浅谈资产评估有限公司资产评估过程经验

梁馨匀+项明月

【摘 要】通过对H资产评估有限公司为例进行评估，说明资产评估有限公司在资产评估过程中的经验。

【关键词】资产评估;经验

一、H资产评估有限公司简介

（一）公司简介

H资产评估房地评估土地估价管理有限公司位于重庆市。公司实质上为H会计师事务所有限公司旗下的资产评估部门，公司企业法人为事务所的股东之一。公司目前负责的评估种类包含：客户个人财产、企业公司财产、银行贷款抵押房产等的资产评估、法院涉及财产案件的司法评估与房地产评估。

（二）公司的组织结构

H资产评估有限公司目前为小企业规模，公司组织结构图如下：

二、H资产评估有限公司资产评估大致流程

（一）评估业务项目的成立

首先，需要出具资产评估报告的委托方在达成协议签订业务约定书前主动向公司进行前期接洽，洽谈的内容大致包括项目背景了解，项目初步报价（或项目投标）、项目在委托方心中预估价位等工作项;我们公司还需要了解委托方评估目的和意愿，并作充分沟通。其次，当评估公司与委托方就项目进程、项目报价等达成一致，并且此项目通过公司的风险审核，我公司决定接受项目委托后，与委托方签订正式的业务约定书。最后，依据项目的规模、复杂程度，确定项目负责人以及项目组成员，在实际的工作活动当中，由于H资产评估公司规模的局限性，一般为2～3人为一个项目小组，各有明确的分工：组员为资产评估师助理与实习生，负责评估准备阶段委托方的相关数据与资料的取得与对评估现场的考察。

（二）勘察现场、市场调研与取得相关资料

资产评估结果是否准确，首要看勘察现场的仔细程度和相关资料搜集的完成程度。需要取得的资料大概有：委托评估资产清单、委托人的身份证件（复印件）、若是以公司的名义委托的还需要提供公司营业执照（复印件）、对商品房进行资产评估的应提供房产证（复印件）相关等明资产价值的文件等等作为进行资产评估的依据。对委估方提供的资料，项目组进行初步分析审核，确定是否满足评估要求，如需补充调整，则指导委托方及资产占有方完成补充和调整工作。例如对个人客户的商品房进行资产评估时，若客户提供的房产证复印件缺少印花税页面的复印件，应该及时的与客户联系，补全材料。

勘察现场需要了解到委托方生产、经营、管理等状况，与被资产评估标的物的状况，价值。一般请情况下若委托方为企业，需要了解到下面的情况：企业所在地域的经济文化状况、企业项目发展所到地域经济文化状况、（委托方企业）经营状况、各重要子公司目前的经营状况、企业管理现状：现场管理、制度管理、安全管理、成本管理等、企业主要荣誉状况和社会公益工作状况、企业人才状况及人力资源管理状况、企业知识产权状况和技术先进程度、企业文化建设状况，职工队伍建设状况、企业管理团队特别是领导核心人物的管理思想、企业未来发展规划（3-5年）经济预测、委托资产评估标的物状况的现场照片（每个区域）。

若委托方为个人，需要了解下面的情况：客户信用记录、客户经济来源、贷款情况、委托资产评估标的物状况的现场照片（每个区域）。

市场调研，收集评估所需数据及资料。对资产评估标的物涉及的市场信息、法律法规、相关数表等资料，进行收集整理，分析相关市场需求，技术指标、经济指标、产业政策、行业信息等为评定估算做准备。

（三）撰写并出具资产评估报告

首先，在边写评估报告前，公司评估项目小组通过对前期项目的市场调研数据和现场勘查状况的汇总分析，由项目评估小组中专业评估技术人员（在H资产评估公司中此专业评估技术人员一般就是项目评估小组中的组长——拥有资产评估师上岗证的有经验的资产评估师）依据评估准则和技术规范的基本要求，选取适宜的评估方法和技术参数。估算参数、过程、结果通过审核人员审核后，最终出具评估结果（得出资产评估标的物的最终评估价值）。

一份土地估价报告包括：股价项目名称、委托估价方、受托估价方、股价目的、估价基准日、估价日期、权属状况、宗地概况、土地开发程度、剩余使用年限、估价结果、估价师签名、土地估价机构签章。专业评估技术人员评估报告、资产核查报告草稿，与委托方沟通，并交换意见，最终达成共识。出具评估报告征求意见稿，与委托方交换意见，完善报告。

最后，在与委托方完成沟通并通成一致意见后，由公司出具正式的资产评估报告。

（四）项目收尾

项目佣金为委托方在委托项目时公司提出，一般按标的物最后评估结果的1‰为公司评估的佣金。这笔佣金在项目助理勘察现场前会打一部分到公司账户上作为预付款。换言之，没有给预付款，公司就不会派人勘察现场，这是出于对公司工作效率的考虑，乙方客户勘察现场后又撕毁项目委托，浪费公司员工的劳动成果。

三、H资产评估房地评估土地估价管理有限公司资产评估的效用

资产评估主要服务于资产的市场交易。除了司法评估是为了纯属明确标的物价值之外，房地产评估项目、土地评估项目、资产评估项目几乎都是为了客户的资产交易或者抵押贷款而进行的。资产评估服务于市场交易，而资产的市场价格是资产参与市场交易的基本前提，即市场交易需要第三方资产评估机构给出相对客观的资产价值数，为资产提供人为的市场定价。公司评估工作按照一套严密的程序执行，产生了不小的效用：对资产评估委托方而言，评估工作周密、准确、严格，使评估结果的真实性和准确性得到了极大的保障，资产经营者充分了解到了被评估资产的当前市场价值，有利于经营者做出符合实际的决策，变被动管理为主动管理，减少资源分配的浪费。

对资产评估公司而言，按照一套严密的程序执行资产评估，有助于保证评估结果的连续准确性，也帮助公司避免了许多潜在的因为评估过程错漏导致的评估结果不准确而产生的纠纷的风险，一贯严密的资产评估程序使公司项目的评估结果保持准确，有利于评估公司口碑的树立，只要树立起了好口碑，业务量也就会水涨船高。

对市场而言，周密的的资产评估流程使市场中评估结果的准确性，使流通中的资产价值具有真实性，有利于市场健康运行。

四、H资产评估有限公司资产评估过程经验总结

（一）工作严谨，体现专业性

资产评估工作的时候需要一丝不苟，不能拿自己没经验作为工作犯错的借口。例如，在勘察现场的时候对待评估资产的拍照取证环节时要做到拍摄物品真实，有效，不错拍、不漏拍。在出现场时要保持服务机构的专业性，首先要求就是着装整齐，不穿拖鞋。用语文明，礼待顾客，不给顾客添麻烦。

（二）评估方法多比较，选出最合适的评估方法

资产评估方法主要有收益现值法、资产基础法、重置成本法、现行市价法和清算价格法。方法很多，但是在资产评估实务中除了突出评估数值的准确性和计算方法的相对简便，还要考虑顾客对评估方法的要求，尽量在不违背资产评估准测的前提下，微调资产评估价格，使评估结果相对符合各方的预期价格。

（三）勘察现场要详细、全面

勘察现场需要评估师走出事务所去到评估现场，其中偏远的项目在路程上花费的时间比较多，在这种客观条件下，若发现现场勘查的遗漏需要重新出一次现场，就显得不现实。所以出现场从来都是力求一次性完成。这就要求项目组负责组员在勘察现场的时候做到详细全面，例如在评估商品房的时候，需要对每个房间都拍照记录，而且要求每张房间的照片里同时出现天花板与地板，以体现照片的真实性。