建设模块化住宅，实行住宅以销定产

文/王绍贤、梁工、范羽、王朝松、张成军 模筑（北京）科技发展有限公司 北京 100054

建设模块化住宅，实行住宅以销定产

文/王绍贤、梁工、范羽、王朝松、张成军 模筑（北京）科技发展有限公司 北京 100054

本文剖析了中国住宅地产现状以及存在的问题。从理论和历史的高度探索中国住宅建设改革之路。提出采用住宅模块化设计，推动棚户区改造工程建设（以下简称棚改工程），振兴中国住宅产业的设想。既有深刻的理论内涵，又有很强的实践性和迫切性。对住宅消费者而言，可以预先选择个性化、定制化的质优价廉住宅；对开发企业而言，改变传统建房方式，执行以销定产，是推动住宅地产企业重组、改造、转型升级的好时机；对国家而言，是加快城乡建设的有效措施。

住宅供给侧结构性改革；模块化住宅；设计创新；个性化；标准化；通用化；定制化；棚户区改造；设计修改

当前住宅积压库存巨大，根据国家统计局统计，2015年11月末，全国商品房待售面积69673万平方米，按照我国人均住房面积35平米计算，“空置”住房可供近2亿人口居住。近半年以来又有新的增加，如果算上小产权房，以及没有纳入统计口径的待售房屋，中国住宅过剩状况更加严重[1]。虽然最近出现价格上涨，销售量有所增加，仅是一、二线城市暂时的和局部的现象，为防止投机购买行为，政府发文提高购房首付款比例进行抑制，住宅库存过大局面不会根本改变；在建项目（未开工和开工未竣工工程）也占用大量土地和财力、物力，仍建现在设计形式的房子，还是先建后卖必然出现新的积压；若是再上新项目面临土地和投资供给不足。

面对住宅滞销即不能全面停建（防止出现“断档”），也不能仍按现在的方式建房（防止出现新的积压）。除对滞销房采取相应措施以外，更重要的是创新住宅形式和营销方式。针对资金断缺和土地供给不足，我们认为大力推动城市危旧房屋改造工程，既能获得建设用地，还能改善居住在危旧房居民、农民住房条件，也能把土地变成资本，与投资商合作建房，经几年努力，一定能够彻底改变城市面貌。

模筑（北京）科技发展有限公司（以下简称“模筑公司”）从住宅设计创新入手，研发成功模块化住宅，能够更多的摆脱建造住宅的体力、手工操作劳动，进行工业化生产，保证节能环保，提高住宅质量，实现住宅标准化、通用化，通过进行住宅预销售，实现以销定产，不再出现新的积压。

本文简述模块化住宅的由来；着重介绍住宅模块化在住宅去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板，以及在在建项目和新建项目中具体的运用方法；重点阐述大规模启动棚户区改造工程解决方案。

1、住宅模块化是住宅发展的必然结果

1.1对住宅功能、形态、结构形式变化的回顾

1.1.1最早人类的居住空间只是对自然环境被动选择，例如，选择在背风朝阳山坡凹陷处栖生；为保暖和安全住进山洞；在我国南方密林树档中像飞鸟一样悬空搭巢筑屋，到今天仍能看见旅游野营中使用吊床，就是人类搭巢筑屋的痕迹。

1.1.2随着学会使用工具，开始把握住宅的空间形态，例如，游牧种族为迁徙方便，把蒙古包做成可拆卸的房屋，为减少风的阻力，把房屋做成圆柱体（是柱形建筑、点式建筑）；秦汉时期，学会制作砖瓦，开始在陆地上建造房屋，经长时间演变发展，形成当今的四合院；福建土楼是对柱形建筑的再发展，构成围合圆形建筑，中间为庭院，展现中国宗亲文化，让一个大家庭、大家族居住在一起。四合院、福建土楼是对单体建筑进行围合布局，构成集中居住环境。

1.1.3随着技术进步，住宅空间结构，以及房间组合方式不断创新，发展成当今的集合式住宅（把多套住宅组合到一起）。新的住宅形式板式楼首先在东欧国家兴建，最早的板楼本是供2～3个家庭共同使用一套楼梯的居住单元，这个单元平面本来是方方的形状，为节约土地，把多个单元连接在一起，形成带状，似是一块扁长的板，即称为板楼。改革开放以来，为更多节省土地，开始兴建塔楼。因为塔楼外露的墙面较少，不能满足开窗，日照通风受限，为增加楼的外墙面长度，在墙面上做凹槽，出现了Y字形楼，Y字形楼进行内部分割时出现三角形或多边形房间，使用不便，而且浪费面积。以后又建蝶形楼，也有类似塔楼的问题发生，现也不再建设。当今，一方面可以看到的是，人们一直没有停止对居住空间形态的研究与探索，另一方面，当今的现实只是建清一色的板楼，楼的内部结构千差万别，没有形成标准化，由此可见对户型、楼型创新必须建立新的思维走出困境。

当今出现住宅滞销，设计不合理的原因不可忽视。同时也应该看到人们的居住观念发生了变化，不再是模仿、跟风，而是追求住宅形式的多样化，个性化，定制化。当今进行的供给侧结构性改革，指出要创造新的住宅形式，在满足购房人精神需求和心理需求各个方面有突破，建造（设计）住宅要从适应消费、引导消费，转向创造消费，创造新的住宅形式显得更加重要。

1.2“住宅是供居住使用的机器”的论断开辟住宅创新路径

进入工业化社会以来，对工业产品进行科学分类，建筑产品从一般工业产品中分离出来，是有利于进行分类研究的，针对建筑（住宅）产品体大、施工复杂、不可移动等特征，给生产建造带来不便，为此进行了大量的研究、创新与实践，力求找到新的生产手段、生产方法，但至今仍然有大量的手工操作和户外作业没有改变，没能更多的享受到工业化技术带来的实惠。追思百年以前法国建筑专家勒柯布西耶凭深厚的工业经济学底蕴及城府，做出“住宅是供居住使用的机器”论断，可做以下解读：

1.2.1机器的零配件、总承是装配、组合关系。用各种房间组成户型，户型与户型可以拼接组合，再配上楼梯、电梯即构成楼型，住宅同机器一样也是装配组合关系，户型是住宅的总承。

1.2.2零配件、总承可在多个机械中安装使用，总承具有独立功能体系，是通用产品。一楼中的户型可以在它楼中重复使用，户型即是通用户型，统一标准规格的厨房、卫生间也是可以通用的。

1.2.3一般工业产品（机器）可做成样机或小批量生产，拿到市场交购买人选择，而后进入大批量生产。特殊工业产品，例如大型飞机、舰船、特殊功能机械设备则不能先制作样机或小批量生产，需要凭设计产品向买方索要订单，加工定制，以销定产。住宅不能先建成样品房（楼），也不能进行小批量生产（当今就是因为先把住宅楼建出来，出现了滞销）。但可先拿设计出来的通用户型进行预销售，把买房人选择的户型组合到一栋或多栋楼中来开工建设。

1.2.4巨大的机器不易搬动，但可分解开来运输。建成的住宅不能移动，但可拿买房人挑选的通用户型，到买房人要求的地方建造，等于实现住宅可移动。

在勒柯布西耶逝世后百年重温“住宅是供居住使用的机器”论断，发现改变住宅机构形式，让住宅具有机器相关属性，为住宅的设计、制造、营销、使用（物业管理）打开一条新的思路通道，给住宅供给侧结构性改革拓展出新空间。

1.3“模块化理论”指导住宅生产及产业建设[2]

“模块化理论”基本定义。模块化理论是产业组织领域的最新研究成果。按美国斯坦福大学经济学教授青木昌彦（2003）的定义，模块（Module）是指半自律性的子系统，通过和其他同样的子系统，按照一定规则相互联系，而构成的更加复杂的系统或过程。模块化则包含了模块分解化与模块集中化两个过程，前者是将一个复杂的系统或过程按照一定的联系规则，分解为可进一步独立设计的半自律性的子系统行为；后者则是按某种联系规则将可进行独立设计的子系统（模块）统一起来，构成更加复杂的系统或过程的行为。

“模块化理论”的形成与发展。模块化生产最先是作为一种工艺设计方法，被运用到钟表、汽车制造等行业。自20世纪90年代以来，在经济全球化和信息化的共同推动下，西方发达国家重要产业部门的企业生产方式发生了重大革新，由追求高速度、专业化、大批量、少品种的大规模生产，转向了以客户为中心、小批量、个性化的大规模定制，催生模块化理论与实践发展。

“模块化理论”的应用。模块化不仅是技术生产手段，也将引导企业生产和产业、行业组织方式变革。近20年以来，引起了经济学界普遍关注。现在多是从生产和技术的角度阐述模块化本身的意义，还没有在产业组织方面对模块化生产所带来的企业之间合作和分工关系的变化给予充分的关注和深入探讨，但可以肯定的说，未来企业模块化产业组织，必然形成系统集成商和模块供应商两大体系。针对住宅建设而言，房间、厨房、卫生间、楼梯、电梯、户型等都是模块，各个模块合理组合构成住宅楼及住宅小区环境，是系统的集成。这个概念在认识上的突破与确立，把住宅生产及住宅产业化带进了模块化理论领地，我们现在践行的住宅户型、楼型模块化设计，就是在这个理论指导下完成的。并将通过具体运作住宅项目，特别是通过开发城市棚户区改造工程，推动住宅模块化建设与发展。

1.4创新思维引导住宅创新发展

《创新思维方法论》一书[3]指出：创新思维是指在解决问题过程中通过选择、突破或重新构建已有的知识经验和新的信息，以新的认识模式，把握事物发展的内在本质及规律，提出独特见解解决实际问题。本文借助书中介绍的八种创新思维方式，概括模块化住宅创新的思路、方向与方法。

1.4.1发散思维。即辐射思维、求异思维，表现为转化发散、多项发散、综合发散。改革三十多年以来经济增长主要靠的是资源、资金投入，由于资金、资源的有限性，是不可能永远保证经济可持续稳定增长的，当今应该通过科技创新求发展，这就是转化发散；工业产品一般都具有标准化特征，例如，计算机、汽车制造等，便于机械化、工业化生产，也把住宅户型视同一个模块，成为标准化产品，即可实现工业化生产，这就是多项发散；户型标准化、通用化，除方便生产以外，也给销售及物业管理带来便利，这就是综合发散。

1.4.2反向思维。即逆向思维，现在的开发商虽然没有忽视对住宅需求市场的调研，但因方法和手段的局限，与购房者的交流与沟通是很有限的，并不能准确把握买房人具体要求，既使知晓买房人的个性需求，也无力从设计、建造技术上给予保障，因此在一定程度上讲就是盲目建房，建出来的房子卖不掉是正常现象。采取反向思维、逆向思维，即把先建后卖变成先卖后建（如何先卖房在下文另有说明）。

1.4.3联想思维。联想就是通过某一事物的现象，而联系到另一事物的现象，从中引出新的创新。住宅不能移动是因为土地不能移动，但土地无所不在，到有需求的土地上建房，不就是住宅可以移动了吗？在到买房人认可的地方建房之前，还要事先拿出多样化的户型、楼型让买房人挑选，满足买房人住宅地址、房型、楼型多重要求。

1.4.4想象思维。想象思维是改造头脑中的记忆表象而创造出来的新形象。一个住宅项目采用模块化技术获得成功，也设想把该技术拿到全国、全行业中运做，这就是联想思维，展现模块化理论精髓。

1.4.5直觉思维。直觉思维是一种跳跃式的思维方法，它是根据对事物的生动知觉，印象，跳出循序渐进的思维过程，直接把握事物的本质与规律，是一种浓缩的、省略的思维方法。我们发现住宅模块化的价值在技术、环保、住宅品质、生产手段、建材设备、营销、降低成本、体制机制变革等各个方面都有积极表现。

1.4.6灵感思维。也称作顿悟，当对一个事物百思不得其解时暂时放下来，忽然在某一时刻迸发出新的思想，闭塞许久的思路顿时贯通，问题有解了，这就是灵感思维。回忆自上世纪50年代以，来建安企业从改进住宅生产方法、生产工艺入手，推动工业化生产，经过长时间努力，付出很多财力、物力，至今没有根本解决，追寻体制原因，认为推动工业化生产是建筑业的事情，建筑设计企业没有积极性。我们发现推动住宅工业化生产首先应该从建筑设计入手，首先需要建筑设计师设计出适合工业化生产的产品形式及结构形式，这就是灵感思维。前人对工业化生产的研究成果并非为过，倒逼后来的研究者给予反思，对住宅工业化生产进行再认识、再研究，经历了螺旋式上升过程，模块化住宅成果是当今科技理论与实践发展大潮推动下的产物，如果没有大数据、互联网科技及营销，模块化住宅也不能得到如此完美展现。

1.4.7类比思维。是根据两个或两类事物在某些属性上相同或相似，进而推导出它们其他属性也相同或相似，我们力求从更宽广领域找到可借鉴的东西。今年国家提出改革五大任务之一是去产能，去产能本来是针对钢材、煤炭、水泥、玻璃、石油、石化、铁矿石、有色金属八大行业提出来的，并不包括房地产（住宅）去产能。我们认为住宅滞销也是产能过剩问题，但住宅去产能与一般工业产品去产能截然不同，一般工业产能都有优劣之分，取消劣质产能，支持优质产能计划生产即可（当然也需要生产企业转型升级）。面对当今住宅滞销，从某种意义上说住宅的产能都是劣质产能（因为都是先建房后卖房，结果卖不掉），若想从根本上改变，首先需要拿出设计产品进行预销售，预销售顺畅的产品及生产能力，才能称得上是优质产能。

1.4.8收敛思维。又称求同思维或集中思维，是指从已知的信息中产生逻辑、结论，寻找最佳解决方案。用收敛思维方法，对当今住宅地产运作有以下看法：

①大型房企采用模块化技术，是有条件扩大生产规模的，但因当今住宅需求个性化、定制化，还是走“归核化”策略更加稳妥，“归核化”就是针对企业自有核心技术优势给予专业化发展，不应再追求多元化。

②中小房企采用模块化住宅技术，缺乏资金优势，不能走投资、买地、买项目老路，而应该是重技术、轻资产，为政府主推的棚改项目提供专业技术和相关业务支持与服务。

③仔细思考得知，住宅的生产经营与广义房地产业有很多不同，例如，住宅产品是消费性固定资产，广义房地产业产品（建成的宾馆、饭店用于再生产经营）则是生产性固定资产；住宅的需方是自然人，广义房地产产品需方是法人；广义房地产业被称之为资金密集型产业以及高利润行业，住宅产业有提供福利的性质，不应该追求高利润，不应视为资金密集型产业。这些基本属性表明，住宅应该从广义房地产产业中分离出来，实行住宅地产企业改造、重组与升级。当今对住宅是属于房地产业一个独立组成部分的认识早已形成，但给予专门研究还很不够，住宅滞销是回避不了的现实问题，对住宅地产性质进行再认识显得更加重要与迫切。

1.5模块化住宅简介

当今住宅设计方法存在弊端。设计住宅的一般方法都是要针对建设用地地块大小和地形特征确定楼的形状、体量，户型受到楼型（楼体）的约束，尽管可以采取很多方法优化户型，但很难达到每个户型完美，为了保证主力户型品质，经常出现极不规则的刀把形户型，也有的户型日照、通风受限。

模块化住宅设计方法如下。首先完成户型设计，给予户型一个有规则的平面空间，合理的把卧室、起居室、卫生间、厨房等布置在其中，保证每个户型品质优秀。追求户型平面尺寸大小不同和内部房间布置结构多有变化，实现户型多样化、个性化，称此为模块户型。再采取多种方式、方法把模块户型组合到一起，配上楼梯、电梯、管道间（也是模块化）构成楼型。在设计楼型时追求楼的形状与小区地形环境构成和谐关系，让楼的墙面与各种走向道路构成平行关系。现在的板楼、塔楼适合摆放在东西走向道路两侧，把板楼、塔楼摆放在南北走向道路两侧时，即把山墙暴露在道路上，不太美观。板楼、塔楼都不能与斜向道路构成平行，若是强行让楼墙面与斜向道路平行，将极大的伤害户型日照。用模块户型组合出的板楼、非板楼（指创新楼型，其实塔楼、Y字形楼、蝶形楼对板楼而言都是创新楼型，因其存在弊端而被放弃，这里说的创新楼型则是指保有优秀品质的楼型）。不仅能够分别与东西走向道路、南北走向道路构成平行关系，还能够与斜向道路构成和谐关系，第一种做法是让多个楼角与斜向道路平行，保持户型朝南；第二种做法是让楼墙面与斜向道路平行，户型朝向东南方、西南方。为让住宅小区实现围合效果，并同时达到每个户型朝南，把西北角的楼做成“ ”状，把东北角的楼做成“ ”状，把西南角的楼做成“”状，把东南角的楼做成“ ”状，构成围合布局。东北角楼与西北角楼、东南角楼与西南角楼分别是左右镜像出来的；东北角楼与西南角楼、西北角楼与东南角楼分别是平移出来的。上述四个楼的外形、体量完全相同，但楼内户型及房间布置结构不相同，达到户型多样化，这是围合形式住宅小区的经典之作。总之，采用模块化住宅可以实现户型、楼型、小区环境标准化，多样化，个性化。

象棋大师在统一竞赛规则的情况下，运用数学、几何学、逻辑学等理论和高超棋艺获得冠军。建筑师也将如此，针对一定的设计环境条件，凭对住宅设计原理的把握与实践底蕴，设计出优秀住宅。本文介绍的模块化住宅确实有很多创新性，但还不可称为最好，经不断研发，还能做得更好。

当今已经取得的住宅模块化设计成果包括：模块化户型和模块化楼型两个部分。模块化户型的特质是：户型的平面形状、体量、内部结构、使用功能各不相同，可分别与不同楼型进行组合，针对不同气候条件，不同地形环境，有不同形式的户型予以适应，已设计出上千个基础户型，基础户型是指一个基本的户型架构形式，可以衍生出多个具体的户型；模块化楼型的特质是：楼型分为三个大类：第一大类是高层传统短板楼升级版，有100个代表性楼型；第二大类是创新高层变形楼（即创新楼型），约有400个代表性楼型，两大类楼型中又区分出设置一个人防出口的楼型和设置两个人防出口的楼型。第三大类是多层传统板楼升级版。

高层传统短板楼规格如下：

高层变形楼分为顺东西走向道路楼型、顺南北走向道路楼型、顺斜向道路楼型、围合小区楼型共四类，楼的形状各异，尺寸多变，户型朝向南方或东南方、西南方。在我国南方也可以建户型朝向东西的楼型，使楼型更加丰富多彩，各种楼型合计达到数千个。

多层传统板楼升级版与高层传统板楼升级版大体相同

广义模块化住宅创新成果包括：建筑设计、工业化生产、企业生产模块化组织、住宅营销等各个方面，以及为多项相关技术（包括材料、设备、信息等）融入住宅提供有利环境条件。住宅设计创新推动住宅产品升级换代，当今盛行的装配式住宅是住宅产品升级换代的前奏，模块化住宅将是当今经济性、普通住宅的理想形式。新中国成立以来多是建造板楼，可称为第一代住宅；改革开放以来开始建塔楼、Y字形楼、蝶形楼可称为第二代住宅；模块化住宅可称是在塔楼基础上研发出来的第三代住宅。第三代住宅是在技术进步和人的居住理念升华时期产生的，将会在相当长时间内适合市场需求。模块化住宅已获得国家专利。

2、模块化住宅价值表现

2.1遵照2016年供给侧结构性改革五大任务要求，看模块化住宅表现：

2.1.1关于去库存与去产能。去库存是治标，简单的取消劣质产能也不是治本的核心内容。当今建住宅都是先建后卖，出现滞销，可以说当今的住宅产能都是落后产能。住宅是类似大型飞机、大型舰船之类的特殊产品，不能先生产后销售，必须先有订单，按需生产，住宅也应如此。一架飞机或一艘舰船都只是卖给一个买家，而一栋住宅楼（100套房）要分别卖给100个买房人，给销售增加难度。模块化住宅户型通用化，可先预售户型，用户型组成楼型，再建造，可以做到零库存，实现产能优化。

2.1.2关于去杠杆。开发企业去杠杆是指既能获得规模资金或资本又能降低资金使用成本，减少投资杠杆风险。上棚改项目不买进土地，而是采取改革之初实行的合建方式，与此同时吸引产业链内企业投资合作，风险共担，效益共享。

2.1.3关于降成本。建安成本约占住宅开发成本30%，这是住宅降成本主攻方向。模块化住宅进行工业化生产，能够有效降低成本。模块化技术对降低其他方面的成本也有推动作用，例如，采用互联网营销，降低销售成本；运用预销售大数据，精准测算开发现金流，缩小贷款规模，压缩贷款时间，降低资金成本；缩短建设周期，尽早交付使用，降低时间成本。

2.1.4关于补短板。当今已进入数字化、智能化时代，工业生产领域已经不再是简单的机械化、工业化生产了，而住宅的建造仍沿用很多手工体力劳动，这是住宅建造技术及生产方式的短板。改革之初处于住宅极度短缺时期，供给的主要矛盾是数量保障，而非质量提高，当前住宅供给充足，买房人进一步提出质量和价格要求，追求住宅多样化、个性化是正常现象，仍建当今设计形式的房子，先建房后卖房出现滞销不可避免，这是营销的短板。模块化住宅既能进行工业化生产，也可以首先拿出通用户型进行预销售，弥补了建造和营销两方面的短板。

2.2对照上海市集成技术创新做法，看模块化住宅价值

上海的改革走在全国前列，获得很多突出成果。上海发展“四新经济”[4]，将科学技术创新的维度转向新技术、新产业、新业态、新模式，其特征是轻资产、跨业融合，实现高增长。对具体企业或项目，不强求做顶层规划设计，不规定统一口径，不约束创新模式，突出强调的是瞄准市场，科学合理配置资源。

模块化住宅具有“四新经济”属性。

2.2.1模块化属于新的技术领域。模块化技术已在计算机、汽车制造、邮政、银行领域实行。是住宅是机器的判断和模块化理论把住宅带入新兴技术领域。模块化住宅技术是一个综合性技术体系，住宅空间（户型、楼型、小区环境）是相关新技术的载体，例如，楼中交通盒除选用先进设备以外，还可以设置安装计量室（电热燃气等）进行远程查表计量，也可以在建设工地安装远程监控设备，让买房人随时查看工程进度和工程质量。

2.2.2住宅地产的模块化生产属于新产业。住宅产品与广义房地产产品（酒店、写字楼、工业厂房等）有显著区别，住宅将成为一个独立产业。由于以前对住宅产业独立化的认识不充分，对某些现象和问题的研究还不很深入，住宅地产暴露出很多问题。采用模块化住宅能极大的推动住宅标准化、多样化、个性化、通用化。模块化住宅的新技术、新产品、新营销模式孕育住宅地产新体制、新机制，为解决当今住宅地产存在的诸多问题找到新的出路。

2.2.3住宅地产的模块化生产是一种新的产业形态，即新业态。新业态是指基于不同产业间的组合，企业内部价值链和外部价值链的环节分化、配合、行业跨界整合，以及嫁接信息与互联网技术所形成的新型企业，表现出新的企业生产经营形态。信息技术的带动，需求的倒逼，推动企业重组、改造、转型升级。模块化住宅新业态形式实现了以土地为资本进行融资，进行工业化生产，通过互联网营销打通住宅供需渠道，实现住宅地产良性循环。

2.2.4住宅模块化催生生产与经营的新模式。新模式是指企业产品生产与经营活动突破传统思维方式及方法，反映出新的体制、机制特征，构成新的生产经营能力。称模块化住宅是一种新模式有以下例证：①针对住宅体量大，我们认为长城几万里可分段建造，航空母舰长几百米，可按模块化生产方式建造，模块住宅也即如此；②针对现在的住宅不是通用产品，不能复制使用，采用模块化技术，达到户型、楼型通用化；③针对住宅不可移动，拿通用户型到有需求的地方建房，实现住宅可移动；④针对住宅滞销，拿出通用户型进行预销售，走先卖房后建房之路；⑤针对住宅价格偏高，其实建造住宅消耗的人力、物力、财力都以市场公平价格计算，采用工业化生产等手段，必然降低成本及房价，当今土地出让金、税费过高可以调整，新的企业体制消除垄断，公开竞争，住宅价格回落将是必然的。

2.3采取互联网营销，为模块化住宅插上腾飞的翅膀

生产企业必须有营销，要有营销工具，其实互联网就是一种最现代的营销工具。近几年又出现了移动互联网，世界营销大师克里曼斯特通说：“未来营销不需要太多渠道，只要你的营销进入消费者手机，就是最好的营销”[5]。一般产品采用互联网营销已经相当活跃，住宅产品由于产品集中度低、标准化程度低，而且区域性较强，利用互联网营销很有限，中介平台性质的住宅营销电商、网站只有屈指可数的几家，远没有像经营一般工业产品的知名电商、网站那样强劲。单一房企（包括大牌地产企业在内）采用互联网营销自建住宅，由于产品数量有限，不能达到多样化、通用化，不可能实现规模经营效果。

2.3.1模块化住宅采用互联网营销既是必要的，也是可行的

①住宅价值量巨大，需要强劲的互联网营销手段。

住宅消费与人衣、食、行、精神消费的合计比较所占比例较大，在解决了住宅生产方式之后，深入研究改善住宅营销极为重要。例如，在一线城市一工薪阶层人士要拿出一生收入的一半买房子，因此说买房是大事。买房人可以通过互联网及时准确获得全面的住宅信息，线上线下联动，充分选择适合自己的房子。

②住宅出售与购买的繁杂性求助互联网解难。

住宅的购销远比一般工业产品营销复杂的多，例如，因为住宅不能移动，买房人要到工地现场勘查体验，所看到的房型不一定是自己意向购买的房型，房子的所在地也并不一定是自己所选择的。住宅户型模块化可让买房人自由选择，并可提出建房地址要求，利用互联营销，上述很多事项都可在线上完成，减少买房人线下买房所付出的辛劳。

③模块化住宅达到空前的标准化、多样化、个性化、定制化，信息量大而繁杂，唯有采用大数据技术处理，使模块化住宅变得清晰、直观，再利用互联网迅速传播，让住宅的购销变得简单和易操作。

2.3.2针对模块化住宅特征，采取以下互联网营销方式[6]。

①模块化住宅享有专利，可在一段时间内独家占有市场，首先执行自产自销，采用B2C模式（企业对客户）。

②采用B2B2C模式（两个B是指开发商与电商企业合作，C是指客户），是在营销方式①基础上，提高电商技术水平和营销能力。

③组织团购大军，即C2B模式（客户对开发商），买房人以团队的形式更深入的考察、比较、研究、体验，对建房提出合理化建议，将能建造出更加优质的住宅，最终实现购买。买房人积极向他人宣传推荐，引导启发他人购买，推荐人（早期的买房人）可分享经营环节利润，使住宅购买者变成住宅推广商。

④在电商平台建立住宅产业联盟，吸纳全产业链企业进入平台，构成B2B模式（开发企业对产业链其他企业），各企业间的经营活动不是住宅购销，而是各种住宅生产要素的合理对接、匹配与服务。

⑤设立G20模式的电商平台（政府与公众企业），把住宅的去库存、在建项目、新建项目、棚改项目等多方面信息归纳集中起来进行发布。国家住建部正在着手建立类似的平台，模块化住宅获得最好宣传机会。

3、模块化住宅的应用

3.1从推广住宅模块化设计入手，带动模块化住宅建设。有以下几种做法：

3.1.1模筑公司与全国建筑设计院（公司）合作开展设计连锁经营，模筑公司承担建筑方案设计，当地设计院（公司）向建设单位收取设计费，模筑公司按方案设计取费标准，以微小的比例分享方案设计费。

3.1.2对承接建筑方案设计的项目，参与预销售以及销售工作，向建设单位按正常支付销售费用的标准，以微小比例收取销售代理费。

3.1.3配合城市规划部门，在制定住宅开发项目控规、详规时，免费配上建筑方案设计，开发商选用此项目建筑方案设计后，模筑公司向开发商收取方案设计费。

3.1.4在住宅土地竞拍时，免费配上建筑方案设计，竞得土地的房企认可此建筑设计方案时，付给模筑公司方案设计费。

3.1.5配合国土、房产、城建、统计等政府经济管理部门完成某些相关数据的统计分析与调研工作。

3.2开发棚户区改造工程，全面推动城乡模块化住宅建设发展

老城区棚改包括国有土地之上的危旧房改造工程（以下简称城区居民棚改）、国有企业土地之上的危旧房改造工程（以下简称城区国企棚改）、农民宅基地之上的危旧房改造工程（以下简称城区农宅棚改）三个部分。城区国企棚改可按自建方式进行，模筑公司给予技术支持。城区居民棚改与城区农宅棚改操作方法基本相同。本文侧重阐述城区农宅棚改。

（1）建设方式

1.开发模式：农村宅基地所有者是开发主体，采用模块化住宅技术，执行线上互联网营销和线下营销并举。

2.参与者：

①城区宅基地农民集体经济组织成立宅基地住宅建设公司（以下简称农宅公司）。

②模筑公司与传统住宅产业链企业以及专业精英（自然人）合作，成立住宅开发顾问公司（以下简称顾问公司）。

3.开发责任分工：

①顾问公司配合农宅公司，办理项目立项等前期工作。

②顾问公司负责建筑方案设计以及规划报批，组织预销售。

③有了住宅预销售大数据，顾问公司与农宅公司共同完成项目经济效益测算，进行项目招商引资。

顾问公司和新进入的投资公司参股或控股农宅公司（如资金来源银行贷款，银行不分享股权，农宅公司还本付息），全面展开建设工作。

（2）棚改工程开发具备以下有利条件

1.土地供给充足。危旧房多是单层建筑、分散建造、容积率低，新的规划将主要建设高层住宅、多层住宅，在保证合理容积率情况下，能够增加建筑面积，等于获得了新的建设用地。今后住宅建设用地将主要来源于棚改项目，设立新城镇将是极个别现象。

2.立项方便。全国各级政府已经在数年前完成棚改区片的确认，并公布于众，随时可以启动。

3.待改造区片的农民（居民）热望开发，很多城中村项目的四周都已经建设新房，四周的大市政设施已经完善，是争取尽早让这些设施发挥使用效益的问题。模块化住宅能够充分满足被拆迁户的要求，不会出现拆迁难。

4.符合城市总体规划。城市规划部门针对棚改区片的确认，已经完成了城市总体规划相关工作，可随时完成控规、详规，以及建筑设计方案审批。

5.能够顺利推动住宅预销售。在住宅供不应求年代，房子建的出来就有人买，即是买现房。在建房初期主动购买，得到房价优惠，即是买期房。当下买房人对住宅有了个性化需求，对建成的房子不满意，欲求预购定制，开发商应该拿出多样化模块户型进行预销售。现在到了理性回归按需生产，以销定产的时候了。预销售住宅有明确的户型、楼型、建房地址，有立项和规划批文，对买房人而言是有法律保障的。现在实行住宅预销售，确实还没有像卖现房、卖期房那样的法律规定，我们认为即是新生事物，当然是行为在先，而后才能对其行为进行规范立法。现在进行预销售不收任何费用，只做实名制预销售登记，即是合理的也是可行的。可以预计到有些买房人会流失，要制定买房人流失系数，防止预销售数据失真。住宅预销售登记大数据有极大的参考价值，是杜绝住宅滞销的关键。

6.容易获得投资或贷款。有了预销售大数据，能精准测算开发收益，恢复改革之初采取的项目抵押贷款模式。当今的项目可研分析（经济效益测算）远比改革之初那个年代测算的准确的多，投资方没有投资风险。

7.能够加快建设速度。棚户区改造开发运作需要三步走。第一步是前期工作，包括落实地块、宅基地持有者成立农宅公司、完成立项批文及建筑方案设计审批，3个月完成；第二步是深入推进，包括预销售登记、拆迁、融资等，4至6个月完成；第三步是开发建设，预计12到15个月竣工交付使用。总建设周期19到24个月。在全国各地普遍起动，既有速度，也有规模。

（3）棚改工程成功建设有以下保障：

1.政策保障。当今供给侧结构性改革为企业松绑，支持企业创新发展。模块化住宅新模式与传统开发程序中某些做法有所不同，但无本质区别，符合法律法规规定，带有合理性，能够顺利推动。例如，以前上项目都是先立项后规划，现在的棚改项目可以先规划后立项。

2.体制、机制保障。住宅将成为一个独立的产业，进行体制、机制重建、重组、转型升级有广泛空间，只要是合理的和可行的做法都可以采纳。

3.技术保障。模筑公司已经完成4项专利技术成果，还将不断研发，完成系统技术集成。

4.资金保障。执行以销定产开发收益有保障，投资方无风险，乐意投资。

5.市场保障。模块化住宅属专利产品，将在一段时间内独占市场，没有同类产品竞争。

6.人才保障。新兴房企的新体制、新机制重视人力资源建设，公司给予员工股权、期权股，最大限度的吸引人才和留住人才，让每个员工都有创新、创业的机会，通过企业文化、培训、激励等制度，提升员工核心价值观，以及专业素质和业务能力。

（4）为防范开发风险，具有以下应对措施：

1.严格执行以销定产，在没有获得预销售登记大数据之前，不启动后续工作。

2.不支付宅基地购地款，在未完成拆迁安置合同签约和预销售登记之前，不向政府支付拆迁保证金，减少投资压力。

3.由各参与企业分别承担前期开发费用，农宅公司基本没有大项费用支出。模筑公司投入的是沉甸的技术研发成果，新发生费用有限。

4.模块住宅工业化生产组织管理有序，工程质量有保障。

5.开发成本透明、清晰，利润分配合理，各个参与者都有积极性。

6.住宅建造成本降低幅度大，带动房价下浮，让买房人得实惠，能有稳定的市场需求。

4、运用住宅模块化技术推动住宅去库存

当前全社会已采取的住宅去库存措施有：1.支持农民工在城市买房。2.通过农转非鼓励农民进城买房。3.引导开发商转变经营观念，执行租售并举。4.吸引社会资本投资房产，通过经营物业获得收益。上述措施已经取得一些初步成果。上述措施中，有些事项受国家政策限制不能马上实施，例如，党的十八大（同届人大）提出，企业注册登记资本金由现缴改为认缴（后缴），需要经全国人大通过修改公司法，企业注册资本金认缴（后缴）制度实际上是在一年以后才开始执行。当下，运用模块化住宅技术则可以立即采取以下具体措施：

1.采用模块化技术，对已建成住宅进行局部修改。例如，把三居室户型都配上两个卫生间，提高户型档次；适当打通阳台与房间的隔墙，改善使用效果；缩小户型面积，增加户型数量，为买房人提供更多选择机会；把相邻两户型中间夹着的卧室进行改拼，即可以把A户型的卧室划转到B户型中来（需给这个房间设计出两路水、电、气、热管道），增加户型变化，买房人可在以后的使用过程中对房间（相邻卧室）进行调整，例如，中年人为抚养子女需要买三居室户型，子女长大另购新房，这套三居室可以缩小为两居室，不必卖掉三居室再买两居室；

2.执行精装修交房，上述各种技术措施都可在精装修时得以实现，把每个形式的户型分别装修出不同档次，不同风格，不同价位的精装修样板房，吸引买房人眼球，让买房人节省装修费用和时间，减少操作装修的烦恼。

3.模筑公司支持存量房滞销房企与棚改项目对接，给予建筑设计和营销两个方面的支持。与棚改项目对接有两种做法：

①为正在启动的棚改项目提供拆迁安置用房

②与筹备启动的棚改项目开展合作开发，即在提供拆迁安置用房的同时，获得该项目的部分开发权。

4.模筑公司支持存量房滞销房企与城市郊区农民进行联合开发，给予规划设计、营销等多方面支持。具体做法是吸引处在交通要道、旅游景区、人口密集村镇区域农民拿出宅基地，换取城市商品房，开发商对宅基地享有开发权，把住宅地产开发延伸到农村，这是必然趋势。

全国很多地区都在进行农宅改造尝试，取得成功经验，例如，嘉兴市为了有效破解土地资源供求矛盾，市委、市政府借助全省统筹城乡综合配套改革试点城市的政策优势，开始农村土地使用制度改革，针对当前农村宅基地户均占地面积过大以及大量闲置等现状，从2008年4月启动了“宅基地置换住宅”节约集约利用宅基地措施的试点，在自愿、有偿的条件下，鼓励农民放弃宅基地，通过置换，逐步向新市镇、中心村集聚，实现集中居住，具体包括三种情况：一是放弃宅基地购置商品房。对于自愿放弃原有宅基地到城镇购买商品房的农民，按照原住宅建筑面积直接给予相应的货币补偿，不再另外安排拆迁安置房和宅基地；二是宅基地置换安置（公寓）房。对于不愿意选择货币补偿的农户，可以选择宅基地置换安置（公寓）房。按照原住房评估价给予货币补偿，同时政府将统一规划建设公寓房，根据不同的情况，按不同的价格出售给农户，并颁发《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。置换安置（公寓）房的农户则不再享有申请、使用农村宅基地的权利；三是宅基地异地置换自行建房。对于距离城镇较远的农户，一些试点镇允许他们到镇统一规划的新社区或中心村自行建房[7]。

以上事例表明，在大力建设城市住宅的同时，改善农民居住环境以及合理利用宅基地是一个亟待解决的现实问题，改革越是深入解决农民（农业、农村）问题就更加凸显出来，给住宅地产向农村发展打开通道。

5、住宅模块化技术在在建住宅项中的运用

在建项目中已建成的住宅可按前面做法去库存。在建项目未开工工程，除采取前面与棚改项目对接和与城市郊区农民联合开发做法以外，还有以下具体措施：

1.对未开工栋号及占地范围重新规划设计。为增加房型，可事先设计出多个建筑设计方案（均符合城市规划要求），同时进入预销售，让买房人有更多选择机会，使用预销售大数据，精准测算开发效益，吸引投资商或银行贷款。

2.优化原有设计。为争取时间，减少重新报批规划的周折，不改变原规划批准楼的长、宽、高、坐标，采用模块户型，优化原有设计，将新的建筑设计方案报城市规划部门和房地管理部门备案即可。

3.为化解钢材库存，兴建钢结构住宅。建钢结构住宅已经讨论多年，主要是因为钢结构成本高未被采纳。钢结构住宅墙体薄一些，能够提高住宅使用率。建钢结构住宅不需要配建钢筋混凝土结构的建筑构件厂，在一般工业厂房就能够生产钢结构构件。钢结构住宅施工不受气候条件限制，而且施工周期短。当前钢筋混凝土结构住宅人工成本也在攀升。经权衡比较，建钢结构住宅的时机已经成熟。

结语：

模块化住宅技术及产品成果，展现出独特的建筑设计创造力，在住宅去库存、去产能、去杠杆、降成本、补短板各个方面起到重要作用，对在建项目给予一些补救措施，通过运作棚改项目，全面展现模块住宅优势与价值。

已与沧州市、泊头市、安阳市、漯河市、长春市的棚改项目正式签订协议或正在履行签约手续，成为模块化住宅棚改示范项目。通过运作实践，制定出一个统一操作模式，在全国同时进行复制。尽早完成电商平台建设，面向全国推广宣传，得到全社会认可。在全国出现住宅以销定产，互联网线上和线下营销一体化局面，推动我国住宅地产进入一个新时期，在实践中不断发展完善。

[1]住宅供给侧结构性改革国家行政学院北京人民出版社2016.

[2]模块化生产网络，一种新产业组织形态研究柯颖北京经济科学出版社2009.

[3]创新思维方法概论张晓芒北京中央编译出版社2013.

[4]新供给经济学肖林上海人民出版社2016.

[5]百度百科.

[6]拆掉互联网那堵墙庄良基北京经济日报出版社2014.

[7]节约集约用地文集嘉兴学院张建华北京中国大地出版社2013.