我国开征“物业税”浅议

【摘要】物业税的开征有利于我国地方税收制度的完善，有利于政府对房地产市场的宏观调控，有利于房地产市场的规范，有利于刺激房地产需求以便去库存。本文分析我国开征物业税的必要性及面临的问题，并对物业税的设计提出建议。

【关键词】物业税；计税依据；税收制度

物业税，是以土地、房屋等不动产为课税对象，在不动产占有环节课征的一种税，它要求其承租人或所有者每年都要支付一定税款，而应缴纳的税款会随着不动产市场价值的升高而提高。它作为一种地方税，具有收入充足性、税收中性、简单、公平以及受益税的特征，是地方财政收入稳定而重要的来源。

一、我国开征物业税的必要性

（一）开征物业税有利于优化我国现行财产税制

我国现行房地产税制存在税种重复、重复征税、计税依据不合理等问题。首先，我国目前与土地、房产相关的税种有房产税、土地增值税、城镇土地使用税等，这些税的政策目标多元化、不统一。其次，计税依据不科学，背离了房地产税的本质特性。现行房产税种的计税依据主要有房产余值、租金收入或者实际占用的土地面积，这些计税依据都不能准确反映财产的现有价值及时间价值，不能随着经济的发展、房地产的增值而相应地增加税收收入，其调节经济的作用有限。第三，重“交易”轻“保有”，税负结构不够合理。按我国目前房地产税制，发生在投资环节的税收和收费对于投资者来说过多、偏重，而在房地产占有和交易环节，课税相应较轻。这种税费制度刺激了各类投资者对房地产的需求，也极大刺激了房地产的投机行为。开征物业税能够优化我国房地产税制，避免重复征税，体现税收公平原则。

（二）开征物业税有利于国家从宏观上调控房地产价格，规范房地产市场

我国房地产市场存在严重泡沫，并且去库存压力大，而有关税费则占到房地产价格的30%～40%，因此一旦开征物业税，必然会导致房地产价格的下跌，达到刺激消费需求的目的。

在目前不规范的房地产市场中，房地产的投机行为主要表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象严重，一块地要经过几手才能到开发商手里，被人为放大的价格最终会转到房价中。另一种现象是“炒楼”，投机需求增加了实际购房者的购房成本。开征物业税增加了保有环节的成本，在一定程度上能抑制“炒地”、“炒楼”行为。

二、物业税开征面临的问题

（一）现行土地批租制度不利于物业税的开征

我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，其大部分税费，用地者须一次性支付。房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。再开征物业税，则存在重复征税。

（二）税收制度的设计难

1.纳税人。物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收。但在目前的情况下，土地、房屋的产权情况复杂、非常不明晰。一是我国土地没有私有化，即单位和个人拥有土地只是拥有一定年限的土地使用权而非产权；二是很多企业、部门、事业单位的用房产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。

2.计税依据。物业税计税依据可以是应税财产的评估价值和租金。但是，房产价值很难评估，既要充分考虑到折旧、升值、供需等各种因素，同时居民住房情况十分复杂，有在房改过程中买的，有贷款买的，也有现金买的，有已购房产，也有新购房产。针对这些情况，如果不加区别则难以公平，而加以区别，则又是一项工作量极大、难度很高的工作。

3.税率设计。税率是衡量税负轻重的一个主要标志，那么，税率的高低必然要反映物业税的税负水平。但是，目前我国房地产整个行业链条中涉及大量税费，既有税务部门征收的增值税、城建税、契税、房产税、城镇土地使用税等；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房管部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。因此，要想科学测算出现行房地产税的税收负担比较困难，因而也使物业税的税负水平难以确定。

（三）房地产评估工作尚未明确

开征物业税依赖于房地产登记制度和评估体系等的建立，但目前国内物业价值评估体系尚未健全，配套不完善、市场不规范。

三、开征物业税的对策

（一）建立完整而系统的房地产评估制度

为保证物业税的顺利开征，必须建立一种科学的不动产评估制度，制定不动产评估法规和操作规程，建立健全不动产评估机构，配备高素质的评估人员，强化评估制度。可以在税务部门内部逐步组建自己的评估机构和配备专门的估价人员，使物业税的征收有科学的依据。

（二）制定科学的土地供应机制

实行物业税后，为了保证土地利用的可持续发展，防止开发商盲目开发、滥用土地行为。必须加大政府的宏观调控，建立科学的、严格的土地供应机制。

（三）精心设计税制要素

1.纳税人

根据我国实际情况，物业税纳税人可以确定为在我国境内拥有或承租不动产的自然人和法人，具体包括不动产持有人、权益拥有人、租用人、抵押人等。同时，考虑到实际征管的需要，税法有必要规定物业税的扣缴义务人，承租人既可作为纳税人，也可以作为物业税的扣缴义务人。

2.征税对象

物业税的征税对象可以按区域来划分确定，但是要充分考虑到我国城市化的进程，以及各地区的实际差异，避免税收真空和税负不公的现象出现。随着我国城市化、城镇化进程的推进，农村与城镇的界限将变得越来越模糊，城镇区域很难准确界定，容易形成征税的真空地带。税法可以从总体上确定以城镇的房屋、土地为物业税额的征收对象，农村的房屋、土地免征物业税，但对城镇、工矿区周边的房屋、土地要有补充的规定，是否要征收物业税，应根据对其的评估结果来确定。

3.税率

税率设置应充分考虑应税物业的用途、性质，考虑不动产所处的地理环境、公共设施、交通等因素，设置不同的税率，例如，居民住宅与商用楼房、普通住宅与豪华住宅在税率上应有所区别。

参考文献：

[1]胡家忠.我国开征物业税的利弊分析及时机选择[J].湖北三峡职院技术学院学报，2006（2）

[2]刘桓.物业税的开征及其难点透析[J].涉外税务，2004（4）

作者简介：

肖全章，男，副教授，博士，淄博职业学院会计学院，研究方向：财政金融。