Golf Property Analysts）总裁拉里-黑希（Larry Hirsh）说，“你一旦将它开出停车场，它就只值一半了”。尽管特德罗高尔夫球场不可能贬值一半，但在作为二手物业出售时，它的价值确定是贬损的。因此，法院结论是高尔夫球场2010年1月1日的价值相比2009年1月1日的价值确定是下行的。

3.商业不动产和住宅不动产区分处理

对于高尔夫球场住宅的评估，特德罗高尔夫球场有限责任公司和俄勒冈州德舒特县评税机构持有明显的不同意见。

原告特德罗高尔夫球场有限责任公司认为2010年1月1日，住宅地块（有高尔夫景观）的评估价值为20.5万美元，住宅地块（无高尔夫景观）的评估价值为14.5万美元。被告俄勒冈州德舒特县评税机构认为住宅地块（有高尔夫景观）的评估价值为26万美元，住宅地块（无高尔夫景观）的评估价值为20.6万美元。双方差距很大，双方坚持已见，分歧难以调和。

一方面，原告和被告评估师主要的意见分歧是关于本德地区哪些住宅可以作为该物业可比案例。原告把与该物业有一定距离的物业的销售价格计算在内。被告则使用了更多元的销售案例，包括该物业以及邻近破顶高尔夫公司（Broken Top）的类似物业。在法院看来，虽然被告的分析更为全面一点儿，但确实没有太多依据区分这两个评估的分歧孰优孰劣。但在确定住宅地块的市场价值时，原告和被告评估师主要的意见分歧是关于本德地区哪些住宅地块销售额应该被当作该物业可比案例。原告把与该物业有较远距离的物业的销售价格考量在内，说服力受到较大的影响。而被告使用了更多的销售案例，更类似的销售案例，包括该物业以及邻近破顶高尔夫公司（Broken Top），所以更具有真实性和可靠性。

另一方面，在评估案例中，物业价值是否要扣除会员费。原告在评估过程中，将可比案例应用于比较法评估时，考虑了所需的会员费。为了得到一个独立、完整的不动产的销售价格，原告从可比地块的销售价格中扣除了会员费，进而使用调整后的销售价格去评估待估地块的价值。不仅如此，原告还采取了额外的扣除，扣除金额为3万美元，即购买特德罗公司地块的会员费，最后得出地块的评估价值。

这种方法被认为是一种不恰当的双重扣除。如果消除原告不恰当的双重扣除，及该住宅地块（无高尔夫景观）的评估价值为17万美元，住宅地块（有高尔夫景观）的评估价值为23.5万美元。这个结论同样被布拉顿评估组（The Bratton Appraisal Group）支持，其评估价值与消除不恰当双重扣除后的结果一致。

法院认为该地块的价值应在消除不恰当双重扣除后的基础之上再上调5000美元每个地块，考虑到德舒特县区域其他一些更好的可比案例。法院认为2010年1月1日评估基准日，该住宅地块的正确评估值为：无高尔夫景观的住宅地块为18万美元；有高尔夫景观的住宅地块为24万美元。

4.法院裁决

2012年7月，经过法庭审判，法院最终裁定：2009年10月，特德罗高尔夫球场真正的市场价值为960万美元；2010年11月，特德罗高尔夫球场真正的市场价值比2009年低5%，为912万美元；2010年10月，特德罗高尔夫球场住宅地块真正的市场价值为18万美元（无景观地块）以及24万美元（有景观地块）。

三、争议启示

高尔夫作为一项休闲性体育运动，改革开放后在我国也慢慢繁荣起来。未来我国如果开征房地产税，对于高尔夫球场税基的评估可以此为参考。通过本案例分析，我们至少可获得以下启示：

其一，对于有异议的不动产税基，可以先搁置争议，先纳税、后追溯。从本案可知，特德罗高尔夫球场有限责任公司在2012年才提出异议，从税基确定到提出诉讼，时间已经过去3年多。法院并没有因为时过境迁而拒绝立案。这说明在制度设计上，美国就已经给纳税人以充分的保障权利。如果法院判决需要调整税基，则税务局多收取的税费，应该依法院裁决，如数退还给纳税人；当然，如果判决的结果是税基偏低，原告败诉，则原告需要补缴税款。

其二，非常重视证据，尽力还原当时价格时点的真实情况。原告所述在2009年几乎所有高尔夫球场市场价值都有所下降，但是原告并没有证据支持其所陈述的观点，也没有指出高尔夫球场整体价格水平到底下降了多少。与此同时，法院也没有完全采信被告的观点。法院认为俄勒冈州德舒特县评税机构没有提出2010年1月1日的评估价值，没有承担其举证责任。仅提出一个趋势分析，认为高尔夫球场的价值下降在5%范围之内。原告和被告都没能承担举证责任，所以法院均未采信。

其三，高尔夫球场的价值评估问题。因为高尔夫球场大多采用会员制，会员的会费收入是否计入高尔夫球场的价值或潜在价值，这是税基评估的技术和标准问题。一般做法是将会员的会费收入扣除，再计算出高尔夫球场的净值。但在本案例中，特德罗高尔夫球场采用双重扣除法，法院不予以支持。

李求军/责任编辑