我国农村集体土地市场概念模型解析

王心良+许连君+胡大伟

摘 要：该文在对我国农村集体土地所有制的简单回顾和农村集体土地市场研究的综述基础上，得到了我国农村集体土地市场概念模型，市场的交易载体、交易双方、交易对象和交易方式详细了解和分析；总结得出我国农村集体土地市场还存在农村土地产权制度不完善，农村土地流转服务体系有待提升和农村土地市场的外部环境需要适应等问题。

关键词：农用地；宅基地；农村建设用地；土地市场

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）20-0001-03

Analysis on the Concept Model of Rural Land Market in China

Wang Xinliang et al.

（School of Economics and Management，Zhejiang University of Water Resources and Electric Power，Hangzhou 310018， China）

Abstract：On the basis of the review of Chinas rural collective land ownership and simple review of the rural collective land market research，this paper has evolved Chinas rural collective land market concept model，including the market transaction support，parties to the transaction，transaction object，transaction mode with deconstruction and analysis，and summed up Chinas rural land property rights system is not perfect，the service system of rural land circulation remains to be promotion and the market of rural land external environment needs to be adapt.

Key words：Agricultural land；Residential land；Rural construction land；Land market

1 导言

我国农村土地所有制，从解放初期没收地主等土地分配给广大贫下中农，是一种平均化的私有土地制度。然而，以经营规模细小为主体的土地私有模式渐渐不能适应国家以重工业建设为核心的经济发展需要，于是在1953-1956年之间，国家以农业合作化形式为主要方式的，引导农民走互助合作的道路，进行农业产业的社会主义改造。1958年开始的人民公社，是合作化进程的提速，农村土地除了宅基地还保留农民所有之外，被以完全公有、集体统一经营的高级社及人民公社代替。经过短暂几年人民公社之后，农地恢复以生产队为组织的初级农业合作形式，小范围的合作。1978年，安徽省凤阳县小岗村首先实行家庭联产承包责任制之后，全国各地相继推行农地的农民家庭承包责任制，成为我国农村集体土地制度的一个新创举，农地的所有权和承包权得以分离。20世纪80年代初，家庭联产承包责任制产生的效果有目共睹，我国农业产量和产值得到明显提升。

随着我国经济不断发展，工业化进程不断推进，更多农民进入城市和工厂打工，务农农民越来越少，土地抛荒现象不断出现，土地规模化经营的可能性和必要性日益显现，农村土地流转情况日益增加，并呈现多样化趋势。近年来，农民在城市工作稳定之后，购买房屋等固定资产，成为生活稳定的城市居民，农村宅基地流转成为新的研究命题。所以，无论从实践上还是从理论上，对农村土地市场进行全新梳理和研究，都有重要的现实意义。

2 农村集体土地市场研究综述

我国对农村集体土地市场的研究，是近年来的研究热点之一。国外关于土地制度变迁等理论的研究相对比较成熟，这些研究对国内农村土地制度改革具有重要的借鉴意义。国内对农村集体土地市场化的研究，研究成果比较多，研究方向比较明确，主要有以下几个领域：

2.1 农地产权制度的研究 北京天则经济研究所（2010）认为影响农村土地流转市场发展的因素中，产权和制度因素是主要的制约因素。高圣平和刘守英（2007）认为农村土地产权制度是培育农村土地市场的最主要的基础，决定了农村土地市场发展的方向以及市场化的程度。黄烈佳和张安录（2006）在农村土地市场在改变城乡二元经济体制、合理配置农地资源、建立健全市场体系等方面都有很深刻的见地。

2.2 农地流转的研究 首先是黄天元，李伟芳，钱忆露（2006）提出土地流转即土地所有权或使用权在不同经济实体之间的流动和转让的内涵。蒋省三和刘守英（2007）按照土地的用途，提出农村集体土地流转包括农业生产用地之间的流动、农用土地向非农用地之间的流动以及非农用地之间的流动土地流转的外延。陈锡文（2011）等对农村集体土地经营权流转原因，流转绩效，影响因素，以及如何推动农村土地承包经营权流转的方式方法进行探析。

2.3 农地市场运行机制研究 李永安（2013）等提出完善农村土地市场市场服务体系，特别是农地价格机制、中介机制、农地约束机制、农地收益分配机制的建设。钱忠好和马凯（2007）认为我国农村土地转让市场处于初级阶段，发育缓慢，区域差异性显著。石敏和李琴（2014）认为基层政府对农村土地流转市场干预过多，市场垄断现象严重，交易市场信息不对称，不公平的市场交易较多。

2.4 城乡土地市场一体化研究 高圣平和刘守英（2007）认为为了保障建设用地有序供应，必须加强市场监管，将农村集体土地和国有土地两者都纳入统一的土地市场。钱忠好和马凯等（2007）提出了通过统一城乡土地市场制度创新促进农村集体土地市场发展。蒋省三和刘守英（2007）从规范征地、划拨和土地储备等角度提出重构农村集体土地一级市场，推动建设用地市场的一体化。

大部分学者都肯定我国农村集体土地市场的市场化发展方向，同时也认为该市场的市场结构和体系中依然存在机制不健全和人为控制因素比较明显等问题，总的来说，农村集体土地市场的发展还处在发展与完善阶段。

3 农村集体土地市场化发展模型

我国农村集体土地市场分成农业用地，农村宅基地，农村集体建设用地3大模块（图1）。

3.1 交易标的物 农村集体土地市场交易的标的物为农地和建设用地2类，其中建设用地又分成宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地3类。

（1）农用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条“将土地分为农用地、建设用地和未利用地”，并规定：“前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等”。农用地简称农地。

（2）建设用地。农村建设用地是指农村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地；农村宅基地，是农民个人作为住宅基地而占有、利用村集体所有的土地。公益性公共设施用地指农村集体所有的礼堂、广场和道路等占有的土地。经营性用地是指农村集体所有的开发区和工业用地等。

3.2 交易双方 （1）供给方是农地所有者，即农民或者农村集体组织。根据《农村土地承包法》和《农村土地经营权流转管理办法》，农村集体土地的承包经营权流转主体，即土地的承包方也就是集体内的农户或独立家庭。

（2）需求方分2种情况：一种情况是农村集体内部成员，也就是农民。另外一种情况是村集体组织之外的成员。

建设用地，我国规定农村集体建设用地只能在农村集体内部交易。因此，供求双方都是农村集体内部成员；另一种情况是农用地，农用地的经营权，可以由农村集体之外参与，因此他的需求方可以是所有公民。

（3）土地供求关系是农村集体土地市场的基本关系。农村集体土地不仅具有面积的有限性、利用的适宜性、位置的固定性和可利用的持续性，因此，其供求关系不仅表现为一定数量的土地供给与需求，而且还表现在土地质量、结构、区位和时序上的供给与需求。

3.3 交易方式 农村集体土地的所有权归农村集体组织如村集体和生产小组所有。农村集体土地产权交易的承包权、经营权、用益权、质权、抵押权等权利归集体经济组织的成员农民所有。农村集体土地流转的方式很多，主要有：

（1）转包。转包是指在土地承包期内，农村集体土地承包人将所承包的土地部分或者全部转给第三方耕种，由第三方向承包方履行义务，承包方与集体所签订的合同仍由原承包方履行，第三方与农村集体之间没有合同关系。转包合同通常为有偿的合同。

（2）租赁。租赁是最为普遍的一种流转形式。主要是宅基地建房，在出租房屋的同时也出租了宅基地使用权，即农村集体村民在依法取得的宅基地上建成房屋后，将房屋出租，个人得到利益，承租人将土地作为住宅、办公、仓库或其他经营性服务场所。此类形式主要发生在城乡结合部，一般期限明晰。

（3）投资入股。投资入股是指土地承包经营权人为取得投资收益而将土地承包经营权作为出资标的的行为。在改革开放之后，以承包经营权出资日渐增加，一般形式包括以承包经营权出资入股，成立土地股份有限公司和成立股份合作社2大类。在实践中主要为后者。

（4）土地信托。土地信托，是农村集体土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高农村集体土地等不动产的开发与经营效率，而将农村集体土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将土地开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。

除了以上这些形式，继承、互换、反租倒包、代耕代种、转让也是农地流转的重要方式。

4 培育农村集体土地市场对策建议

4.1 完善农村土地产权制度 马克思提出，产权关系是商品交换关系的前提，交易双方当事人只有彼此承认对方财产权利，才有顺利发生交换行为。农民通过交易可从自己享有产权交换中获得明确的更广泛的收益，从而激励产权人寻求更多收益，推进资源的重新配置。完善农村集体土地产权体系，梳理农村集体土地的所有权、使用权、收益权、买卖权、租赁权、抵押权和继承权等权属关系，厘清农村集体组织成员关系，保障集体土地成员拥有的产权，减少因为主体不清和产权关系混乱所导致的各种纠纷。完善的农村土地产权体系是土地市场交易的前提和基础。运用法律工具，维护农村集体土地产权不受侵犯，保障农村集体土地所有者及使用者的权利，减少土地市场交易纠纷，理清农村集体土地所有权主体不清、产权关系模糊的问题。

4.2 优化农村土地流转服务体系 由于农村集体土地使用权分散在各个农户手中，信息闭塞协调沟通成本高，农村集体土地供给方找不到合适的土地需求方。而农村集体土地需求方又找不到合适的农村集体土地供给方，造成信息不对称，影响农村集体土地流转的效率。农村集体土地产权交易的顺利进行，需要各种配套措施和制度。需要建立相关组织和机构，保证农村集体土地交易。土地交易双方的媒介和桥梁，是实现农村集体土地产权交易的关键，是提升农地产权交易效率，提升农地产权交易绩效的必要环节。市场机制是通过市场竞争来实现农村集体土地流转通过市场的供求、投机、宏观调控等要素实现作用的机理，实现市场资源配置。市场机制的实现，不仅需要一整套的市场制度，更需要相关的基础设施和硬件条件，才能保证农村集体土地市场的顺利正常运行。农村土地市场运行需要落实农村集体土地价格构成因素，建立农村集体土地价格评估机制，健全农村土地估价指标体系；建立农村集体土地交易的服务机构，完善相对稳定的农村集体交易场所，健全农村集体土地交易的监督管理机构，规范农村集体土地交易的申报、登记、核准、过户手续。

4.3 优化农村土地市场的外部环境 农村集体土地市场化顺利进行，跟当地经济发展和配套服务直接相关。长期以来，为了城市化、工业化发展，农民集体奉献了大量的土地。而现在，当地产业集群和工业经济发展对农民就业，农村劳动力向城市集中起到带动作用。需要非农产业的全面发展，全面吸收农民就业，提高农民的非农就业水平，满足农民的利益诉求，从而促进更多的农民参与农村集体土地市场交易中来。农民的社会保障体系的发育程度，完善程度也对农村集体土地流转造成直接影响。农村社会保障法律制度的缺位限制了农民参与农村集体土地流转的积极性，造成农村集体土地需求意愿远高于农村集体土地供给、农村集体土地转让规模比较小、以及农村集体土地转包的期限较短等问题。

参考文献

[1]北京天则经济研究所.农地流转与农业现代化[J].管理世界，2010（7）.

[2]陈锡文.当前我国农业农村发展的几个重要问题[J].南京农业大学学报（社会科学版），2011（1）.

[3]高圣平，刘守英.集体建设用地进入市场：现实与法律困境[J].管理世界，2007（3）.

[4]黄烈佳，张安录.农地价值与农地城市流转决策若干问题探讨[J].地理与地理信息科学，2006（2）.

[5]黄天元，李伟芳，钱忆露.浅析我国征地制度中公共利益界定与征地范围划分问题[J].经济地理，2006（9）.

[6]蒋省三，刘守英.土地制度改革与国民经济成长[J].管理世界，2007（9）.

[7]李永安.当前农地制度下的困局与农地市场化流转机制改革[J].浙江农业学报，2013（6）.

[8]钱忠好，马凯.我国城乡非农建设用地市场：垄断、分割与整合田[J].管理世界，2007（6）.

[9]石敏，李琴.我国农地流转的动因分析——基于广东省的实证研究[J].农业技术经济，2014（1）. （责编：徐焕斗）