莫被旅游地产投资“牵着鼻子走”

石楠

莫被旅游地产投资“牵着鼻子走”

石楠

世人一提迪拜，“”往往是全球最高的哈利法塔、全球第一家七星级酒店帆船酒店、著名的填海人工岛棕榈岛等地标性建筑，殊不知迪拜将旅游地产效益发挥得淋漓尽致的同时，也引发了投资行业的“波澜”，地产业纷纷转向“旅游地产”的麾下，成为当前一大绿色“朝阳产业”。

必须肯定的是，旅游地产与普通住宅、商业地产不同，整体依附于旅游业的发展水平且附加值高，较单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，成为开发商和购房者的“新宠”也是应该的。万科、中信等诸多房产大亨推出了多个旅游业附近楼盘，以低首付高精神享受的名义为国民规划好了“心中的家”。主题公园、清凉三亚、特色小镇里都有地产投资者活跃的身影。

许多古城旁的豪华度假村就推出了多户型别墅，业主购买后必须交由开发商继续经营，支付部分首付款后以租金抵尾款，每年返还给业主一定比例委托经营收益。业主享受的福利是每年能免费在景区别墅体验居住一段时间，等到大部分房款收回即可自行支配房子，听起来像是一桩稳赚不赔的买卖。

一番“头脑风暴”过后仔细思考方案的可行性，其实会发现一些漏洞。按这么个算法该景区酒店得保持相当高的入住率才能让双方利润都可观，哪来这么多“天上掉馅饼”的稳赚不赔的投资呢？

我们身边经常有这样的场景：在一处旅游胜地感叹连连，说我明年还要再来。但真正等到明年，“重新制定旅游计划”的话此时早已被抛之脑后，对中国大多数旅游地来说，不存在多次重复旅游度假的可能，“到此一游”似乎已成默契的结束语。再加上中国玩的地方实在太多了，4A以上景区就有接近1000个，一年去10个，也要100年才能跑完。扒去了投资的“外衣”，缺乏对某一个度假地长期的持续休闲需求，在旅游地置业也算是一种浪费了。

旅游地产究竟是个什么走法？恐怕现在也是难得说清的，地产商的加入带来了巨额资金的注入，但目前的旅游地产多半是以房地产开发为主、旅游产业为辅，有点本末倒置。

作为休闲度假，胶东半岛海滨因具备优质的“3S”（Sea、Sand、Sun）资源，成为大型房地产企业针对优质沙滩资源的“主战场”，异地购房者已将大大小小的地块瓜分完毕。但问题的关键来了，岛上真正能下海游泳的时间最长只有三个月，远比不上海南三亚和华南滨海地区。一般的商业服务企业不会对季节性极强的市场进行投资，这块“短板”造成了服务配套设施缺乏。且这些项目还远离城区，没办法依托庇佑，开发商如果在其基础上再自建设施，投资大不说，何时能收回成本盈利也“遥遥无期”。胶东半岛的旅游地产只能自食其果了，投资者暗喊“心里苦”。

应该承认，缺少投资支撑的旅游地产，只能在巨大供应量的泥潭里艰难爬行。旅游地产仍然处于竞争白热化的圈子里，多个地产项目价格不涨反跌，打价格战无非是想激发一批度假需求，但并不是所有项目都有吸引力。城市一旦过度透支需求，最终“坑”的是自己。

开发商“圈地运动”留下的后遗症造成供需关系明显失衡，像海景房，可能就1万个需求量，结果却有3万个供应商等着你看房，用旅游的姿态为买家构造未来生活。高档住宅小区、黄金商铺、这些最开始被冠名为旅游地产的资源因缺乏旅游生活圈概念都会空置。

再看看国外的旅游地产发展方式，澳大利亚人在工作之外对休闲的重视程度远高于我国，游艇、冲浪、帆船是旅游标配，在处理旅游地产投资这块也灵活得多，他们思考着投资一处未免风险太大，考虑在投资拥有客房使用权内部客户中建立一个交换系统，客户可以将自己的度假房产使用权通过这个平台交换到其他区域，这样可以实现共赢。不多花一分钱，让不动的资产“动”起来。目前国内也在尝试学习这一系统，亟待开发完善，国人休闲旅游的概念来得要“慢”一些，具备自有可供支配假期的人为数不多。

目前的旅游地产种类纷繁复杂，高尔夫旅游地产开发模式、温泉度假中心、历史街区遗址旅游地等还算是比较“靠谱”的地产资源，这些项目自身拥有成熟且运作多年的经验。当然也不排除有众多主力目标是为了卖房子、所谓的旅游资源仅仅是为了“充场面”虚晃一枪的群体。在旅游地产项目销售方式“花样百出”的时刻，别光惦记着宣传册上美轮美奂的环境，幻想悠游自在的度假生活，而忽略了投资本意。

这些项目纷纷引入国外的分时度假，产权式酒店等概念，但遗憾的是，开发的旅游地产项目出现名不副实的情况，打着旅游的名头做地产，向消费者过度宣传虚高的投资回报率，给地产业又添了几把“虚火”。随着市面上出现资本套牢、旅游规划流产、景区开园萧条等景象，这个看似“蓝海”的市场，怕是也无力承担调控政策“免疫区”的称号。

真正的旅游地产并不是单纯以地产为核心的环境开发策略，其本质是在城市郊区打造一个旅游目的综合服务产业集群，如果投资商将旅游地产的概念只简单看成是环境营造和房地产开发，其对产品理解的浅薄、投资的草率，决定了未来开发之路必然不顺。理性的投资商和个人都应该是先考虑“旅游”，再考虑“地产”，前者的功能都没塑造好，就更别想一步登天了！