买房被新政搅黄了，怎么办？

李东

近期，北京、深圳等地先后出台“限贷令”“限购令”，一些人失去购房资格或无法支付首贷额度和利息，致使已经签好的房屋买卖合同可能无法正常履行。那么，购房人能否解除合同？又是否要承担违约责任呢？

目前，国家对此类问题并没有明确统一的法律规范，为此，特将最高法院及北京等城市的关于限购和限贷导致合同解除的倾向性意见提供给大家参考。

先说“限贷令”，常见的政策是提升首付款四成或五成。原本首付只要付180万元，现在却要支付240万元，拿不出这么多，怎么办？对合同明确是以按揭贷款方式付款，因限贷令政策不归责双方当事人事由，导致购房者无履约能力的，最高法院工作会议纪要的意见是：法院一般可以支持购房者解除合同，同时可以要求卖房者返还已经缴纳的购房款或者定金。

但在具体实践中，比如上海法院就对购买二套房因限贷令政策导致解除合同不支持。其观点是，既然能购买二套房，就说明买房人是有经济支付能力的，不会因为几十万元而受影响。除非是在限贷令发布前，合同已经签了，纯粹就因为限贷令而无法贷款，而不是由于个人信用等其他原因，也需要在政策发布后（以3日为宜）及时通知卖方解除合同，并且不能故意拖到限贷令实施，法院才能适当减轻买房人的合同解除违约金。

再说“限购令”，主要是针对购买二套或三套房资格的。合同都签了，首付也交了，却发现自己没了购买资格，怎么办？如果买的是基础住房或改善性住房，法院支持买房人解除合同，并返还所支付的购房款和定金，无须对卖房者进行赔偿。如果买的是投资性住房，卖方可以请求赔偿。合同约定定金的，数额原则上以定金数额为限；没有约定定金的，原则上不超过合同标的的10%。

对此，北京市的相关文件也明确提出，除合同另有约定外，都支持解除合同，买方无须承担违约责任。如果经审查合同确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿损失的，也可以酌情予以支持。